長三角地產市場庫存壓頂、資金趨緊的現象僅僅是個開始，它還將引發更多問題：房地產企利潤底線在哪里？是否會出現大面積降價？證券時報記者在走訪滬寧杭三地房地產企業后發現，現已進入限制性住宅市場的深度博弈階段，房企做好了利潤率下調的準備。下半年滬寧杭打折促銷幾成定局，但這些本地房企大多表示打折幅度將控制在10%左右。
與暴利時代說再見
“暴利時代已經一去難復返了！”
南京中北總經理潘明感嘆，那房地產行業最美好的“黃金十年”。“怎么解釋黃金十年？那就是你企業想虧錢都得有本事！”
所謂暴利，如今已成絢麗泡影。在廣宇集團董秘華欣看來，從歷史經驗分析，所謂的暴利不暴利與企業背景相關。暴利來源之一即違規，但這有巨大的法律風險；第二個來源就是從國企轉變而來的企業，他們掌握大量廉價土地，享受到土地升值的超額利潤。然而，國企轉變而來的產企越來越少，監管部門也都加強了土地使用審核環節的審查。
“現在毛利真的已經很低了。”杭州本地一家上市房企董秘告訴記者，目前房地產行業的毛利率基本上在20%至30%，個別房地產項目的毛利率會在40%到50%左右。但基本上平均下來房地產行業的毛利是在30%左右。中報顯示，上前述這家企業今年上半年結轉收入的項目，主要為2008年金融危機時以回籠資金為目的進行銷售的項目，項目毛利率較低。
通常情況下，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下來。在上海一家本地房企董秘看來，“即便在目前30%到40%的毛利率再調低點，也都是可以承受的。但關鍵是要看企業接受不接受。”今年上半年這家公司的營業利潤率較上年同期下降了大約0.4個百分點。
“暴利時代是過去了，但是不得不承認房地產行業還是行業內比較掙錢的行業。”
南京中北總經理潘明說了句大實話，30%的毛利率是有的，但是眼下多數房地產企業都守著利潤不肯降價。數據顯示，今年上半年南京上市房地產企業中大部分利潤下滑嚴重，南京高科(600064,股吧)凈利潤4.25億元，同比下降55%；棲霞建設上半年凈利潤1.36億元，同比下降35.73%；鳳凰股份(600716,股吧)中期虧損1942.18萬元。
證券時報統計數據顯示，房地產業自2002年中期至2006年中期，毛利率維持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%，隨后的三年內，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%，成為各大行業中毛利率水平最高的行業。
沐浴著黃浦江風，上海某大型上市房企董秘心曠神怡之下，跟記者說了句掏心窩的話，“雖然以歷史成本法評估，房地產行業的毛利率在30%左右，但是假如我們以公允價值法來評估房地產企業的毛利率，可能10%還不到。這兩個數據大概能說明這些年來，房地產企業賺的不是開發精品房賺的錢，而是早期買地升值的錢。”
雖說賺土地升值的收益無可究詰，可是在“抑制高地價”的大氣候下，房企如何守住利潤率成為難題。潘明坦言：“黃金十年之后，行業已經走到了發展瓶頸。”大多數房地產企業都做好了毛利率下降的準備，大家都明白以后是要真刀真槍地比品牌比銷售了。
下半年房企只愿讓利10%
沉醉在黃金十年的甜蜜回憶，房企來不及黯然神傷，眼巴巴看著限制性住宅市場的新時代突然到來。房企不希望這么早就低頭，他們有自己的一套辦法。
“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。”廣宇集團董秘華欣這樣認為。廣宇集團半年報中說到，貸款利率的不斷上升吞噬著企業的利潤空間，調控短期難以松動，而限購城市商品住宅交易的情況，在很大程度上將由房地產企業的主動降價來打破僵局。這一說法反映出當前房企當下一個普遍的認識：去庫存、回籠資金，限制性住宅市場的打折季已經來了。
而較量或許從促銷策略的選擇開始。“現在房企銷售采取的多是饑餓銷售策略。”上海新工聯集團旗下房企相關負責人這樣認為。杭州本土上市房企董秘表示，“沒辦法，成本在那里。下半年打折是會有的，但是千萬不能抱太大希望，最多也就10%。”南京當地房企總經理則表示，“今年南京的樓盤打折肯定是會有的，5%或者10%左右。不管別人怎么樣，反正我們跑量可能性不大。”目前該公司對河西在售房源價格進行了調整，單價最高下降500元/平方米。
上海某大型房企董秘預計，上海市場此輪調整后房價預計會有所下調，幅度或在10%到15%，公司也做了這樣的準備。消息顯示，該公司最近在杭州的一處房源以均價8500元直接入市，與該樓盤前一天相比降幅約兩成。
為什么今年房企業能撐這么久？南京中北總經理潘明認為，2009年調控突然轉向大家記憶猶新，這一事件影響深遠，因而此次調控至今，不少房企仍在繼續等待，冀望等到政策轉向。
現實地看，房企不愿大幅降價還有成本問題。潘明表示：“要想房價降下去是有難度的，因為我們當年成本在那兒。市場好一點，價格可以隨著市場供需情況來定，而現在定價在考慮供需的情況下，要考慮保本，更多的是成本問題。”
杭州本地一家房企董秘表示，比如在杭州，好點的地塊要占到二分之一以上的成本，偏遠略差的地塊也三分之一以上。土地成本已經這么高，再考慮財務成本上浮等，其實降價很難。他進一步指出，大家并沒有看到目前各家房企新開盤價格實際是普遍下浮的，已把部分利潤讓了出來。他的觀點有一定的代表性，“我們可以少賺，但要虧掉，就是大家所不愿見的。”中報顯示，該公司上半年的利潤同期下滑超過四成。
“現在只是需求跟不上、去化率不高、資金回籠慢，未來要看銀行貸款到位和回款情況，如果兩邊都不行，那只能靠自有資金的消耗，而限制賣房從終端限制資金回籠，那就會逼迫開發商降價。最后還是要看資金。”上海某上市房企董秘指出。中報顯示，該公司上半年在南京住宅項目的銷售遠低于預期，去化率僅為20%。
記者走訪三地后發現，這些上市房地產企業對后市大多形成兩種預期：要么延續2009年后行情，庫存壓頂、調控不松、政策疊加，形成“冷戰型”平衡的格局，消費者、售房者相互觀望、僵持；要么在宏觀經濟增長放緩、通脹持續的背景下，房地產開發和消費市場低迷，交易量與交易價格轉陰。杭州某上市房企董事長表示，“現在有個把房企去年的土地款都還沒有繳清。如果哪天撐不住了，那就會"啪"地死了!”
“我們保守估計最起碼還要調控兩年時間，到2013年。”采訪中，前來拜訪浙江廣廈董事長彭濤的中國指數研究院華東區副總經理古伊如是判斷。彭濤聽了卻搖頭：“再調控三年是必然的！”
“打個賭吧！”
