154萬套二手房的價格將被“秘密”評定，從而為每一次交易制定只有政府部門掌握的“準繩”——9日，深圳市地稅局終于在市場千呼萬喚之后，發(fā)布了二手房核價“新規(guī)”。從7月11日起，深圳將對存量房(即二手房)交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款政策，但“參考價格”卻將深藏“閨中”無人知曉。
作為全國首創(chuàng)的二手房估價體系，深圳這一新規(guī)的目標顯然直指二手房市場長期存在的“陰陽合同”。然而，“秘密定價”能否根治弊端？如果實施有效，這一規(guī)定又將對樓市價格帶來怎樣的沖擊？
“秘密估價”、“一套一估”直指二手房“陰陽合同”
近年來，二手房交易過程中簽訂“陰陽合同”，虛報成交價格規(guī)避應繳稅額的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。
深圳市地稅局副局長楊龍表示，這種陰陽合同的存在不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，有損交易的公開、公平原則，導致依法誠信的交易者利益受損，也影響了房地產(chǎn)市場主管部門對市場交易情況真實性的了解和判斷，造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地產(chǎn)市場調控的政策效果。
對此，財政部、國家稅務總局在2010年專門下發(fā)《關于推進應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅(2010)105號)，要求各地從2011年7月起試點對價格偏低的房產(chǎn)交易實施評估核定征稅。深圳則是全國首個發(fā)布這一政策的城市。
楊龍介紹，在大量籌備工作基礎上，深圳制定了《關于實施存量房交易計稅價格核定工作有關事項的通告》，規(guī)定深圳范圍內(nèi)的二手房交易計稅價格以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù)，但如申報的成交價格低于深圳制定的計稅參考價格且無正當理由的，將按計稅參考價格核定計征各項稅款。
規(guī)定將從2011年7月11日起，有效期五年。具體時間以納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時間為準。參考價格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況每半年進行更新。
值得注意的是，與有類似評估政策的城市不同，深圳制定的154萬套二手房參考價格均不對社會公布，賣方只能查詢到自己所屬房屋的參考價格。
“根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素，深圳已對全市400多個片區(qū)、17萬棟樓房、154萬套房屋制定了交易計稅參考價格。”楊龍說。
深圳市地稅局稅務二處副處長黃平波解釋說：“秘密定價主要是防止被一些人找出規(guī)律鉆空子，一旦公布可能引發(fā)不利的市場導向作用，讓參考價格影響市場價格。為每套房產(chǎn)定價而不是籠統(tǒng)按區(qū)域或批量定價一方面也是基于此，更重要的原因是希望評估體系能更加科學。
北京大學經(jīng)濟管理研究中心研究員韓世同評價認為：“依法納稅本是公民應盡的義務，然而多年來，在二手房市場卻形成了‘陰陽合同’、虛假報稅的潛規(guī)則，在法不責眾的情況下助長了全民違法這一不良習慣。深圳率先推出新規(guī)，顯示出了深圳在杜絕‘陰陽合同’方面的決心。如果評估價格合理、操作嚴格，將對‘陰陽合同’構成致命打擊。”
專家擔心“秘密定價”引發(fā)市場非議
然而，成也蕭何，敗也蕭何——正是“秘密定價”的做法，引發(fā)了市場的不小擔憂。
韓世同說，深圳已有154萬套房屋擁有評估價，這表明具體的評估方法已經(jīng)成型。而深圳選擇不公布評估方法，擔心的就是引起非議，然而不公開更容易引發(fā)爭議。
“人們不知道自己的房屋評估價是如何得出的，也無法和其他房屋評估價進行對比。這會使得市場對評估方法產(chǎn)生不信任感。”他說。
韓世同認為，新規(guī)的出臺，對于打擊“陰陽合同”，虛假報稅將起到重大意義，但政策的效力關鍵還是要看評估價是否真實地反映了市場價，如果評估價與市場價之間的價差過大，“存量房交易計稅參考價格”反而讓“陰陽合同”合法化。因此評估價格制定的合理性非常關鍵。
然而，正是由于“陰陽合同”的長期存在，政府部門是難以掌握二手房的實際成交價格的，因此如此粗略地公布評估方法，著實讓人擔心評估價格的可靠性。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，任何新規(guī)都不可能是完備無缺的，公布新規(guī)不應故作神秘，應該將新規(guī)攤在陽光下，讓業(yè)界充分討論，從而提升政策的說服力和可操作性。
新規(guī)讓樓市迎來“沖擊波”
深圳市規(guī)劃與國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占總成交套數(shù)的70%。二手房已成為深圳樓市的交易主體。市場分析認為，新規(guī)之下二手房交易成本大幅提升將是不爭的事實。在交易成本大幅提升的情況下，深圳樓市又是否會引來新一輪沖擊波？
由于距新規(guī)實施仍有一個月的時間，專家認為，在7月11日之前，為了節(jié)省交易成本，深圳二手房成交量可能出現(xiàn)“搶閘拋盤”的局面。然而7月11日起，新規(guī)對深圳樓市究竟會產(chǎn)生何種影響呢？是否會推高深圳二手房房價？
深圳市地稅局副局長楊龍表示，按照國家稅法的有關規(guī)定，本來二手房交易雙方就應該依法納稅，“新規(guī)只是還原真實的市場價格，不存在推高二手房房價一說”。
然而有關專家卻不這么認為。宋丁表示，新規(guī)之下，在打壓“陰陽合同”的同時，必然帶來二手房房價的提升。
他說，二手房業(yè)主在出售二手房時對于價格的要求要比開發(fā)商出售新房更為謹慎，不會隨便出手。由于目前二手房市場處于賣方市場，賣方必然會保證自己的實際賣房收益不變。因此，新規(guī)出臺后，賣房必然會將新增的稅款補到二手房房價上，將增稅壓力轉移給買方。“因此，短期內(nèi)，新規(guī)必然帶來二手房房價的上漲，這會是一個剛性表現(xiàn)。”
韓世同認為，在這種情況下，過高的交易成本可能使買房陷入觀望，從而使得成交量出現(xiàn)下滑。因此，“短期內(nèi)深圳二手房房價不會往下走，還可能出現(xiàn)逆市上揚，出現(xiàn)價漲量跌態(tài)勢。但是，如果成交量持續(xù)低迷，二手房房價將有所回落。”
“深圳的做法是一個創(chuàng)舉，如果成功，其他地方很可能群起效仿，這給全國樓市帶來的影響不容忽視。”韓世同說。