目前，樓市調控政策逐步收緊，住宅市場成交量低迷，開發商紛紛從住宅地產開發轉向尚未受到嚴控的商業地產開發。在全國各大城市商品住宅成交量持續下滑的同時，不受限購的商業地產則在不少城市出現量價齊升。商業地產儼然成為開發商以及投資者的戰略轉移目標，然而，商業地產需要專業精深的設計、開發、運營團隊。同時，盡管商業地產無關民生，但其并非處于調控真空區，商業地產的遍地開花與快速升溫同樣預示其風險在不斷加大。
紛紛進入熱情高漲
國家統計局數據顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。其中，住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長4.4%，商業營業用房增長7.7%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。其中，住宅銷售額增長11.0%，辦公樓和商業營業用房分別增長23.8%和26.6%。商業地產與住宅地產所展現的市場形成很大差異。
近兩年來，商業地產可謂風起云涌。無論房地產上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業、制造業等眾多其他行業的民營企業均紛紛轉向商業地產開發。除一線城市外，商業地產在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。投資企業對商業地塊用地的拿地熱情不斷升溫。眼下上市房企保利、招商地產、金地均加大了商業地產開發，一向聲稱專做住宅開發的萬科也已經高調進入商業地產，遠洋地產明確提出，在商業地產領域開發物業和投資性物業的投資比重50：50的既定戰略，萬通地產也宣稱，未來5年內其商用物業收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業占總資產的20%至30%。有開發企業向記者透露，去年一年該公司在多個城市取得了不下28單綜合性商業開發項目，目前正在廣挖商業地產設計運營人才，籌措資金，著手進入實體建設階段。據了解，當下這種手握數十單大型商業地產開發項目的企業并非少數。戴德梁行發布的全球房地產投資報告也顯示，2011年外資格外青睞中國的商業地產。全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區的房地產，較2010年年中的資金量上升45%，其中中國商業地產為資金重點流向。
規避政策風險是“誘因”
開發商紛紛看好商業地產主要在于規避政策風險。當一線城市商業地產趨于飽和的情況下，政策非調控重點地區的二三線城市便成為房地產企業“攻城略地”的戰場。有開發商透露，由于這些地方處于城市發展的旺盛階段，政府要業績，急于招商引資，因此對能夠較大提升城市面貌的商業地產投資，特別是一些大企業投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協商的余地，拿地勝算大。另外，經協商地方上往往會給與減免城市配套費用、分期開發等優惠，拿地成本可大為降低。去年以來，二三線城市不斷爆出投資超百億的“造城”項目，許多大型房企躋身“造城”行列。
綜合性商業地產的規模遠大于普通房地產項目，與住宅相比，商業地產對資本規模、運營水平、價值培育等方面的要求更高，風險要大。為避免引資風險，地方政府往往要求開發企業要長久自持30%的商業物業。這對開發商的資本運作能力是一大考驗。
由于商業地產不在新政調控范圍內，開發商對非政策調控重點地區的住宅價格升值空間也十分有信心，很多城市綜合體的開發商通常采取先期開發住宅，用銀行貸款及銷售資金滾動開發后期的寫字樓、商業部分。也有開發商先期銷售工時相對短、成本較低的LOFT建筑以運作商業建筑。盡管限購政策在全國普遍推開，但有不少開發商此前預判這將是一項短期政策，到年中即會放松。然而，從目前的政策形勢看，中央不但沒有放松對住宅的限購政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對商業地產資金來源正在產生巨大的影響。
5月18日，央行再度上調金融機構存款準備金率0.5個百分點，使存款準備金率達到了21%，這直接導致銀行的放貸金額將進一步縮水，開發商將面臨融資壓力。據國家統計數據顯示，4月份房地產企業到位資金6094億，環比下降了14.1%。其中，國內貸款下降了16.8%。顯然存款準備金率上調之后，國內貸款獲得資金將會繼續減少。
與此同時，近日銀監會加大了對房地產信托的監管，要求各家信托公司從本月起，每月10日前須上報每一個房地產信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息。對于三個月內將到期兌付的項目，要求信托公司按5級分類評判風險，負責監管的銀監局也要逐一出具“兌付風險判斷意見”。根據中國信托業協會的數據，今年一季度投向房地產領域的新增信托項目金額達
710.9億元，同比增長12.5%，這個數字已經與2010年各季度的均值相持平。業內人士分析，銀監會的目的在于，通過掌握如上的風險數據確定是否出臺新的房地產信托業務監管措施。這種“引而不發”的政策效力，顯然會使此前房地產融資的重要渠道房地產信托的融資難度增加。
此外，日前針對多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監會下發意見稿規范“借殼上市”。要求“借殼上市”須執行首次公開發行(IPO)趨同標準，擬借殼資產必須持續兩年盈利，且凈利潤累計超過2000萬。
5月12日，發改委再次發布了關于執行“一房一價”政策的通知，開發商在新房價格上被進一步規范。針對開發商熱衷的“LOFT”相關部門也明確，規劃部門加強審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建筑面積的不予規劃驗收。此外，北京已將商業地產納入調控視線，商改住項目將拿不到房產證。6月1日起，“商改住”、“虛擬商鋪產權”，這些房地產開發銷售中的違規行為將被遏制。
房貸緊縮持續凸顯
房貸緊縮的信號仍在持續釋放。日前有消息，銀行可自主提高首套房的首付比例。業內人士預計，首套房首付上調至四成，會有50%貸款人群受到影響，購房需求將減少。
有開發商坦言，盡管今年開發企業的資金狀況遠好于2008年，但商業地產開發運行需要的資金量很大，今年下半年持有大量土地的商業地產開發企業壓力會很大。央行一而再再而三的提高存款準備金，提高首套房的首付比例，銀行放貸額度會縮小。目前通過信托進行房地產融資成本已經高達20%以上，如果房地產商資金鏈進一步趨緊，信托產品的收益率或會繼續走高。現在很多缺少渠道的開發商借道民間借貸，但民間借貸已經出現100%的高額年息，風險很大。目前眾多房地產企業紛紛在發行基金，這是眼下唯一沒被政府方面限制的融資渠道，但采用基金融資目前需要給投資人15%的回報，成本也已經很高，開發商融資壓力明顯增加。
業內人士認為，商業地產，特別是大規模的城市綜合體商業開發項目在資金鏈這一最主要的環節上日益加大的風險已不容忽視。
競爭呈現白熱化
另外從專業層面上看，當前各行業企業一哄而上著實令人擔憂。專業人士認為，商業地產必須對應需求量。盡管商業地產的升跌不會直接影響民生，但調控政策影響著房產投資者對樓市的預期。商業地產的投資需求彈性遠大于商品住宅需求。由地方政府主導、出于追求業績盲目的規劃，恐難免導致定位不準、規模不當，而對于未來投資回報不確定，將造成招商或經營困難。對此，中國房地產住宅研究會副會長顧云昌指出，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經濟發動機，大量地供應商業地產土地，一定會造成供大于求。
除此之外，各類企業涉足商業地產，使本來就不充足的商業地產專業人才更為稀缺。與住宅項目不同，商業地產規劃定位、設計開發、運營管理人才需要相當的實戰經驗。各環節都不得出現差池，否則會導致失敗。如今爭奪商業地產人才的戰爭已近白熱化，有開發商感嘆，現在有經驗的運營經理年薪開價五百萬，比現在許多開發商老總還要高。物以稀為貴，尋找得力的人手成為今年商業地產企業的“一道坎”，令開發商備感頭痛。
有業內人士預計，未來兩三年里各類商業項目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局，商業地產的競爭會白熱化。實際在海內外資金蜂擁圈地商業地產之際，一線城市局部地區的商業地產已供過于求。有報道，由于對未來市場預期變化，北京商業地產5月首周成交量暴跌75.7%。業內人士認為，二三線城市的商業地產大多需求量有限，定位失誤、開發量過度形成市場泡沫的風險已成為需要高度警惕的問題。