財政投入200萬元的公共配套建設費用，輔之以村集體經(jīng)濟組織投入1300萬裝修費用，政府通過租用村集體富余的房源，獲得了五萬平方米的公共租賃住房房源；財政總投資達2.8億元，還不包括購地成本，所建設的公共租賃房小區(qū)可用建筑面積為7.5萬平方米。這一投入產(chǎn)出的鮮明對比，出現(xiàn)在長沙市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的公共租賃住房建設過程中。前者，政府是租，后者，政府是建。對比在長沙引發(fā)了關(guān)注，引發(fā)了探索。
為了加速落實國務院建設保障房要求，在全國省會城市當中率先成立住房保障局的長沙市，探索在大力氣新建公共租賃房同時，盤活農(nóng)民富余的拆遷安置房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長沙適當引入市場化的手段探索盤活社會富余存量住房的做法，或可短時期快速籌集大量可用房源，加速解決住房保障這一民生之難。這一探索也面臨一些難題需要破解。
拆遷農(nóng)民安置富余房催生“盤活”理念
走進位于長沙高新區(qū)麓谷街道的長豐小區(qū)，在靠西的位置能夠看到十棟小高層樓房并排而立，它們被圍欄與小區(qū)內(nèi)的其他樓房分隔開了，這個小天地內(nèi)有食堂、浴室、娛樂和安保等公共配套設施，很像是以前國有工礦的員工宿舍區(qū)。
長豐集體經(jīng)濟組織法人代表李智明告訴記者，這里是長沙高新區(qū)通過歸集盤活農(nóng)民拆遷安置房建成的第一個公共租賃住房小區(qū)，里面已經(jīng)住進了長沙宇順顯示技術(shù)有限公司、中聯(lián)重科等園區(qū)企業(yè)的1000多名員工，不久還有一批企業(yè)的員工住進來。
2010年9月，長沙市委、市政府提出要在高新區(qū)整合10萬人規(guī)模的公租房源，解決科技創(chuàng)業(yè)人員和產(chǎn)業(yè)工人的住房問題。當年10月，長沙高新區(qū)全面啟動了公租房的規(guī)劃建設。
當時，長豐集體經(jīng)濟組織在劃撥的生產(chǎn)安置用地上建了10棟總面積約五萬余平方米的樓房，準備用來出租以補貼失地農(nóng)民的生計。但是一時難以找到這么多租戶，零散的出租管理起來很麻煩，也易滋生社會矛盾。了解到這一情況后，長沙高新區(qū)公租房管理辦公室提出將這10棟房子改造成公租房，然后整體出租給園區(qū)內(nèi)有需要的企業(yè)，雙方一拍即合。
長豐集體經(jīng)濟組織根據(jù)高新區(qū)給出的裝修標準，利用集體資產(chǎn)和銀行貸款，每平方米投入260元左右的資金對房子進行了統(tǒng)一裝修，高新區(qū)又投入200萬多元完善了公共配套設施，并且還給長豐集體經(jīng)濟組織提供了三年貸款基準利率的全額貼息，然后又在求租企業(yè)和長豐集體經(jīng)濟組織之間建立起了對接平臺，中聯(lián)重科等企業(yè)很快與長豐集體經(jīng)濟組織簽約入住。在此過程中，長沙市的決策者認識到，在大力新建同時，通過盤活閑置房源，是加速發(fā)展公共租賃住房的便捷之道。
以市場手段盤活社會存量房源空間巨大
長沙市委、市政府把加快住房保障工作當作民生首務，近年來一直在探索如何盡快實現(xiàn)“住有所居”的目標。2007年，長沙市在全國率先成立市住房保障工作局。2008年，長沙市摸底發(fā)現(xiàn)全市有五萬戶急待購買經(jīng)濟適用房的困難戶和無房戶，有五萬戶國企職工沒有享受到福利分房，有5萬戶棚戶要改造，有50萬戶外來務工和新增就業(yè)人員的住房要解決。當年，市委、市政府確立工作目標，通過三到五年的努力，實現(xiàn)人人享有住房保障、家家擁有一套住房的工作目標。
在使用行政手段的同時恰當結(jié)合市場手段，是長沙加速推進住房保障的鮮明特色。2008年，受金融危機影響，長沙全市商品房銷售率只有30%多，而經(jīng)適房申購積壓達3萬余戶。長沙在積極自建保障房同時，在省會城市中領先對經(jīng)適房改實物分配為貨幣分配。改革一方面有利于積壓的商品房銷售，穩(wěn)定房產(chǎn)市場，又有利于拿到補貼的老百姓能夠早日并且按喜好地點買房。2009年，長沙市發(fā)放這項補貼近12億元。
長沙高新區(qū)公租房管理有關(guān)負責人王鴻告訴記者，按照長沙市政府103號令規(guī)定的給每個被拆遷農(nóng)民人均80平方米房子的生產(chǎn)生活安置標準，三口之家就有240平方米，在充分考慮生活需要的基礎上，一戶人家約有一半即120平方米的房源面積可以通過“回租”被盤活。
按照長沙高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，在未來三年，高新區(qū)被拆遷農(nóng)民將達到兩萬人，在建和新建安置房達到170萬平方米，加上已經(jīng)建成的近50萬平方米安置房，長沙高新區(qū)公租房管理辦公室預計有70萬平米左右的安置富余房，這些都可以進行有效盤活。
通過問卷調(diào)查、召開企業(yè)負責人座談會等多種形式，長沙高新區(qū)了解到入?yún)^(qū)企業(yè)的租房需求達到近100萬平方米，而隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)規(guī)模的擴張，公租房的需求還將逐年增加。在弄清需求規(guī)模的基礎上，長沙高新區(qū)明確了“盤活70萬平方米、新建30萬平方米、滿足10萬人住房需求”的公共租賃住房發(fā)展目標。
根據(jù)設想，長沙市高新區(qū)公租房管理部門從拆遷農(nóng)民手中把安置房回租過來，租期至少5年，然后按照統(tǒng)一標準進行室內(nèi)裝修和改造，并投入資金建設公共配套設施，然后將可以“提包入住”的公租房租給有需要的企業(yè)，而公租房的租金補貼則由公租房管理辦公室進行資格審查和動態(tài)管理，目前暫定的方案是給符合條件的住房人每人不超過10平米、每平米4-6塊錢的租金補貼，這筆錢打給承租企業(yè)，不直接下發(fā)到個人。
湖南省委常委、長沙市委書記陳潤兒接受記者采訪時認為，長沙可以盤活作為保障房的存量房源空間還相當大：一是農(nóng)民拆遷安置房；二是政府已經(jīng)建好的保障房；三是企業(yè)里面的自建房；四是一些地理較偏、相對價位偏低、配套較差的商品房，政府可以租下來改善后作為公租房。他估計，全市可以盤活少至100萬多則300萬平方米的保障房房源，以人平15平方米分配，短時間內(nèi)就能解決20萬人的住房問題，住房保障就會躍上一個新臺階。
目前，長沙市住房保障局正克服困難在全市開展存量房源調(diào)查。局長石長松認為，全國很多城市都像長沙這樣有眾多富余的存量房源。目前長沙經(jīng)開區(qū)、瀏陽生物產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長沙市內(nèi)五區(qū)也已經(jīng)開始對各自區(qū)域內(nèi)的安置房、空置房和閑置房進行摸底和盤活，并對所有回租的房子實行“統(tǒng)一市場監(jiān)管、統(tǒng)一租賃標準、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一財政補貼。”
回租方式“多贏”同時兩難題需破解
2011年年初，長沙市委、市政府明確重點加快公共租賃住房，到2012年底實現(xiàn)保障公共租賃住房對象15萬人的目標，力爭“十二五”期間提高到30萬人。目前，注冊資金1億元、國有全資的長沙高新區(qū)公共租賃住房開發(fā)有限公司今年已經(jīng)成立，將專注于高新區(qū)公租房的新建、盤活、管理、維護等業(yè)務。長沙公租房管理辦公室常務副主任李社棟等向記者介紹，實踐證明，盤活回租方式對政府、農(nóng)民、企業(yè)等方面能夠取得“多贏”的局面。
首先，政府通過回租農(nóng)民安置房，盤活閑置的存量房源，可以在投入極少資源的情況下加快公共租賃房源的籌集，從而加速推進解決“夾心層”的住房困難。李社棟給記者算了一筆賬，在長豐小區(qū)高新區(qū)僅僅投入200萬元的公共配套設施建設費用，加上長豐集體經(jīng)濟組織投入的1300萬裝修費用，1500萬的投資就盤活了5萬平方米公租房源，而長沙市高新區(qū)新建的公租房小區(qū)“麓谷印象”，可用建筑面積7.5萬平方米，總投資達2.8億元，這還不包括土地價值。對于增強高新區(qū)產(chǎn)業(yè)承載能力，吸引優(yōu)秀企業(yè)入住、實現(xiàn)土地集約節(jié)約利用意義重大。
其次，通過提供給企業(yè)長期穩(wěn)定的住房資源，使得園區(qū)企業(yè)能夠留住人才，也可以讓企業(yè)員工安心工作努力創(chuàng)新。長沙宇順顯示技術(shù)有限公司主管員工住房保障的負責人董磊表示，因為公司在長豐小區(qū)租下了3棟樓，可以為優(yōu)秀員工提供穩(wěn)定的住房，在招攬人才時就顯得有底氣多了。
再次，通過將房子長期租給政府全資擁有的公司，不僅為被征地拆遷農(nóng)民帶來了穩(wěn)定的物業(yè)收益，并且還能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，為社會和諧穩(wěn)定提供可靠保障。
當然，正如政府自建公共租賃住房也面臨租金收取、物業(yè)管理等難題一樣，記者調(diào)查了解到，通過回租存量房源發(fā)展公共租賃住房的模式也面臨著兩個需要破解的難題：一是長期的租賃補貼會造成資金壓力。目前中央財政給地方每套新建的公租房有補貼，但是對于盤活方式回租的公租房尚無明確規(guī)定；二是不易保持公租房租賃供需的動態(tài)平衡。目前的問題是房源不足，不能實現(xiàn)“應保盡保”，但是在將來可能出現(xiàn)供過于求、資源閑置的情形。