在三輪調控的疊加影響下，樓市即將迎來的這個“金九銀十”很難延續往年的輝煌。面對“四座大山”的重壓，開發商不得不做出實質性的戰略調整。
根據房地產交易管理網數據，8月中上旬樓市的供應量與7月同期相比增加了七成。而僅8月19、20兩日，開發商取得預售許可證將要入市的項目就達到8個，開發商期待在傳統旺季取得良好銷售成果的意圖表露無遺。
然而，和去年相比，今年“金九銀十”，開發商將會面臨多方面的銷售壓力。業內預計，10月份后，樓市價格平均下調比例可能達到5%-10%。
壓力一 成交量未現回暖趨勢庫存同比增萬套
據鏈家地產市場研究部統計，截至24日，8月北京新房住宅成交3946套，預計全月成交在5500套左右，環比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值。
傳統的“金九銀十”將近，但新房住宅成交量卻出現半年以來的最低值，且未現上漲趨勢，因此，“金九銀十”出現成交量低位回暖的拐點時間或將延遲，至少在9月初尚難以體現。
與此同時，樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰，較去年8月底增加了1萬多套，預計隨著9月份的開盤放量，庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響，在售和未來兩月將要入市項目的銷售壓力短期內很難有所減弱。
壓力二 超半數項目“低開”降價壓力持久
8月23日，富力地產在中期業績發布會上宣布調控以來價格已下調10%，預計下半年價格還會下調10%。
據了解，今年富力地產在京已開盤銷售的商品房住宅項目金禧家園，擬售和成交均價較去年上一期開盤時分別下降7%和4%。而這只是整體市場的一個縮影。
房地產交易管理網數據顯示，截至8月25日，北京共有108個商品期房住宅項目入市，舊盤新開的項目有65個，其中約有35個成交價格低于上期開盤，占54%。而算上打折促銷的純新盤，今年實際降價的商品住宅項目比重將超過50%。
業內認為，一方面，城區降價項目少有分布，城區商品住宅成交比重較7月下降11%，預計“金九銀十”期間城區不會出現價格大幅上漲的可能；另一方面，大型房企下調價格對于市場的標桿作用得以凸現，加上中小房企在京存貨較多，即使在“金九銀十”，價格下調的步調也不會停滯。
壓力三 購房成本達歷史高位需求難回升
和去年“金九銀十”相比，消費者購房成本顯著提高，購房需求被抑制。
自去年10月20日起，央行累計上調基準利率5次，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準利率85折的優惠，實際5年以上房貸利率上漲2個百分點。同樣貸款100萬，20年還清，當前月還款額和總還款額分別增加了1156元和28萬元。
另外，根據央行25日數據，7月人民幣存款減少6687億元，同比少增8166億元，這意味著市場現金流動速度加快，通貨膨脹的壓力依舊存在，“金九銀十”期間加息預期增加。這與消費者購房意愿的減少將形成疊加效應，與往年同期相比，消費者購房意愿明顯不足。
壓力四 業績環比下滑27% 房企資金鏈堪憂
根據鏈家地產市場研究部統計，8月房企在京新開商品期房住宅銷售業績約為65億，環比下降27%。鏈家地產首席分析師張月認為，房企在售期房住宅銷售業績下降將直接影響房企的自籌資金來源。
根據國家統計局公布的7月份房地產資金來源數據，受成交低迷的影響，自籌資金環比降幅28.8%，預計8月這一指標依然會有所下降。
此外，9月份北京將會有30個左右項目入市，較8月份約增長一倍。一方面房企期待“金九銀十”旺季或放量一搏，另一方面今年“金九銀十”受上述因素制約未必成交火熱，房企資金回籠更多地需要在價格、供應等多方面平衡中得以實現。
分析 尋求逆市突圍房企降價迫在眉睫
隨著入市新項目的增多，樓市庫存量可能在4季度達到高峰。而在觀望情緒日益濃厚的市場環境下，只能通過降價的方式才能有效提高成交量。
目前，已有部分企業下調新入市項目價格。23日，富力地產宣布價格下調10%，以后存在進入深度調整的可能。預計其他房企除了上半年供應產品結構的調整外，下半年主要在價格上進行調整。業內預計，10月份后，價格平均下調比例可能在5%-10%。
鏈家地產首席分析師張月認為，今年“金九銀十”期間，開發商面臨多重壓力，僅僅對單一方面做出應對是遠遠不夠的，更需要對各方面有所平衡。比如房價下降是否能夠獲得薄利多銷，提高成交量，是否能夠減少庫存，都是開發商做出相應對策時應該考慮的方面。