7.5折！碧桂園給亢奮的樓市再打了一支強(qiáng)心劑。
漫長(zhǎng)的廣東惠州東海岸，近年來掀起旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮，規(guī)劃要建成為中國(guó)的“馬爾代夫”。遍布海岸沿線的十多個(gè)超級(jí)度假、旅游大盤，在今年7、8月進(jìn)入集中入市期。
7月底，碧桂園·十里銀灘以最低單價(jià)4125元的價(jià)格屠夫姿態(tài)出現(xiàn)，挑起了惠州東的價(jià)格戰(zhàn)。
在之前的6月份，這個(gè)“不限購(gòu)”的珠三角三線城市，新房單價(jià)已飆升到6900余元/平方米，東海岸的度假產(chǎn)品更叫價(jià)15000-25000元/平方米。
“限購(gòu)可能會(huì)擴(kuò)大到珠三角、長(zhǎng)三角很多城市。”7月27日，一位接近住建部的專家向本報(bào)透露。
限購(gòu)擴(kuò)大的達(dá)摩克利斯之劍高懸頭頂，珠三角類似惠州的諸多三線城市，去年至今年上半年位于房?jī)r(jià)快速上漲城市之列，在可能到來的限購(gòu)之前，一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)正在開演。
采訪中也有多位專家直陳，二三線城市的房?jī)r(jià)已處高位，與一線城市面臨同樣泡沫，投資者應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn)。
炒房客云集
平靜的惠州東海岸，最近躁動(dòng)不安。
7月16日，碧桂園·十里銀灘首次亮相，碧桂園用數(shù)十輛大巴車從全國(guó)拉了數(shù)萬人來到現(xiàn)場(chǎng)，“我們這個(gè)項(xiàng)目面向全國(guó)的投資客戶”，銷售人員說。
此前一度寂靜的售樓中心沸騰了，臨近的海灘上滿是人。“我想到海邊去玩，可是沒想到，海邊站了一排人，都擠不過去了。”梁燕（化名）向記者描述說，現(xiàn)場(chǎng)真是人山人海，他們來自全國(guó)各地。
碧桂園的蓄客手段煞費(fèi)心機(jī)。除了當(dāng)天的萬人造勢(shì)之外，深圳一家房地產(chǎn)網(wǎng)站工作人員對(duì)記者透露，碧桂園更要求該網(wǎng)站每個(gè)周末拉人前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看盤，“我們?cè)谡搲话l(fā)帖號(hào)召，還真的有很多人去，因?yàn)榭梢悦赓M(fèi)提供班車、午飯，還可以玩”。
至于項(xiàng)目目前究竟有多少人認(rèn)購(gòu)，碧桂園方面未予透露。
十里銀灘只是冰山一角。沿惠東巽寮灣、亞婆角、港口雙月灣濱海度假中心，分別盤踞著金海灣、威尼斯灣、東部灣等超級(jí)大盤，將在8、9月份集中入市。
深圳市都會(huì)城市研究院院長(zhǎng)高海燕稱，深圳投資性需求旺盛，深圳限購(gòu)后，投資者轉(zhuǎn)向包括惠州在內(nèi)的非限購(gòu)周邊地區(qū)，趨勢(shì)明顯；而深莞惠一體化的預(yù)期，對(duì)長(zhǎng)期投資者也充滿一定吸引力。
也因此，目前惠城區(qū)新房的均價(jià)仍比去年同期上漲了22%。據(jù)惠州市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，6月惠城區(qū)新房均價(jià)達(dá)到6979元/平方米。
降價(jià)出貨？
碧桂園此次價(jià)格公布耐人尋味。
7月15日，碧桂園總裁莫斌對(duì)外透露，十里銀灘最低單價(jià)為洋房產(chǎn)品5500-6000元/平方米。
其時(shí)，限購(gòu)擴(kuò)大化的揣測(cè)甚囂塵上。7月12日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。
碧桂園仿佛嗅到了危險(xiǎn)的氣息。7月21日，碧桂園再次宣布4125元/平方米的折扣價(jià)，價(jià)格屠夫的姿態(tài)攻勢(shì)凌厲。其壓力來自于對(duì)限購(gòu)擴(kuò)大化的擔(dān)憂。
據(jù)了解，由于一些二三線城市甚至中小城市房?jī)r(jià)過快上漲，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購(gòu)城市名單。
從廣東省上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)漲幅超過同期GDP增幅的珠三角城市批量產(chǎn)生。珠海、東莞、惠州、江門、肇慶等城市房?jī)r(jià)上半年同比上漲均超兩位數(shù)。
“像東莞、惠州、中山、珠海等珠三角地區(qū)活躍城市，可能被納入新的限購(gòu)城市之中。”北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，這些城市若不限購(gòu)，房?jī)r(jià)上漲將愈演愈烈。
中國(guó)指數(shù)研究院近期也分析了100個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)并認(rèn)為，有10至20個(gè)城市或?qū)⒓{入新一輪限購(gòu)范圍，珠海、惠州、韶關(guān)和湛江等廣東城市名列其中。
雖然，7月25日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)人士率先表態(tài)，東莞房?jī)r(jià)仍處于可控范圍之內(nèi)，暫無出臺(tái)樓市限購(gòu)政策的計(jì)劃。
但業(yè)界普遍認(rèn)為限購(gòu)早晚到來。深圳一開發(fā)商人士直言，碧桂園項(xiàng)目個(gè)個(gè)皆是超級(jí)大盤，開發(fā)周期至少5年，很難避開調(diào)控周期。珠三角如若擴(kuò)大限購(gòu)，對(duì)其業(yè)績(jī)影響很大。
上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)了215億銷售額，盡享一線城市限購(gòu)的政策紅利；而下半年，它或許不得不改變策略，降價(jià)出貨。
“碧桂園這是在搶時(shí)間跑路。”深圳一業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)。開發(fā)商和投資客，都要搶在可能到來的限購(gòu)前，深度博一把。
在碧桂園挑起價(jià)格戰(zhàn)之時(shí)，云集惠東的開發(fā)商們開始了一場(chǎng)搶客大戰(zhàn)。在深圳市區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目展廳扎堆亮相。
知名代理機(jī)構(gòu)、世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司總經(jīng)理蘇劍介紹，旅游、度假類產(chǎn)品較受投資者青睞，因?yàn)檎{(diào)控政策目前基本上對(duì)該類產(chǎn)品銷售沒有限制，“80%是一次性付款，購(gòu)買濱海物業(yè)、偶爾過來居住度假的客戶很多”。
泡沫來襲？
“二三線城市限購(gòu)的預(yù)期，短期內(nèi)將讓這些城市樓市量?jī)r(jià)猛漲，投資客搶閘分享最后的盛宴，我認(rèn)為政策這樣吹風(fēng)不明智。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李偉杰表示，事實(shí)上政策窗口期應(yīng)該越短越好。
“二、三線城市正在演繹幾年前一、二線市場(chǎng)的故事。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。
2009-2010年，萬科董事會(huì)主席王石曾在一些場(chǎng)合提到，他很擔(dān)心一線城市的房地產(chǎn)泡沫，向二三線城市擴(kuò)展。目前來看，這種擔(dān)憂正在變成現(xiàn)實(shí)。
7月21日，銀監(jiān)會(huì)召開2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)，提示密切關(guān)注二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)提示的風(fēng)險(xiǎn)即“限購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)”，限購(gòu)后房?jī)r(jià)若明顯下跌，房地產(chǎn)貸款會(huì)出現(xiàn)呆壞賬。
北京蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，針對(duì)二三線城市的新限購(gòu)令將在8月上、中旬出臺(tái)（預(yù)計(jì)7月底住建部完成原因分析和名單草擬工作）。可以預(yù)計(jì)的是，新限購(gòu)令除了會(huì)大幅度擴(kuò)容外，還會(huì)在很大程度上彌補(bǔ)年初限購(gòu)令的諸多紕漏。這將使得地方政府可變通的空間大大縮小。
他進(jìn)一步指出，如果“新限購(gòu)令”達(dá)到60%的預(yù)期效果，將意味著那些市場(chǎng)布局過于集中，或者主要開發(fā)高端產(chǎn)品的開發(fā)商，首當(dāng)其沖地面臨業(yè)績(jī)快速萎縮。
“在一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市會(huì)有一個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)基本能夠翻番，但一兩年之后，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有跟上，需求就會(huì)下降，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為。
“投資的話，我不傾向去二三線城市，因?yàn)樗鼈円话銉H會(huì)吸引本地人口，對(duì)房子的需求有限。”中原地產(chǎn)主席施永青曾對(duì)記者表示，二三線城市最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是房?jī)r(jià)到了高位，沒有人接盤。