接到中介費下調的消息時，我愛我家副總裁胡景暉正在跟深圳的同行聚會，同行頗為擔心北京的示范效應，有一天也會傳染到深圳。
8月28日，北京市于發布《關于降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》，宣布自2011年8月31日起，北京市二手房中介費標準統一下調0.5%，最高計費為2%，最低計費只有0.5%。
消息來得很突然，沒有任何心理準備。“市發改委也沒有跟行業協會商量。”胡景暉說。
準備買二手房的人發微博“拍手稱快”，但經紀人普遍感到沮喪。在市場如此低迷的時刻，降低費率，就像再往傷口上撒一把鹽。
迫降的交易費
在8月28日出臺的《通知》中，北京市的二手房中介費按照房源總價分為4檔征收：住宅成交總額在500萬元及以下、500萬元以上至2000萬元及以下、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上，買賣經紀服務收費標準均下調0.5%，分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%，費用由買賣雙方各承擔一半或由買賣雙方協商確定。
同時，對三項業務量較大、實際收費較高的衍生服務費用，也首次明確收費標準：代辦房地產登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關手續最高服務收費標準分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗。
北京市發改委收費處介紹，“2%”遵循市場比較原則制定，從國際看，歐洲大部分城市標準為2%左右，香港也是2%，雖然也有紐約、東京、臺北等城市是5%到6%，但從內地來看，2%和2%以下是比較多的。調研發現，北京實際收費的水平，也在2%上下，目前不少中介1%、1.5%就可以成交。
但中介們似乎并不這么看。中介費限價，被中介機構視為政府干預房價的表現形式之一。市場化的交易行為，由政府直接限價，業內有不同看法。據21世紀不動產分析師粟日介紹，在一些發達國家，如美國，早期傭金比例也是由政府控制的，政府擔心行業不規范，擔心中介商損害民眾利益，采用政府直接定價的方式管理中介市場。但后來發現政府的控制限制了經紀公司向顧客提供更多的服務，于是放開了對傭金的限制。這也是房地產市場包括房地產經紀行業發展的路徑。現在歐美國家中介費普遍較高。
費率和服務之間總是存在矛盾。據胡景暉透露，在市發改委下調費率之前，中介甚至希望調高費率。這些年來，房地產中介的社會地位逐步提高，中介們也在尋求社會的認同感。“現在招聘的人才層次越來越高，從高中生、大專生到本科畢業的學生，甚至一些海歸也加入了中介行業。”胡景暉說。但他不知道下調的費率和不明朗的預期將會把行業帶向何方。
瘋漲的房價成為購房者沉重的負擔，傭金比例下調的確有利于消費者。以一套300萬的房產為例，政策生效后，消費者可以節省2.5萬元傭金。但據粟日介紹，整個房地產交易成本中，稅費占80%以上。以北京一套400萬元的兩居室為例，如果交易時不滿5年，那么契稅占3%，營業稅占5.5%，個稅占1%，這些稅費占總交易成本的9.5%。傭金下調0.5%，減少的交易成本十分微小，對刺激成交的作用有限。另外，如果一個業主想省傭金，在通訊與網絡發達的現在，完全可以自己找買家，但要交的稅費是免不了的。
直面生存危機
盡管各家中介都紛紛表示將遵照新規，但深深的憂慮已經掩藏不住。
粟日認為，總體而言，政府的初衷是減少購房者的成本，以推動成交，活躍二手房市場，但由于目前正處于房地產市場的景氣下行周期，該政策的刺激作用較為有限，北京二手房市場將繼續保持低位運行的狀態。他表示，房地產經紀傭金一直是市場定價，如今北京市突然出臺政策，對傭金制定上限，其實是這一輪房地產調控轉變為行政調控為主的一種表現。這項行政調控政策對當下的北京房地產中介行業來說并非無關緊要。
今年2月出臺的北京市限購令是全國最嚴厲的，北京二手房成交量已下降60%以上，如此低迷的成交量，已讓整個行業舉步維艱，現在又限定傭金上限，一些中小經紀公司將面臨嚴峻考驗，部分小公司的生存危機將加劇。
根據鏈家地產市場研究部統計，7月北京二手房網上簽約8579套，套均總價204萬元，當前北京的中介委托比例接近80%，照此計算，僅1個月經紀行業的利潤將減少7000萬左右。北京7月二手房零成交的經紀公司達到1270家。市場冷清再加費率下調，打擊不小。
鏈家地產副總裁林倩認為，當前宏觀調控對市場成交影響明顯，很多經紀公司生存形勢已十分嚴峻，費率調低令其生存壓力加大。同時，各經紀公司的客戶群體、成交類型以及費率構成都有所差異，費率調低且差異性收費后，對于轉型及戰略調整較難的經紀公司影響更大。這兩個方面都不排除有企業選擇退出市場。
但粟日認為，降低傭金對于有實力的品牌經紀公司的影響較為有限。有些經紀公司雖然傭金比例定在3%，但實際傭金比例是浮動的，大約在1.5%至2.3%之間，與政策調整過后的比例相仿。“不打折，客戶就不跟你做生意，就這么簡單。”一位經紀人如是說。
胡景暉表示，從企業自身發展的角度來講，降低費率后，只有通過加強內部管理來減少運營成本。林倩認為，面對利潤的下降，企業將不得不更注重業績。另外，尤其是大型中介需要在轉型服務與業績之間尋求平衡。
