樓市最嚴厲調控已超過一年，其中一條調控手段是收緊銀根，嚴格限定銀行的房屋貸款對象�，F行的居住房屋貸款“認房又認貸”，俗稱“限貸令”。即，購房者第一次購買嚴格意義上的第一套房屋的，即可以享受貸款七成、基準利率的貸款條件。
購房者購買第二套房屋或者第二次貸款購買房屋的，可以享受貸款四成、基準利率上浮1.1倍的貸款條件。
購房者購買第三套房屋或者第三次貸款購買房屋的，貸款將無法獲得審批。
現行的貸款政策與此前的貸款政策最大的不同，或者說最容易誤解的地方在于，認貸“又認房”，即使購房者此前沒有任何貸款記錄，只要名下已經有一套房屋的，那么購買第二套房屋就需要按照第二套房的標準進行貸款。
因此，對于購房者來說，在購房之前詳細了解銀行的現行貸款政策是非常重要的，有助于購房者了解自己的支付能力，合理安排購房資金，避免在購房過程中產生不必要的糾紛。
樓市最嚴厲調控已超過一年，其中一條調控手段是收緊銀根，嚴格限定銀行的房屋貸款對象。如果出售方堅持要約定放款時間，那么也應附注購買方的免責條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因導致貸款延遲發放的，購買方不承擔相應的違約責任。
貸款不成忍痛解約賠定金
【案情介紹】
王先生是上海人，在一家民營企業管理層工作，結婚6年，與愛人和未成年的孩子居住在浦東一套60平方米不到的住房內。王先生不滿意小區對口的小學，聽說離小區步行不到15分鐘的地段有一所不錯的小學，于是決定為孩子在那附近買一套學區房。王先生現居住的房子是結婚前貸款所購，父母居住的房子寫的是父母和王先生的名字，當時也是他貸款買的房。
最近，王先生在浦東崮山路一家中介看中一套一室一廳45.36平方米的小戶型，對口六師附小，當天遂與賣家談妥以118萬元購買此房，并簽定了定金協議，支付1萬元定金。一周后，雙方簽定了買賣合同并支付70萬元首付。然而在辦理貸款過程中，銀行以王先生之前貸過兩次貸款為依據，拒絕王先生第三套住房貸款。由于中介在付定之前沒有審核王先生是否具備貸款資格，此時中介給王先生出主意，比如辦離婚、換主貸人等。這讓王先生感覺非常困擾，對他來說，夫妻感情非常好，辦離婚無疑是給自己的婚姻抹上黑黑的一筆；家中也沒有可以幫他承擔貸款的其他人選，就算貸款能審批下來，他還是會在限購范圍之內。最后，王先生與賣方協商，無奈只能選擇損失定金1萬元，解除原來簽定的合同。
【分析】
“限貸令”是指暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款，對貸款購買商品住房嚴格執行首付款比例和貸款利率規定；加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。
【建議】
鑒于王先生夫婦的遭遇，及買方的貸款資格和購房資格認定情況具有一定復雜性，購房者在確定購買前，應先確定自己是不是在限貸或限購范圍內，咨詢、掛牌等應選擇一些品牌中介，在政策和市場瞬息萬變的時刻，最好多咨詢一下資深房產顧問或專業律師，在簽定房屋買賣合同時更要謹慎，以免為自己造成法律風險，并因此帶來損失。
樓市最嚴厲調控已超過一年，其中一條調控手段是收緊銀根，嚴格限定銀行的房屋貸款對象。如果出售方堅持要約定放款時間，那么也應附注購買方的免責條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因導致貸款延遲發放的，購買方不承擔相應的違約責任。
貸不到款竟成違約“合法”理由
【案情介紹】
張先生在去年上半年與房東陳小姐簽署了一份房地產買賣合同，約定房屋的付款方式為部分金額的貸款，后張先生未能提供貸款所需材料導致貸款申請未能獲得通過。緊接而來的一連串樓市嚴厲調控政策，致使市場氛圍急轉直下。張先生對樓市未來的預期有所下降，所以不愿配合貸款申請工作，令房地產買賣合同無法繼續履行下去。
張先生與陳小姐簽署的這份房地產買賣合同中有一個非常重要的條款：“若購房者的銀行貸款未獲得銀行批準通過的，則本合同自動解除，買賣雙方互不負違約責任。
”因此，在本次交易中，盡管陳小姐通過各種渠道了解到張先生即使不貸款也有支付能力，而且如果配合完全能獲得銀行貸款，但也無法追究張先生的相關責任，最后只能接受一小筆補償后解約了事。
【分析】
通常，一份房地產買賣合同中約定，若客戶貸款不足或貸款沒有通過所以現金不足的，那么即使客戶貸款申請沒有足額獲得通過或完全沒有獲得通過，買賣合同也繼續履行，客戶不能以自己付款能力不足要求解除合同。但是如果是因為在簽約及履約過程中貸款政策的巨大變動導致本來可以貸款變動之后無法貸款的，則法院可能會考慮到具體情況而引用相關法律規定而免除客戶的相關責任。
而若一份房地產買賣合同中約定若客戶貸款不足或未通過，則買賣合同解除買賣雙方互不負違約責任的，那么在客戶發生貸款問題后可以獲得免責。這一條款對客戶比較有利，而房東需要仔細考慮一下，因為有些時候貸款是否能通過不僅取決于銀行，還取決于客戶是否配合。
【建議】
從這個案例可以充分看清買賣合同條款的重要性。購房者與售房者一定要充分評估自己的能力與要求，仔細斟酌買賣合同條款的意思，以保證自己的利益。
房地產買賣合同是對買賣雙方權利義務的約定，也是最大的保護，而最近貸款問題成為房地產交易中的焦點，買賣雙方在簽署的時候一定要仔細對待貸款約定。
樓市最嚴厲調控已超過一年，其中一條調控手段是收緊銀根，嚴格限定銀行的房屋貸款對象。如果出售方堅持要約定放款時間，那么也應附注購買方的免責條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因導致貸款延遲發放的，購買方不承擔相應的違約責任。
貸款不成，傭金是否能拒付
【案情介紹】
2010年12月，馬小姐通過中介公司與錢先生成交了一套房屋，并約定在業主馬小姐收到錢先生的銀行放款當日向中介公司支付傭金。
2011年1月2日，雙方簽定了買賣合同，并完成了后續的交易，同年2月28日，馬小姐收到錢先生貸款銀行的放款。按與中介公司的約定，馬小姐應于銀行放款日向中介公司支付傭金，但馬小姐以實際收到銀行放款與中介向其講述的放款時間晚了約30天，而造成其另一套房屋延遲支付其上家房款而被沒收了定金為由，不付中介公司傭金。
中介公司遂向法院提起訴訟，要求馬小姐按約向中介公司支付傭金以及延期支付的違約金，馬小姐即反訴因中介公司向其介紹的銀行放款時間不實，導致其在另一套房屋買賣中違約，請求法院判令中介公司賠償其損失。最終，法院判決認定中介方并無過錯，支持了中介方的傭金之訴，駁回了馬小姐的反訴請求。
【分析】
按照《合同法》第425條：居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
馬小姐是依據合同法的上述規定向法院主張自己的反訴請求，那么，是否是居間人故意隱瞞呢？或提供虛假情況呢？實踐中，影響銀行抵押貸款成功到銀行實際放款的條件或時間的因素諸多。上述案例中，中介公司只是向客戶推薦了貸款銀行，并向客戶介紹貸款流程時間的大概結點，借貸關系的主體是購房的下家和銀行。居間方并不存在隱瞞重要事實或提供虛假情況，故此中介公司并無過錯。
【建議】
如果居間方承諾或者擔�？蛻羰盏劫J款的具體時間，而客戶依據居間方的承諾作出相應的判斷最終導致損失的，居間方即應當承擔客戶的部分損失。
樓市最嚴厲調控已超過一年，其中一條調控手段是收緊銀根，嚴格限定銀行的房屋貸款對象。如果出售方堅持要約定放款時間，那么也應附注購買方的免責條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因導致貸款延遲發放的，購買方不承擔相應的違約責任。
銀行不放貸，該誰承擔責任
【案情介紹】
2011年3月，購買方A小姐和出售方B女士簽訂了《上海市房地產買賣合同》，約定房屋價格為150萬元，首付款82.2萬元，出售方B女士同意購買方A小姐通過向銀行貸款的方式支付第二期購房款。雙方在買賣合同補充條款中約定：在該房地產所屬區域的房地產交易中心出具銀行所需放款材料后三個工作日內，購買方應將材料原件交其貸款銀行，貸款銀行在收齊材料后20日內將購買方所貸款項支付出售方。另買賣雙方還約定購買方如逾期未付款，違約金為未付款的日萬分之三，違約金自合同約定應履行義務期限至第二日起算至實際履行義務之日止。
2011年5月，買賣雙方辦理房地產產權交易過戶手續。購買方在交易過戶后20個工作日取得該房地產的他項權證并按合同約定準時將放款所需資料交付給銀行。但直至2011年8月，銀行才將第二筆房款劃付至出售方B女士賬戶。于是出售方B女士要求購買方A小姐依據合同約定承擔違約責任，支付違約賠償金。
【分析】
交易過戶后，銀行不放款，到底應由誰承擔責任？
2011年，政府為控制房價增長，進一步收緊信貸政策。許多銀行延遲或暫停發放貸款。由此在房屋買賣中產生爭議：約定以銀行貸款方式支付房款，銀行逾期放款，是否應由購買方承擔責任。
房地產買賣合同的法律關系是建立在出售方和購買方之間的，銀行貸款只是購買方的一種付款方式。根據《合同法》第65條的約定，當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。這一條款約定的是“由第三人履行的合同”。上述案例中，買賣雙方對支付第二期房款的時間及逾期付款的違約責任都做出了明確約定。即使購買方按合同約定準時向銀行交付放款所需材料，本身不存在過錯，但只要是第三人也就是銀行沒有履行義務、遲延履行或者瑕疵履行。根據合同相對性原則，購買方仍需要向出售方承擔違約責任。
【建議】
由于銀行政策不可控，故建議在簽署《上海市房地產買賣合同》時可以約定購買方向銀行提交放款資料的具體時間，但對于銀行貸款就避免約定明確的放款時間。如果出售方堅持要約定放款時間，那么也應附注購買方的免責條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因導致貸款延遲發放的，購買方不承擔相應的違約責任。