截至8月31日，滬深兩市124家房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)發(fā)布完畢，凈利潤(rùn)為204.7億元，同比增長(zhǎng)16%。持續(xù)調(diào)控之下房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)分化，但值得注意的是，上市房企負(fù)債和存貨激增，且二三線城市城市成為不少房企半年利潤(rùn)的“提款機(jī)”。
1、上市房企利潤(rùn)增16%“四強(qiáng)”占去四成利潤(rùn)
房地產(chǎn)企業(yè)缺錢，但是上市房地產(chǎn)企業(yè)似乎暫時(shí)還沒(méi)有“差錢”的狀況。
截至8月31日，滬深兩市124家房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)披露結(jié)束。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，上半年，全部124家房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入為1454億元，同比(比上年同期)增長(zhǎng)8.4%；上半年，全部124家房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)為204.7億元，同比增長(zhǎng)16%。“
從中報(bào)上來(lái)看，盡管整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)深受調(diào)控政策影響，但行業(yè)分化也十分顯著。強(qiáng)者恒強(qiáng)特征明顯。上市房地產(chǎn)企業(yè)的日子還比較好過(guò)。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，全部124家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流為2119.8億元，同比增長(zhǎng)12%
即便在上述124家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，分化也比較顯著。124家上市房企中，“招保萬(wàn)金”(招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán))營(yíng)業(yè)收入為484.3億元，占到全部房企上半年?duì)I收總和的三成。利潤(rùn)方面，“招保萬(wàn)金”也占據(jù)了全部房企利潤(rùn)的近四成。
2、房企存貨和負(fù)債明顯增加 寧借債不降價(jià)
但值得注意的是，雖然現(xiàn)在“不差錢”，但并不意味著未來(lái)日子會(huì)很好過(guò)。持續(xù)調(diào)控顯然也波及這些房地產(chǎn)大鱷們的經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)計(jì)顯示，上述124家上市房企存貨和負(fù)債存貨10281.9億元，同比增長(zhǎng)39%；總負(fù)債11681.3億元，同比增長(zhǎng)39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。
存貨方面，由于銷售比較順暢，萬(wàn)科中報(bào)整體來(lái)看存貸結(jié)構(gòu)還比較健康，但截至6月末，萬(wàn)科各類存貨中，現(xiàn)房存貨比例仍達(dá)到了2.8%。
而負(fù)債方面，大額的預(yù)收賬款，讓保利地產(chǎn)的負(fù)債率依然保持較高水平。數(shù)據(jù)顯示，公司6月末總資產(chǎn)1803億元，凈資產(chǎn)315億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.09%，較上年末上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)。“招保萬(wàn)金”上半年賺得多，負(fù)債也最高，四家公司合計(jì)達(dá)到4541.15億元，而去年同期的負(fù)債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負(fù)債總額增幅達(dá)63.38%。
但即便高額拆借資金，也未見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)大范圍的推出降價(jià)。近期富力地產(chǎn)在發(fā)布中報(bào)時(shí)宣布產(chǎn)品降價(jià)10%，成為首個(gè)明確提出降價(jià)的房企。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此信息并沒(méi)有給予足夠的重視，認(rèn)為富力地產(chǎn)此舉并不具備普遍意義，與2008年萬(wàn)科降價(jià)不可同日而語(yǔ)。
3、二三線城市成上市房企利潤(rùn)主要來(lái)源
一線城市的嚴(yán)格限購(gòu)使得上市房企將目光鎖定了二三線城市。而從中報(bào)中也可以看出，二三線城市成為上市房企實(shí)現(xiàn)上述利潤(rùn)的主要來(lái)源。
萬(wàn)科中報(bào)顯示，今年以來(lái)，隨著限貸政策的不斷深入和43個(gè)主要城市推出限購(gòu)政策，住宅市場(chǎng)成交明顯放緩。二季度深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無(wú)錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢商品等14個(gè)城市的批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比1季度增長(zhǎng)78.3%，而商品住宅成交面積卻環(huán)比下降了16.3%。
中報(bào)同時(shí)顯示萬(wàn)科前七個(gè)月新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，其中，新進(jìn)入了蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市。
而2011年1-6月保利地產(chǎn)新拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè)，較上年同期減少2個(gè)；新增容積率建筑面積456萬(wàn)平方米，土地價(jià)款總額103億元，較上年同期分別下降38%和56%。以低價(jià)獲取的新拓展項(xiàng)目12個(gè)，新拓展土地平均樓面單價(jià)2269元/平方米，較2010年下降27%。其間，公司新進(jìn)入了鄭州、合肥、寧波、德陽(yáng)、通化等5個(gè)城市，使進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到38個(gè)。
上半年上市房企中，在港上市的恒大地產(chǎn)成為“黑馬”，上半年，恒大地產(chǎn)凈賺57億元，遠(yuǎn)超同期萬(wàn)科的29.7億元。
根據(jù)恒大地產(chǎn)8月30日披露的半年報(bào)，上半年，其合約銷售金額為423億元，同比增長(zhǎng)一倍，幾乎追平去年全年的銷售額。恒大地產(chǎn)稱，其上半年合約銷售額的63.8%來(lái)自二線城市，30.3%來(lái)自三線城市。
