一切似曾相識(shí)。
位于北京朝陽(yáng)東壩東五環(huán)的首開“常青藤”最新開盤的房源，經(jīng)過折扣等優(yōu)惠措施總價(jià)直接降價(jià)19萬(wàn)-78萬(wàn)元。優(yōu)惠推出后，30名老業(yè)主立即要求開發(fā)商補(bǔ)償損失。這批老業(yè)主今年1月購(gòu)買的首開“常青藤”房子，相應(yīng)地，“多”付了19萬(wàn)-78萬(wàn)元。今年3月遠(yuǎn)洋一方開盤降價(jià)4000元后，也遭到業(yè)主的強(qiáng)烈抗議。
盡管北京今年提出了使房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的調(diào)控目標(biāo)，但很多購(gòu)房者仍舊難以接受房?jī)r(jià)被下調(diào)。與此想法形成鮮明對(duì)比的是，一部分人對(duì)房?jī)r(jià)下跌寄予極大期望。
遠(yuǎn)在北京八里橋的批發(fā)市場(chǎng)總經(jīng)理趙爾烈，最近在接受采訪時(shí)指出，是高房?jī)r(jià)推動(dòng)了高菜價(jià)。他建議，對(duì)占菜販90%以上的外地人，能夠納入到廉租房工程，解決大家的實(shí)際困難。
房地產(chǎn)調(diào)控在重重阻力下前行，觸碰著不同群體的利益。這一輪調(diào)控過后，房?jī)r(jià)是否還會(huì)向前幾輪大漲、是否會(huì)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)？
誰(shuí)是“群眾”？
自2010年1月以來，只有2010年6月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過0.1%的環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，其余15個(gè)月份皆屬正增長(zhǎng)。今年4月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，超過九成城市的新房?jī)r(jià)格高于去年同期水平。多數(shù)市場(chǎng)人士認(rèn)為，調(diào)控的效果不明顯。
據(jù)認(rèn)為，此輪調(diào)控的目標(biāo)是將房?jī)r(jià)控制在合理水平內(nèi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥曾公開表示，房?jī)r(jià)合不合理，最有權(quán)力評(píng)價(jià)的是當(dāng)?shù)鼐用瘛５煌嫒后w對(duì)此有不同的認(rèn)知。
今年全國(guó)兩會(huì)上，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：我國(guó)城市居民89%擁有住房，其中約12%是祖上傳下來的；有40%多是房改房；其他不到40%是居民通過市場(chǎng)購(gòu)買的商品住房。
對(duì)調(diào)控明顯的態(tài)度差異存在于有房產(chǎn)者和無(wú)房產(chǎn)者之間，而有多套房產(chǎn)和只有一套住房的群眾對(duì)調(diào)控也抱有不同的期望。
李新（化名）目前在深圳某事業(yè)單位供職，是享有公共租賃住房的夾心層。一方面，她非常感激政府的政策，每個(gè)月只需要交700多元的房租。另一方面她也希望擁有自己的住房，希望房?jī)r(jià)下降到她可以承受的范圍。
改革開放30年，中國(guó)社會(huì)一個(gè)重要的變化，就是從一個(gè)無(wú)產(chǎn)社會(huì)變成一個(gè)有產(chǎn)社會(huì)。其中最重要的因素是住房以及相伴隨的財(cái)富形成。200萬(wàn)元，如果存在銀行，一年后，現(xiàn)金還是200萬(wàn)；如果買房，200萬(wàn)的住房一年后有可能變?yōu)?50萬(wàn)元。著名社會(huì)學(xué)者孫立平指出，現(xiàn)在我國(guó)是城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的超常發(fā)展時(shí)期，由此實(shí)現(xiàn)的財(cái)富轉(zhuǎn)移是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)量。
亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也希望房?jī)r(jià)下降。“我現(xiàn)在住的房子買得早，我有改善需求，還想再買一套，希望房?jī)r(jià)下降。”郭毅頗能代表一部分只有一套住房且有改善性需求的群體。
擁有兩套以上住房的人，則不希望房?jī)r(jià)下跌。資深媒體運(yùn)營(yíng)人員吳昔（化名）有4套住房，“我希望房?jī)r(jià)維持年10%-15%的漲幅，這樣的市場(chǎng)是健康的。否則，就算我的房子增值，我心里也不踏實(shí)，因?yàn)椴恢朗裁磿r(shí)候會(huì)下跌，市場(chǎng)會(huì)崩潰。”
2009年年底，吳昔買了北京西四環(huán)的雅士合金公寓，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是19700元/平方米，一年內(nèi)，房子的價(jià)格上漲到37000元/平方米，現(xiàn)在還有人以每平方米4萬(wàn)元的價(jià)格出售。竊喜的同時(shí)，吳昔自己都覺得不合理。“中國(guó)的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一個(gè)美麗的氣球，大家似乎都覺得它會(huì)被吹破，但每個(gè)人都在積極地把這個(gè)氣球吹大，讓自己的虛擬財(cái)富增值。”
重重阻力
一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，調(diào)控很難讓所有人滿意。不同群眾有不同的認(rèn)知，各界對(duì)房地產(chǎn)也有不同的看法。
國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，房地產(chǎn)從過度繁榮的狀態(tài)，調(diào)低一點(diǎn)，進(jìn)入正常增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)更健康。他指出，已經(jīng)形成的共識(shí)是，從中央到學(xué)者，甚至到房地產(chǎn)商，大家都認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)這么漲下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)今后會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。
認(rèn)知非共識(shí) 多重矛盾阻力調(diào)控
但地方政府有現(xiàn)實(shí)的苦惱。在陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖的理解里，中央要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和地方實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是不一致的。地方政府也有生存壓力。現(xiàn)在地方融資平臺(tái)很缺錢，如果房?jī)r(jià)一旦降下來，會(huì)帶來危機(jī)。地方政府不希望房?jī)r(jià)降，但在問責(zé)制的重壓下，也必須控制房?jī)r(jià)的漲幅。陽(yáng)光100在不同的城市開發(fā)項(xiàng)目，明顯感受到，在房?jī)r(jià)上漲快的城市，地方政府趨于出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策；在調(diào)控壓力較小的城市，政府沒有過多的干預(yù)，反而希望開發(fā)商來投資。
從各地上報(bào)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，可見端倪。梳理600余個(gè)城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)來看，總共可分六種類型，包括以GDP和人均可支配的收入漲幅為參照系、以人均可支配收入漲幅為參照系、以居民住房支付能力為參照系、規(guī)定具體漲幅上限、“穩(wěn)中有降”以及“及時(shí)調(diào)整”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。曾因?qū)⒎績(jī)r(jià)控制目標(biāo)定為增幅低于50.5%而名聲大噪的榆樹，近日將目標(biāo)調(diào)整為“新建住房?jī)r(jià)格（均價(jià)）增幅控制在10%以內(nèi)，低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。”
也曾參與一些房地產(chǎn)相關(guān)政策制定工作的李新表示，地方政府也很努力，但領(lǐng)導(dǎo)們對(duì)調(diào)控的效果并不滿意。她的切身感受是，目前的調(diào)控已經(jīng)采取了金融、稅收、土地、行政限購(gòu)等多重政策，但只要政府一出政策，馬上會(huì)遭遇到市場(chǎng)的多方博弈，房?jī)r(jià)真的很難降。
作為開發(fā)商，范小沖也希望房?jī)r(jià)有所下降，他認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲而由此帶來的地價(jià)上漲，已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法順利進(jìn)行再生產(chǎn)。這些年來的調(diào)控，政策的搖擺，始終讓開發(fā)商背負(fù)了巨大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)和成本都在加大，不知道路該怎樣走。
調(diào)控的反思
一位建設(shè)部退休專家反思過去幾年的調(diào)控說，調(diào)控手段是存在缺陷的。有些政策缺乏科學(xué)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，帶來顧此失彼的逆向效果。調(diào)控始終對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡和改善始終考慮和把握不夠。有些政策的出臺(tái)引起市場(chǎng)供應(yīng)量階段性非正常下降，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。
比如2004年為解決投資過熱，采取關(guān)閉土地金融兩道閘門，帶來市場(chǎng)供應(yīng)量和預(yù)期供應(yīng)量將大幅減少的信號(hào)，引發(fā)房?jī)r(jià)在第三季度出現(xiàn)非正常上漲，當(dāng)年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到14.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出1998年-2003年6年間商品住房銷售價(jià)格平均上漲3.6%的水平。2006年5月出臺(tái)了90/70政策，但該政策個(gè)別規(guī)定的具體含義幾個(gè)月后才得到明確，致使很多城市半年多沒有批出新開發(fā)項(xiàng)目，直接帶來了供求關(guān)系的緊張，引發(fā)2007年4月開始新一輪房?jī)r(jià)的上漲。
而此輪以限購(gòu)等為主要手段的新一輪調(diào)控，是否能避免過去曾走過的彎路，根本改變房?jī)r(jià)過快上漲的局面？
中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授周孝正悲觀地認(rèn)為，一切都沒有根本性的改變。他告訴本報(bào)記者，1998年北京的房?jī)r(jià)只有（每平米）1500元，2008年上漲到了15000元（平均），現(xiàn)在四環(huán)里已經(jīng)漲到了35000元。“不管出國(guó)幾條，都沒有改變房?jī)r(jià)上漲的局面。”他說。
最令市場(chǎng)人士擔(dān)心的是，限購(gòu)等行政手段壓抑了市場(chǎng)的真實(shí)需求。“就像彈簧，壓力越大，反彈力也越大。”范小沖說。
住建部肯定了此輪調(diào)控的作用。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)倪虹5月24日在接受訪問時(shí)表示，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施已取得初步成效，但成果尚需鞏固。