“房交會開一開，房價漲一漲”，這曾是杭州樓市的一個魔咒，最典型的莫過于2009年的第九屆人居展。
而目前的種種跡象顯示，這個魔咒在2011年將被打破。
折扣戰從郊區蔓延
自今年3月樓市調控政策加碼執行起，杭州樓市的優惠戰就已經逐漸鋪開。進入6月，杭州樓盤折扣戰從近郊開始的“星星之火”終于越燒越旺。
根據導報記者的統計，截至6月13日，杭州市區一共有47個新開樓盤推出大幅優惠促銷活動。其中采取直接折扣優惠的占了總數的76%，包括按揭99折、一次性97折，總價優惠9萬元等等，世茂江濱花園更是達到了最高8.7折的優惠。
而動靜最大的莫過于位于三墩的中海·紫藤苑。5月26日，杭城各大房產媒體頭條顯著位置的一條消息，炸開了“兩限”后死水般沉寂的樓市之湖。中海·紫藤苑發起“千人大團購”活動，將原本擬精裝后推出的剩余房源部分樓棟共330多套將以毛坯形式一次性在6月初推出。
在6月9日開盤當天，將近3個小時的搖號開盤更是創造了80%的銷售率。
降價促銷也拉動了杭州的商品房銷售。透明售房網統計數據顯示，剛剛過去的一周主城區商品房預定469套，日均預定約67套，是此前一周的7.5倍。這些預訂量，將在今后一段時間里，逐漸轉換成實際成交。
一位業內人士認為，杭州樓市正以合理的銷售定價、自住的客群定位，逐步回歸理性。
剛性購房需求主導市場轉型
如今，人們在杭州城的東南西北，都能買到打折促銷的房子。
面對開發商表現出的誠意，觀望許久的買房者開始買賬：在多個樓盤的銷售現場，對著沙盤、捧著樓書安靜選房的人群又開始出現。
不過，導報記者也注意到，近期在各大樓盤填寫購房意向書的人群中，有近七成為剛性購房需求的自住型購房者。所以，不管是余杭的也好，下沙的也罷，只要單價一萬多的、總價不高的樓盤幾乎都毫不吝嗇地給自己冠上了“剛需盤”的名號。
“這是一種無奈的選擇，同時，更是一種積極的選擇。”杭州網首席評論員丁建剛認為，“雙限”政策持續至今，改善和投資的兩大需求龍頭已大部分被關緊，而剩下僅存的一個市場龍頭剛需，而且其中也有一部分迫于“首付”提高的壓力而難以釋放買房需求。
導報在對近期有大量預訂、成交記錄的樓盤統計后，也可發現，剛性購房需求，是推動當前市場的主要力量。
剛剛過去的一周，位于三墩的中海·紫藤苑以209套的成績成為預定套數的冠軍，這也充分顯現了“千人大團購”的力量。
中海相關負責人表示，中海·紫藤苑此次“千人大團購”并非是降價，而是迎合調控，為減輕首付壓力所作出的市場策略的調整。
而此前臨平主城區8540元/平米起價的瓏昕澤第、萬元左右均價的63平米錦昌年華“微墅”，都因起低總價而走俏，開盤銷售率在80%以上，也是當前低迷的住宅市場中難得的熱點新房源。
金都·夏宮9000多元/平米的均價，也讓臨平山北“熱鬧”了一陣。根據余杭房產信息網，從5月1日至今，夏宮成交133套，是余杭區的冠軍。
近三萬套存量房
而在剛剛過去的今年5月份，杭州主城區交出了一份2021套的答卷。今年5月份的成交量，大約是2009年同期的五分之一，2007年同期的五分之二，同比行情非常差的2008年，尚且不及三分之二。
事實上，目前杭州市商品房存量已經達到比較高的位置，但成交量并沒有放大，供大于求的市場格局已經形成。杭州市透明售房網的數據顯示，杭州主城區總可售房源在6月6日突破28000套，創下兩年來新高。而自2007年以來，可售房源庫存最高的記錄為2008年11月17日的30443套，現在離歷史最高點僅兩成的差距！
面對巨大的供應量，樓市現在的需求不值得一提。雖然大家一再強調剛性需求，但在金融政策的擠壓之下，剛性需求也在不斷萎縮。
另外一方面，在存款準備金率連續多次上調后，開發商從銀行貸款也越來越難。而信托資金的募集明顯增加了開發商利用資金的難度和成本。更為重要的是，銀監部門已要求信托公司嚴控房地產信托業務風險，對于房地產信托余額較大的信托公司，要求“規模要實現穩中有降”；對于房地產信托新增規模較大的信托公司，要求“把握好節奏，嚴格控制增速”。可見這一塊也是日見緊張。
“對于房產開發商來說，沒有錢了，要生存，可能最好的辦法就是降價賣樓變現。”趙杭生依舊堅持自己的觀點。“一旦推盤量飆升，而政策仍然沒有放松，開發商為了爭奪有限的客源，更激烈的價格戰將不可避免。”