2011年已然過半。截至6月28日，上海上半年商品住宅成交均價依舊“堅挺”，與去年下半年基本持平。或許因為開發(fā)商賣房“誠意”不足，上海2011年成交商品住宅僅約376萬平方米。這一數(shù)據(jù)略高于去年同期的約353萬平方米，但環(huán)比去年下半年的約612萬平方米，卻大降近四成，幾乎腰斬。
上海樓市陷入僵局。
不過，市場分析人士指出，目前已有個別“挺”不下去的開發(fā)商開始降價促銷試圖打破僵局。并且，在近期個別樓盤降低價格之后，上海商品住宅成交量還是出現(xiàn)了10%以上的回升，預(yù)計未來半年，“以價換量”將成為大勢所趨。
房價“挺”過上半年
中房信分析師薛建雄指出，目前的數(shù)據(jù)并未將6月最后兩天的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計在內(nèi)，就近期成交行情估計，最后兩天上海商品住宅的成交面積在4.5萬平方米左右。事實上，就算計入6月最后兩天的數(shù)據(jù)，依舊不能改變今年上半年商品住宅成交慘淡的局面。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對一蹶不振的購房需求，多數(shù)開發(fā)商在上半年選擇了靜默，偶有開發(fā)商選擇試探性降價促銷，但在獲得一定成交量之后也未見后續(xù)銷售計劃跟進(jìn)。在2011年上半年的最后幾天，上海樓市依舊未能走出僵局。
受此影響，在低迷的成交之下，上半年上海商品住宅成交均價依舊在高位企穩(wěn)，約22600元/平方米，和去年下半年的約22800元/平方米幾乎持平。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，盡管目前的總體房價水平未見明顯下滑，但同比增幅卻有放緩趨勢。21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計結(jié)果表明，去年1~5月全市新建商品住宅成交均價的同比漲幅在44%~68%之間，而今年這一指標(biāo)已回落至10%以內(nèi)，最近的4、5月份更是雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長，幅度在3%左右。
與此同時，部分高檔住宅的價格也依然“堅挺”。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，今年截至6月22日，全市單價在10萬元/平方米以上的新建商品住宅累計成交70套，同比提升125.8%。而去年一年，全市僅共成交78套單價在10萬元/平方米以上的新建商品住宅。黃河滔認(rèn)為，今年上海上半年商品住宅均價居高不下，恐怕也在一定程度上受到單價10萬元/平方米以上的豪宅集中成交拉動。
“以價換量”或是大勢所趨
目前為止，多數(shù)上海樓盤還都選擇放棄部分成交量而“力挺”價格，隨著調(diào)控的深入和成交的持續(xù)低迷。越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“堅挺”的房價將在下半年出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二季度開始，上海個別欲“以價換量”的樓盤都取得了不錯的銷售業(yè)績。
以嘉定南翔板塊的“華潤置地菁英苑”為例。5月中旬，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，此次該樓盤推出386套公寓，網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價在27500~35500元/平方米之間。但實際上，售樓處給出的報價較上述參考價低許多，在此基礎(chǔ)上，開盤當(dāng)日售樓處還給予購房者9.8折的優(yōu)惠。開盤初期，記者曾以購房者身份走訪了該樓盤，當(dāng)時記者在售樓處現(xiàn)場看到，售樓處人潮涌動。據(jù)售樓人員表示，此次推出的380多套房源銷售情況非常好，開盤當(dāng)日就售出了90%，均價大約在25000元/平方米。
同樣的情況也發(fā)生在臨港新城。日前，記者從浦東新區(qū)蘆潮港鎮(zhèn)港輝路的臨港海濱國際花園售樓處了解到，6月18日推出的均價9800元/平方米特惠房已售完，6月27日新推出一批小區(qū)中央景觀房，共52套，到目前為止已出售一半，單價大約為9800元/平方米。
此外，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，近日開盤的張江湯臣豪園共推出660套房源，報價在24000~32000元/平方米。但記者在該盤售樓處詢問時，被告知成交價為25000~27000元/平方米。據(jù)悉，在張江高科(600895,股吧)工作者可享受九六折優(yōu)惠，“近期購買也可以享受這一折扣，打過折的房價和去年差不多。”據(jù)介紹，湯臣豪園四期于6月22日開盤，開盤前三天就售出兩百多套，截至28日，已售出將近三百套房源。
一個最為明顯的標(biāo)志是，上海商品住宅庫存量不再如去年一樣持續(xù)穩(wěn)定在500萬平方米，而是正在以驚人的速度激增——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月初，上海商品住宅可售面積已達(dá)約750萬平方米，而在4、5月份，這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬平方米。昨日，記者再次查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)不到一個月的時間，上海商品住宅可售面積再次激增30萬平方米，達(dá)到約780萬平方米。
薛建雄表示，截至6月28日，上海2011年商品住宅新增供應(yīng)面積約525萬平方米。也就是說，在商品成交面積環(huán)比大降近四成的同時，商品住宅新增供應(yīng)較去年下半年的約656萬平方米僅下降了約兩成。“供需失衡，商品住宅大量積壓也在預(yù)料之中。預(yù)計下半年上海會出現(xiàn)房價調(diào)整。”
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟對此持有相同意見，他認(rèn)為，今年樓市受到嚴(yán)厲調(diào)控，成交持續(xù)低迷，預(yù)計下半年在通脹壓力持續(xù)加大的情況下，加息也可能成為常態(tài)。“那么，在預(yù)售金回籠減少和融資渠道收緊的雙重壓力之下，如果政策持續(xù)不放松，短期內(nèi)房價具有較大的調(diào)整壓力。”
黃河滔亦認(rèn)為，三季度新房市場價將率先有明顯松動。“在近期成交價格出現(xiàn)下滑的情況下，成交量還是出現(xiàn)了10%以上的回升，未來"以價換量"不僅是大勢所趨，在個案上也會更多出現(xiàn)，但出現(xiàn)大降的可能性不大。”