降價預言將沉悶的樓市撕開一道裂口。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生近日在參加某論壇時預測，今年年內(nèi)我國房價將下降10%。該預測被“斷章取義”后立刻引來異議者跳起反對。
6月1日，她在接受本報記者采訪時進一步解釋說，在嚴厲的限購令下，已經(jīng)有大量的投資和投機性需求被擠出市場。出局的是商品住房中價位較高的部分，占交易量7%，出局的資金大約5000億。入局的是保障房住房，占市場份額30%，投資規(guī)模達13000億，價位在市場低端，到四季度二者在市場綜合平衡的結果，將促使住宅市場價格回調(diào)。同比2010年年底的新建住宅價格，限購范圍內(nèi)的城市回調(diào)幅度可達10%。
不可忽視的是，限購令實施以來，許多城市房地產(chǎn)交易量大幅下降，但房價并未下降，不少市場人士認為，以“限購令”為標志的行政調(diào)控手段誤傷了剛性需求，并呼吁放寬限購令。
樓市將何去何從？7-8月的時間窗口
聶梅生說，去年7月份房價開始平穩(wěn)，8月份開始反彈上升，北京、上海、廣州、深圳這4個大城市房價上漲了20%。
“今年的情況跟去年不一樣，去年是延續(xù)了適度寬松的貨幣政策，今年則是跟2008年很像。2008年把控制CPI作為第一要務，今年又是這樣。我可以肯定，今年不會有2008年10月中旬那樣的救市。”聶梅生篤定地說。
她認為，這次政府大量動用行政手段如“限購令”，令投機性購房的比例下降，整個交易量將下降7%，交易額會下降10%，“今年房價下降10%絕對不是危言聳聽。”
根據(jù)海通證券的研究報告顯示，調(diào)控政策下全國房價漲幅小幅回落。4月重點監(jiān)測一線城市房價同比漲1.96%（環(huán)比漲0.38%）；其中，杭州房價同比為-1.2%，房價已經(jīng)出現(xiàn)下降；4月二、三線重點監(jiān)測城市房價同比漲3.69%（環(huán)比漲0.24%）。總體上，在當前調(diào)控政策下房價漲幅呈小幅回落態(tài)勢。
之所以統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價還在上漲，一方面是因為結構性的原因，高端樓盤的入市拉高了房價，另一方面是開發(fā)商不愿意降價。但在聶梅生看來，從今年4月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)商在“硬撐”房價。持續(xù)嚴厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)十分緊張。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪時表示，造成開發(fā)商資金緊張的原因，主要不是來自融資方面，也不是土地購置帶來的壓力，而是銷售不暢帶來的資金壓力。36個限購城市的新房交易量幾乎占全國房地產(chǎn)交易總量的三分之一，交易金額是總量的二分之一。限購的城市交易量受到了很大的影響。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，5月預售商品房項目合計為17個，提供住宅5637套，實現(xiàn)簽約的僅為608套，簽約率僅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的簽約率，創(chuàng)下自2月末新一輪調(diào)控政策后新低。“住宅普遍滯銷，賣得好的都是商住項目，而賣得好的住宅多是已經(jīng)調(diào)低價格的住宅。”亞豪市場總監(jiān)郭毅向本報記者表示。
鐘偉認為，到7、8月份，市場會迎來一輪真實降價，“每到7、8月份，開發(fā)商就會期待宏觀調(diào)控能放松，但如果政策依舊嚴厲，許多開發(fā)商就會根據(jù)自身的資金情況或者戰(zhàn)略安排，選擇降價。”縱觀幾輪調(diào)控，7、8月份和年底都是開發(fā)商降價的時間窗口。
鐘偉提出限購“三化”論
對于限購令給樓市帶來的深刻影響，亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示了擔憂。他認為，限購政策最根本的核心是限制投機炒房者，但實際上在二線、三線城市，房價增幅不大，炒房投機者的機會并不像一線城市那么多。這些城市實施限購令，容易誤傷一些剛需人群，部分二三線城市非常期待對限購政策解禁。
有消息稱，大連已經(jīng)放寬了限購令，盡管官方稱“限購政策沒有變化”，但實際操作中一些不符合購房條件的購房者被“暗度陳倉”。限購令實施一段時間以來，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看房價并沒有下降，卻進而影響了供給。
海通證券的研究報告顯示，受銷售增速下滑影響，開發(fā)商單月新開工面積放緩。1-4月，全國房屋新開工面積5.68億平方米，同比增24.4%；單月全國新開工面積1.69億平方米，環(huán)比下降18.12%。
但鐘偉稱自己是“限購令”的忠實支持者。他認為，限購令精準打擊了投資、投機性需求。自實行限購令以來，京滬深穗四城市，唯有對廣州的交易量影響不大，因為投機性購房在廣州并不明顯。限購令已經(jīng)照顧到剛性需求和改善性需求。許多剛性需求難以入市不是受“限購令”影響，而是受“限貸令”的影響。“如果說限購令嚴重打擊了市場，那么這種打擊是十分正確的，假定市場上不是反復購買的投資、投機者，市場受影響應該不大。但事實是，投資、投機比重較大的城市，交易量下滑很大，這些城市的剛性需求被投資性需求壓制，泡沫化非常嚴重。”鐘偉說。
“很難想象一個美國人或者倫敦人會買這么多的房子，在中國，小部分人持有了大量房子。”鐘偉提議，限購政策應該規(guī)范化、普遍化、長期化，限購所覆蓋的城區(qū)范圍、限購的套數(shù)、限購的戶籍和非戶籍人口都作出詳細規(guī)定；另外，所有城市都應該限購。
行政手段該退出？
如果說“限購”僅僅是手段之一，飽受詬病的還有國家發(fā)改委“一房一價”規(guī)定和主管部門對價格直接干預等行政調(diào)控手段的使用。
在歷年頒布的調(diào)控措施中，中央采取了金融、稅收、土地、法律等多種手段來調(diào)節(jié)市場，但對于調(diào)控手段的使用，各界也提出了很多批評意見。
中國社會科學院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)藍皮書（2010）》曾指出，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了幾個年頭，對房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展起到了非常重要的作用。但是，房地產(chǎn)調(diào)控方式仍不盡成熟，一些政策不但起不到應有作用，還會造成相反的效果。比如房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收（營業(yè)稅），本來是為了增加成本抑制投機，但由于賣方將其轉嫁到房價上，因而成為抬高房價的一大因素。2009年之所以房價、地價大幅上漲，與房地產(chǎn)調(diào)控措施未及時到位、房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害有很大關系。因此，調(diào)控方式和手段亟待創(chuàng)新。
中國人民銀行研究局副研究員熊鷺也曾撰文指出，總結歷次經(jīng)驗，伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展、過熱而產(chǎn)生的調(diào)控政策，在具體調(diào)控思路、方式、政策內(nèi)容上，存在著較多問題，主要為住房供給與需求層次不匹配，市場化手段使用不夠，可能加大了市場和經(jīng)濟波動，忽視了房地產(chǎn)市場運行的內(nèi)在規(guī)律，過于擔心資產(chǎn)價格泡沫破裂的危害等。
熊鷺認為，行政性地直接實施打壓房價，很可能加劇行業(yè)的周期性波動。房地產(chǎn)成交量是房價的先行指標，前者平均領先后者八個月。在宏觀經(jīng)濟指標體系中，量的指標一般都領先價格指標。政府希望能夠準確判斷房價是否合理，再針對性地出臺刺激政策或抑制政策。但房價是否合理很難人為判斷，針對房價的政策時松時緊，客觀上可能加大了房地產(chǎn)市場的波動。
近日，全國人大財經(jīng)委員會副主任委員吳曉靈在2011年中國金融理財師年會上也表示，“如果一味地使用行政手段調(diào)控商品房價格，就會扭曲市場供求，或是引發(fā)房價的報復性反彈，或是抑制正常的經(jīng)濟活動，我們還是應該把政府保障房的責任劃清楚，商品房市場應該按市場的規(guī)律去發(fā)展。”
面對房地產(chǎn)調(diào)控難局，亦有許多業(yè)內(nèi)人士對行政調(diào)控表達了理解。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為限購是無奈之舉。在北京這樣的城市，供應量太小而需求量很大，，供求關系改善了，就可以逐步取消限購。許多問題不是調(diào)控能解決的，需要制度的改革。“我們現(xiàn)在已經(jīng)到了改革的深水區(qū)，沒有頂層的設計，全盤靠民間意識恐怕不行。需要中央最高層次對整個改革的推進，包括政治體制改革、經(jīng)濟體制改革、房地產(chǎn)體制改革、金融體制的改革、土地制度的改革、財稅體制的改革等各方面的改革。”顧云昌說。
聶梅生預測，今年下半年調(diào)控政策將不會放松，樓市沒有理由樂觀。