進(jìn)入8月份以來，隨著北京商品房成交量的持續(xù)下滑，開發(fā)商為了以價(jià)換量，開始在市場上推出特價(jià)房，像“特價(jià)房直降4000元”、“新推5套特價(jià)房總價(jià)降10萬”，“部分戶型總價(jià)直降20-30萬”等促銷廣告，不斷沖擊著人們的眼球。
在這些特價(jià)房樓盤中，作為通州為數(shù)不多的百萬平米大盤之一的華業(yè)東方玫瑰，開發(fā)商就在8月初項(xiàng)目二期A9樓的銷售中推出了60套特價(jià)房，這些特價(jià)房的均價(jià)為14000—15000元/平方米。華業(yè)東方玫瑰一次性推出這么多特價(jià)房源進(jìn)入市場的行為，像是一記重磅，不但吸引了新的購房者，同時也激怒了老業(yè)主。
華業(yè)東方玫瑰的推特價(jià)房的行為很快就遭到了A4號樓老業(yè)主的聲討，他們向開發(fā)商提出了“現(xiàn)金補(bǔ)差額款，甚至無條件退房”等要求。就在華業(yè)玫瑰東方推出特價(jià)房的前幾周，這些業(yè)主剛剛以19300元的單價(jià)購買了華業(yè)玫瑰東方。
而像華業(yè)玫瑰東方這樣通過推特價(jià)房的手段來吸引購房者眼球的樓盤并非個案。同樣位于通州的月亮河公園，近日也推出了3套特價(jià)房，并且采用網(wǎng)拍活動，原價(jià)26000元/平方米的精裝小戶型，起拍價(jià)約每平方米20000元/平方米。
對于開發(fā)商的上述行為，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰在接受和訊網(wǎng)采訪時就坦言，與此前開發(fā)商采取低價(jià)入市或者變相降價(jià)甚至明降等優(yōu)惠措施不同的是，特價(jià)房是在市場低迷的狀態(tài)下，開發(fā)商不得已的一種降價(jià)行為，“誰都知道，它會引發(fā)像華業(yè)玫瑰東方那樣的老業(yè)主鬧事行為，按照目前的實(shí)際情況來看，遇到這種麻煩只能靠開發(fā)商自己處理，沒有相應(yīng)的規(guī)章制度。”李文杰表示。
一手特價(jià)房以大興、通州為主 開發(fā)商意在試水
其實(shí)除通州的華業(yè)玫瑰東方、月亮河公園外，更多的特價(jià)房出現(xiàn)在北京郊區(qū)，像大興、房山、順義、昌平等區(qū)域也推出了一些特價(jià)房房源，而城區(qū)中僅有朝陽區(qū)的中廣宜景灣，推出三居特價(jià)房，均價(jià)為33000元，單價(jià)直降5000元。
事實(shí)上，首先掀起這次特價(jià)房潮的，是7月份珠江維拉小鎮(zhèn)率先推出的特價(jià)房。今年7月，珠江拉維小鎮(zhèn)曾推出近40套特價(jià)房，號稱單價(jià)直降萬元。由于當(dāng)時特價(jià)房的宣傳具有很大的吸引力，在一定程度上帶動了項(xiàng)目的部分銷售，為珠江維拉小鎮(zhèn)取得了兩周認(rèn)購率達(dá)80%的銷售業(yè)績。
對于近期市場上不斷出現(xiàn)的特價(jià)房房源，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這些房源主要以郊區(qū)為主，其中通州和大興區(qū)域尤甚，其中主要的原因顯然是受到了庫存壓力的影響。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前郊區(qū)住宅庫存量達(dá)5.2萬套。和訊網(wǎng)也從偉業(yè)我愛我家(博客,微博)所提供的數(shù)據(jù)看到，通州6月份、7月份以及8月上半月的一手房存量房分別為13391套、13816套、13549套，而大興這三個月的數(shù)據(jù)則分別為12943套、15531套和15511套。可見，這兩個區(qū)縣近3個月的樓盤消化量相當(dāng)?shù)停笈d還呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢。
偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)還顯示，截至2011年8月，北京市一手住宅待售量達(dá)到110171套。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，新增一手住宅待售量郊區(qū)成主力。北京五六環(huán)之間的新增供應(yīng)量最為顯著，新增11614套，占待售增量的78%。偉業(yè)我愛我家相關(guān)人士認(rèn)為，由于成交量持續(xù)低位，庫存量還將保持一定高位。
而對于此次開發(fā)商推出特價(jià)房的行為，業(yè)內(nèi)人士一方面認(rèn)為，目前特價(jià)房集中出現(xiàn)在郊區(qū)供應(yīng)量過大地區(qū)，短期內(nèi)開發(fā)商特價(jià)推盤趨勢從郊區(qū)蔓延至城區(qū)的可能性不大。此外，偉業(yè)我愛我家資深分析師孔丹則還分析說，目前開發(fā)商推特價(jià)房，目的不是為了降價(jià)促銷，更多的是為營銷做宣傳，吸引消費(fèi)者的目光。
一手房價(jià)下跌降低二手房業(yè)主預(yù)期
然而上半年北京二手房的降價(jià)行為似乎并沒有像一手房市場那么敏感。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉(博客,微博)對和訊網(wǎng)分析說，由于定價(jià)機(jī)制不同，每次房地產(chǎn)市場的降價(jià)行為通常都是由一手房市場向二手房市場傳遞。
胡景暉認(rèn)為，由于上半年開發(fā)商包括銀行貸款在內(nèi)的諸多融資渠道受阻，限購令又加大了他們的銷售壓力，考慮到現(xiàn)金流的資金狀況，開發(fā)商的降價(jià)意愿比較明顯。而二手房業(yè)主除非是為了改善居住條件或者有房產(chǎn)以外更好的投資渠道，否則降價(jià)的壓力不大。“二手房是從今年7月中旬才開始有明顯的回落。”胡景暉說。
根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)為和訊網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，6、7月份北京二手房降價(jià)幅度環(huán)比較最大的區(qū)域當(dāng)屬CBD中區(qū)，其典型項(xiàng)目建外SOHO、銀泰中心、陽光100等，降幅高達(dá)10.37%。此外海淀中心區(qū)、朝東區(qū)、朝青板塊也有一定的降幅。而郊區(qū)由于通州一二手房的存量都較大，因此與其他郊縣相比，通州二手房的降幅最為厲害，6、7月份的環(huán)比降幅達(dá)到6.24%。
胡景暉分析表示，由于目前北京的一手房項(xiàng)目80%以上是在五環(huán)以外，而二手房則80%集中在五環(huán)以內(nèi)。因此所體現(xiàn)出來的結(jié)果就是一手房的降價(jià)項(xiàng)目主要集中在通州、大興等區(qū)域，二手房降價(jià)比較明顯的則主要體現(xiàn)在主城區(qū)，“這種現(xiàn)象不足為奇”。
下行壓力加大 下半年北京樓市深跌成必然
盡管從年初至今，北京共有99個新開商品房項(xiàng)目入市，其中大約有30%的項(xiàng)目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格，其中不乏萬科、遠(yuǎn)洋、綠地等大型房企旗下的項(xiàng)目。而5月份以后，這一趨勢也開始逐漸明顯，甚至到8月初開盤時，絕大多數(shù)項(xiàng)目基本全部低開。
然而鏈家地產(chǎn)市場研究部通過調(diào)查所得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市推出特價(jià)房促銷的樓盤數(shù)量僅占在售樓盤數(shù)量的不足5%，且多數(shù)屬于尾盤，因此降價(jià)仍屬于點(diǎn)降階段，還未步入普降期。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年北京樓市大規(guī)模的普遍降價(jià)并未全面展開。
不過在面對北京房價(jià)下半年的走勢究竟會如何的問題時，包括李文杰在內(nèi)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的判斷都保持了高度一致，他們認(rèn)為房價(jià)下降將成為一種必然趨勢。
孔丹認(rèn)為，目前市場上自住型購房需求占到了90%以上，這部分購房群體資金實(shí)力相對有限，對房價(jià)異常敏感，房價(jià)如果不回落，或者回落幅度較小，根本無法激發(fā)起消費(fèi)者真正出手購房的意愿。而下半年的新建商品房和保障房的供應(yīng)來量會逐步加大，各項(xiàng)目之間的競爭也會愈發(fā)激烈，一些純新盤項(xiàng)目必將會依靠降價(jià)來贏得市場。
孔丹稱，盡管6月至7月供應(yīng)高峰帶來的大量郊區(qū)新盤的持續(xù)成交，但這是8月上半月北京商品住宅成交量穩(wěn)步回升的最主要推動力。隨著供應(yīng)高峰的結(jié)束，北京樓市近兩三個月來較為平穩(wěn)的市場成交量或?qū)⒂捎谌鄙傩略龉⿷?yīng)的支撐，開始逐步下滑。未來房地產(chǎn)市場待售總量依舊龐大，而市場的下行壓力仍將隨著調(diào)控政策的持續(xù)而日益增大。
胡景暉也表示，隨著開發(fā)商融資渠道越來越窄，融資成本越來越高，其資金鏈肯定會越來越緊張。胡景暉判斷說，開發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)極有可能會在金九銀十這兩個月份打響，“錯過了9月和10月這兩個傳統(tǒng)的銷售旺季，開發(fā)商全年的銷售也就再沒有什么希望了，因此下半年‘以量換價(jià)’將會成為開發(fā)商的必然選擇。”