始于今年年初的新一輪調控已進行半年有余，在限貸、限購、加息等政策壓力下，吉林省長春市房地場市場近期出現三大新動向，一是商品房量跌價滯，供求關系逆轉；二是優惠措施頻出，部分樓盤價格松動；三是房企資金鏈吃緊，中小企業賣地求存。業內人士認為，隨著新增供應持續增加，下半年開發商銷售回款壓力越來越大，不排除更多開發商加入“以價換量”行列。
量跌價滯，供求關系逆轉
中國房產信息集團長春分公司提供的數據表明，2011年7月，長春商品住宅新增供應面積為68.89萬平方米，環比上升0.5%，同比上升53.8%。這是繼5月房交會后，長春市連續3個月供應大增。
據中國房產信息集團東北區總經理王喻冬介紹，目前長春房地產市場供求關系已經發生根本逆轉，今年前幾個月長春樓市供需求為1：1.1，但是到7月份，供求比已達1：0.7，供應量大于需求量超過30%。
伴隨供應量持續增加的是銷售下滑、房價滯漲。搜房網監控數據表明，今年上半年長春商品房成交同比下降24%。進入7月份之后，長春商品房成交量有所上升，但是不足以扭轉成交頹勢。據中國房產信息集團長春分公司統計，今年7月，全市商品住宅成交面積49.92萬平方米，環比上升19.4%，同比上升4.2%；成交套數5015套，環比上升17%，同比下降3.6%。中國房產信息集團統計數據還表明，7月長春商品住宅成交均價為7020元/平方米，環比上升3.5%，同比上升21.7%。“價格雖然還在上漲，但是漲幅已經明顯趨緩。如果按照去年的增速，商品房均價早已破‘七’，應該達到八九千元”，王喻冬說。
優惠措施頻出，部分樓盤價格松動
與以往年底集中優惠打折不同，今年長春房地產市場的優惠潮來得更早也更猛烈。從6月份恒盛3000元低起價開始，“9折巨惠”“最低首付7.5萬”等各種優惠政策不斷涌現。曾被視為“鐵板”一塊、只漲不跌的長春房地產市場，價格開始松動。開發商或隱性降價，或者直截了當低起價、大折扣。
“2萬抵10萬”，深圳益田在長春的某項目被認為是目前折扣力度最大的項目，100平方米的商品房價格直降800元/平方米，加上一次性付款98折等優惠，小戶型降價幅度已超過千元。據一位業內人士透露，與一期成交價格相比，有的戶型折扣已達七二折，只不過沒有明說而已。保利、恒大等知名開發商的項目也推出一口價、特價房等優惠。“一些開發商資金鏈特別緊張，已經繃不住了，但是直接降價又怕引起前期購房者不滿，所以會采取一些比較隱蔽的、曲折的方式降價”，業內人士分析說。與大開發商“穿馬甲”隱性降價的方式相比，一些中小開發商降價來得更直接，開盤即采取“3”字頭或者“4”字頭的低起價。近日長春某樓盤直接推出4299元/平方米的超低起價，1200多套房子引來近3000人認購。
房企資金鏈吃緊，中小企業賣地求存
長春房地產市場出現的第三個新動向是，一些中小房地產企業難以為繼，開始賣地求生。而一些大型房企則趁機抄底，擴大自己的土地儲備。
今年1月28日長春市新年第一次土地出讓儀式上，吉林省萬程房地產有限公司以近8000萬元的價格摘得位于長春經濟技術開發區一塊18000平方米土地。不過，眼下這個地塊已轉由恒大長春公司開發，成為恒大“翡翠華庭”。
據業內人士介紹，一開發商拿地，另一開發商開發建設的情況今年并不少見。位于凈月區新城大街與博學路交會處東南部的一宗地塊，最初由長春兆基地產拍得。此后兆基地產被復地集團收購，該地塊變身復地哥德堡森林、復地嘉年華廣場等項目；最近關注度較高的亞泰梧桐公館同樣存在類似情況，土地所屬為長春市政建設(集團)房地產開發有限公司，開發商則是長春本土最大房企亞泰地產。業內人士分析認為，在房地產信貸資金收緊和土地限期開發的雙重政策壓力下，開發商資金鏈越來越緊，特別是中小公司，根本無力開發，索性一賣了之。而大型房企則借機出手，將自己心儀的地塊收入囊中。
不過，記者在長春市國土資源局了解到，國有土地并不能私下交易，拿地開發商投資額必須超過地塊總投資的25%才可以轉讓。所以，眼下的土地轉讓往往以合作、收購、兼并等方式進行，大開發商收購、重組小開發商后依然以原來的公司名稱進行開發，這樣就不需要到國土部門辦理相關手續。
對于長春房地產市場當下出現的以中小企業賣地為核心的收購重組現象，業內人士分析認為，首先是因為某些拍得土地的開發企業，其主業并不在房地產領域，只是因為近幾年房地產市場發展較好，所以開始涉足這個行業。但是并不具備開發經驗和開發能力，所以遇到困難后心生退意；二是今年房地產市場形勢比較嚴峻，量跌價滯，而且調控政策沒有放松跡象，一方面嚴查閑置用地，另一方面嚴控信貸，開發商特別是中小開發商資金嚴重不足，導致部分開發商看淡后市，所以將公司和土地一起賣掉規避風險。
對于長春房地產市場出現的三大新動向，王喻冬認為，這正是宏觀調控期待的結果，有利于擠出房地產市場的泡沫，使之走上良性發展軌道。他判斷，未來幾個月這種以價換量態勢仍將延續，購房者將迎來買房最佳時機。不過，他也同時指出，由于長春外來人口、流動人口相對較低，城市主要以剛性需求為主，市場泡沫較小，房價很難出現強勢下跌。