截至上周末，11個重點城市的存貨總量已達到63.4萬套，環比上漲0.9%，存貨總量繼續創新高。在此背景之下，開發商的銷售壓力與日俱增，在銷售策略上可謂動足了腦筋。然而，業內人士認為，如果不能在價格上“動真格”，三季度的樓市仍將繼續低迷。
夏日的酷熱并未把溫度傳導到房地產市場上，隨著傳統淡季的來臨，樓市銷售也陷入更深的低迷。既舍不得降價，又要在淡季里促進銷售，開發商在銷售策略上可謂動足了腦筋。與此同時，業內人士預計，在下半年樓市政策幾無放松可能的情況下，三季度樓市將迎來更低迷的銷售行情，開發商僅靠變換銷售策略恐怕難以取得理想的銷售效果，想要及時緩解資金壓力，還得在價格上“動真格”。
各種舉措促進淡季銷售
上海浦東周康板塊某小區，原本應該在最近交房的一批房源延遲交房了，最終交房日期尚未確定。記者與該項目一位準業主李先生聯系后得知，他是在2009年9月份買的房，當時售價是1.2萬元/平方米，交房時間是今年的6月28日。就在上月，開發商告訴購房者，這批房源將延遲交房，具體交房時間尚未確定。
而據一位內部人士透露，“這是開發商的借口，實際上推遲交房是開發商的一種銷售手段。”這位人士告訴記者，理應在6月交房的這批房源與該樓盤目前在售的房源不論房型還是位置，都有很高的同質性。當時購買這批房源的投資者比例相當高。如果這批房源現在交房，勢必會有一批投資者將手上的房源在二手房市場上掛牌出售，且2009年時該項目房源售價是1.2萬元/平方米，現如今已漲到1.7—1.9萬元/平方米，業主哪怕就是比在售新房報價低一點，除去稅費成本還有很大的利潤空間。“只要交了房，二手房市場肯定對新房銷售造成沖擊”。
除了推遲交房之外，為了吸引購房者，贈送面積等銷售手段也被開發商們廣為使用。記者在近日探訪上海西區某大型樓盤售樓處時從銷售人員處獲悉，該盤近日將推出一批全新房源，不僅售價較之前推出的房源要低，還附送約10%的面積。
“這是全上海最后一批附送面積的房子了。”售樓小姐向記者介紹道，“從今年7月1日期，開發商想要"偷面積"就批不下來了，只要是有墻的部分都要算在銷售面積里面。”售樓小姐一邊指著樣板間次臥與設備平臺間的一塊區域，一邊告訴記者，在建成驗收時開發商會把這塊面積用墻砌隔開，等驗收通過后再拆掉裝修，這樣次臥就可以多出約3、4平方米。
三季度樓市難改低迷
據新浪樂居&克而瑞數據顯示，2011年上半年上海市商品住宅成交總套數為33839套，總成交金額為876.9億元，照此推算，商品房每套成交均價達259.13萬元/套。相比2010年全年，2011年上海商品住宅每套成交均價下降了逾4萬元，同時這也是2004年迄今，7年時間里第一次出現均價下跌的情況。
今年2月至今，各路調控政策輪番壓頂，上海樓市歷經重重打擊。今年上半年，商品住宅中各種物業類型的成交出現明顯下跌，據新浪樂居&克而瑞數據顯示，其中低價房的成交面積更是出現了環比68.49%的跌幅。
低價房成交量銳減，豪宅開發商的日子也并不好過。雖然有極強的購買需求，但由于限購政策的約束，不少開發商在開盤時間、銷售價格的拿捏上動足了腦筋。香港新鴻基地產蘇州金雞湖獨棟別墅“湖濱四季”的項目負責人告訴記者，雖然新鴻基的項目在滬港兩地都具有很高的品牌號召力，但由于限購政策的影響，很多客戶有錢也沒法買，給開發商的銷售帶來很大壓力。何時開盤、預計售價等都要隨著樓市政策的變化做相應調整，因此開盤信息不到最后時刻開發商都秘而不宣。
“樓市的低迷在今年第三季度可能會繼續。”中國房地產信息系統分析師薛建雄表示。也正因為如此，不僅在銷售策略上動足腦筋，更多的開發商加入到降價銷售的行列，以加快銷售速度。例如近期在上海，中海、新城、旭輝等旗下個別項目也都給出較大折扣，就連曾創下銷售奇跡的浦東星河灣也給出50萬抵100萬，100萬抵200萬等總體優惠幅度達9.2折的優惠力度。
不過，對于開發商的降價幅度到底能有多大，也有業內人士表示降幅或許有限。仲量聯行上海研究部董事周志鋒認為，由于真正的潛在購房者受到政策影響無法購買，因此一些開發商認為即便降價也不會大幅提高銷售量，從而導致中高端樓盤開發商的降價動力不足，價格在上半年基本保持穩定。周志峰認為，現行的緊縮政策將貫穿整個2011年，甚至延續至2012年，一手住宅銷售市場開發商可能維持穩定的售價，但成交量方面很難有所突破；而二手房市場隨著情況繼續向有利于買方的方向發展，價格在下半年或將率先出現調整。