臨近6月底,滬上一手住宅成交量翹尾,二手房市場卻頗顯冷清。
21世紀不動產上海區域對旗下300余家門店截至6月26日的成交情況進行了統計。統計結果顯示,預計上海全市當月二手房成交量較5月回落8%左右。
6月29日,上海中原地產副總經理陳宇玨進一步說,上海部分一手住宅供應量較大的區域,6月二手房成交量下滑得最為明顯,“這些區域周邊二手房6月成交量下降幅度在10%左右。”
漢宇地產某工作人員昨日表示,隨著6月上海一手項目頻現促銷,部分區域一二手房價格出現倒掛,這給二手房成交造成巨大壓力。
“部分一二手房源價格倒掛約10萬”
中原地產浦東某門店的工作人員昨日稱,該門店代理的一項目,由于新盤集中推出一批新房源,價格較低,部分二手房源的價格即高于新房價格,“算上稅費,一套90平方米的兩房房源,二手房價格要比新房價格高約10萬元。”
據前述中原地產工作人員介紹,目前該項目60-70平方米的一手房,開盤價格在150萬-160萬元/套,這與二手房價格基本一致,且二手房還要承擔稅費,故購房者多選擇一手新房。該工作人員介紹稱,自5月中旬開始,陸續有二手房賣家下調掛牌價格,目前此類型房源掛牌價為135萬-140萬元/套。
更為明顯的一二手房價格倒掛現象,還見諸松江九亭區域的部分房源。
21世紀不動產九亭門店一位工作人員昨日稱,其所在板塊內的部分新建商品住宅項目因前期銷售進度一般,近期價格有所松動。但部分心態較好的二手房業主,并未隨之下調掛牌價格,造成部分一二手房源價格,出現基本持平甚至倒掛的局面。
前述21世紀不動產九亭門店的工作人員介紹稱,某公寓近期新房售價約2.1萬-2.2萬元/平方米,較前期有8%左右的降幅,而持有該項目一期房源的部分二手房賣家,其房源掛牌價仍保持在2萬-2.1萬元/平方米。這些賣家未下調二手房掛牌價的原因,除了不了解市場的價格變動情況,還看高后市及缺乏交易誠意等。
網上房地產顯示,該公寓網上報價為2萬元/平方米,價格可浮動幅度為10%。
“倒掛多現于外郊環”
值得一提的是,21世紀不動產上海區域分析師羅寅申強調,滬上一二手房價格倒掛的現象,并不十分普遍,“主要集中在外郊環等外圍區域”。據羅寅申稱,這些存在一二手房價格倒掛的樓盤,多為近兩年才推出的項目,在近期調控下,造成房價滯漲,一手房價格相差不大,“但二手房在交易時需繳納更多稅費,所以才會出現價格與一手房倒掛的現象。”
一二手房價格倒掛現象的出現,也導致二手房顯現降價壓力。
陳宇玨昨日稱,隨著資金回籠壓力的逐步加大,自7月起,開發商應該會集中推盤并進行促銷,這將對周邊的二手房價格造成一定影響,“下半年,不排除出現二手房價格下行的情況。”
漢宇地產總經理施宏叡也判斷,下半年新盤供應集中的區域,新房供應的增加和促銷,會給周邊二手房的價格造成下滑壓力,“價格調整幅度可能5%-8%,但是中心區域二手房的價格依然會較為平穩。”
二手房成交量下滑
一手房的集中推盤,同樣影響著二手房的成交量。
陳宇玨昨日稱,2、3月份被積壓的住房需求,在4、5月份已被釋放,6月份處于青黃不接階段,“一手房項目的大量開盤,也稀釋了二手房的客戶量。所以,6月二手房的成交量下滑是肯定的。”
羅寅申認為,造成當下二手房成交量下滑的原因,除了前期需求消化后購房者出現新一輪觀望情緒,“中低端二手房源供應不足,及部分賣家盲目提價”,同樣是原因之一。
限購和限貸政策未見松動,也導致二手房市場趨冷。
漢宇地產浦東某門店一位工作人員稱,限購政策限制了不少有資金但名下已有多套房源買家的購買力,而另外一些具備買房資格的購房者,卻因為銀行貸款政策從嚴,貸款難度增大,貸款成本上升,而難以出手。
陳宇玨預計,下半年上海二手房整體成交量將維持在每月10000-15000套之間,剛性需求和改善置換型買家依舊是成交主力軍。
網上房地產顯示,截至發稿時,滬上二手房掛牌量為164065套。
此外,陳宇玨預計,外圍區域新房市場有望在第三季度引來一波降價潮,“幅度不會很大,預計在10%-15%之間。”