上海樓市近期量價齊跌的現(xiàn)象在單周統(tǒng)計中屢屢出現(xiàn),多少能反映市場走弱的明顯趨勢。
佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,上周上海市商品住宅成交面積10.10萬平方米,環(huán)比前周大跌20.52%,全市商品住宅成交均價21273元/平方米,環(huán)比前周下跌了1.38%。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)CRIC數(shù)據(jù)顯示,單周10.10萬平方米的成交量,為上海樓市自3月中旬以來近5個月的最低水平。
以目前的消化速度,上海樓市的新房存量,理論消化周期已經(jīng)超過一年,而二手房存量更為龐大,為一手房的兩倍多。有資深中介人士告訴記者,二手房醞藏著更大的危機(jī),龐大待售存量背后,是大量樓市投資資本開始急于拋盤退出。
悲觀預(yù)期加劇:量變到質(zhì)變
易居中國董事局主席、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻近日在新浪樂居主辦的“2011中國房地產(chǎn)營銷變革之路”峰會上說,“房子越來越難賣,接下來,難度會進(jìn)一步增加”。
上周,上海市商品房成交面積為26.37萬平方米,相比前周下跌1.27%,成交均價為15245元/平方米,環(huán)比前周下跌38.56%。這個看似平常的數(shù)據(jù)暗藏的是,當(dāng)周上海商用類商品房成交面積已超過商品住宅,這在以往是極為罕見的狀況。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示,8月前14天全市新建商品住宅累計成交套數(shù)為1986套,成交面積為22.8萬平方米,環(huán)比分別下降了23.4%、24.8%;成交均價約2.14萬元/平方米,比7月同期下降4.5%。
高端項目首當(dāng)其沖。上周上海單價在5萬元/平方米以上的高端住宅項目,成交套數(shù)環(huán)比下降30%,累計僅為21套。樓市該價位段新房成交已連續(xù)3周出現(xiàn)下滑,成交量也跌至近8周最低。
這些變化背后,在于持續(xù)不斷的調(diào)控措施最終推動市場從量變走向質(zhì)變。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅表示,2011年政策調(diào)控的嚴(yán)厲度遠(yuǎn)甚于2010年,使之真正成為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控年,供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。
樓市資本謀出路
截至記者8月17日下午3點發(fā)稿,上海樓市交易官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前全市住宅存量房源中,一手房已經(jīng)高達(dá)52822套計780.17萬平方米,一手房普通住宅10131套計88.43萬平方米,而二手房更高達(dá)166640套計1829.28萬平方米之巨。
資深中介人士透露,在龐大二手房存量的背后,是已經(jīng)開始逐步升溫的投資客拋盤舉動,大量樓市投資資本呈現(xiàn)退出之勢。
據(jù)漢宇地產(chǎn)上海本溪分行經(jīng)理夏軍介紹,上海細(xì)化的限購新政,讓不少投資客因為一張稅單而望房興嘆。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部長期對分行成交資料的統(tǒng)計,目前上海的購房者中,有5%-10%是通過補(bǔ)繳稅款購房的外地戶籍居民,其中大多數(shù)是投資客,如今這些需求已經(jīng)被遏制。
拋盤撤退資本、被擋在門外仍欲入市的投資資金,兩股合流,住宅樓市龐大投資資本的出路成為難題,同時也是樓市甚至整體經(jīng)濟(jì)的一個巨大不確定性因素。
“在中國內(nèi)地樓市以外,也有很多不動產(chǎn)的投資機(jī)會。”一位浙江的投資客在“萬通臺北2011”項目的推介現(xiàn)場對本報記者說。據(jù)其介紹,身邊同行的不少投資者對萬通臺灣項目表示出很大興趣,意欲出手。據(jù)了解,萬通臺北2011項目擁有陽明山永久產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)的特點,對國內(nèi)投資者具有巨大吸引力。
中房信分析師楊晨青認(rèn)為,今年以來以“三限”為核心的調(diào)控力度明顯強(qiáng)于去年,而政府目前手中可打出的牌也依然較多,下半年一二線重點城市重演去年瘋狂的可能性幾乎沒有。