房貸門檻一：按面積貸款 面積過小過大，首付利率要上調
房交會上，購房者準備下單前照例詢問貸款問題，一些銷售人員開始暗示購房者：“現在購買首套，以基準利率，首付3成的貸款或許不夠了。得首付4成，利率上浮10%左右才行。”但最終以哪種細則來執行，還得看開發商和銀行的“談判、合作”。
記者咨詢了多家銀行后得知，一手房購買中，若購房面積超過140平方米以上，首付一般會從3成提高至4成，杭州銀行、農業銀行都是如此。“面積大了，貸款額大了，首付提高一些也正常。”銀行的客服人員這樣解釋。
調查得知，面積過小，利率也要上調。各大銀行一般以50平方米起，分為2~3檔。比如，中國銀行首次購房分為35~60平方米首付4成、60平方米以上首付3成兩個檔次；杭州銀行分為50~70平方米首付4成，70~140平方米首付3成，140平方米以上首付4成三個檔次等。
調查中，以郵政銀行分得最細致，它規定：30平方米以下或走破式住房，首付和利率均“特別處理”；30~60平方米以下，首付3~4成；60平方米以上，首付3成以上；而別墅和高檔住宅，首付在4成以上。
此外，第二套房的貸款對面積也有不同限制，但首付都是6成，利率上浮10%~15%，甚至還有不少上浮20%。
記者發現，首套房的60~140平方米左右的房子限制相對少一些，一般都是首付3成，利率上浮10%。購買房子的面積過小或過大，首付都要上浮至4成，利率最高上浮20%。
雖然面積上的規定已經頗為詳細，但也還是會出現“特別處理”、“3~4成”、“高檔住宅”等不確定的字眼。可見，銀行為某些特殊情況留了部分商量余地。
房貸門檻二：按房齡貸款 1991年以前的房子辦不出貸款
前陣子，吳女士想賣掉德勝一間老房改房，但中介告訴她，由于房子面積不足50平方米，房齡又是1985年之前，購房者很難向銀行辦出商業貸款，只能找一次性付款的買家。“本來想小房子容易出手，賣掉老房子為孩子準備婚房，可現在只能把房子掛著了。買我們這種老房子，一次性付款的客戶不會多的。”吳女士很無奈。
據悉，四大國有銀行對于二手房房齡的政策中，商業貸款有明確的年限限制，1991年以前的房子已經辦不出貸款了，1991年以后的二手房買賣，還要根據面積，以不同的利率支付首付成數。像工商銀行對首次購房者規定，房齡超過20年以上的二手房，必須首付4成以上。相對來說，小銀行按年限貸款的情況稍微好一些，像郵儲銀行可以適當把年限放寬至1985年。
如此一來，中介的生意又要清淡不少。經紀人說：“本來購買小房子的就是剛需們，手頭沒什么錢，這樣苛刻的限制條件，讓剛需望房興嘆，斷了他們按揭買房的念頭。”記者在房交會上碰到的劉先生，剛剛在展會上逛了一圈，他顯得有點失望，他說：“大房買不起，小房買不來，不限購的剛需也被變相限購了，我們還是‘拉到做’，不要買房算了。”
房貸門檻三：買理財產品50萬貸款，要搭配15000元理財產品
“貸款50萬以內購買5000元保險或1.5萬元黃金，50萬至100萬購買1萬元保險或3萬元黃金，100萬以上購買1.5萬元保險或5萬元黃金。”這是交通銀行某支行發給杭城某中介的理財產品購買清單。以50萬貸款必須購買1.5萬元黃金來看，理財產品金額占了貸款額的3%。
而在另一家國有銀行的按揭政策清單上，記者看到，購買一定量的理財產品，貸款利率才有優惠。比如首套房，貸款利率本來要上浮10%，購買理財產品可以只上浮5個點；如果是二套房，貸款利率本來要上浮15%，購買理財產品可以只上浮10%。
難道現在按揭都要買理財產品？據記者向一些在售樓盤和中介公司了解，這一現象雖然目前有擴大之勢。喬司某樓盤，年初財務部負責人和某銀行接洽時，銀行提出每套房要收貸款額1%的手續費，也就是說100萬元總價的房子就要付1萬元的手續費。這個高門檻把開發商嚇得不輕，最后軟磨硬泡，才談定由開發商購買1000多萬元的理財產品了事。據悉，這個樓盤預計總銷售額也不過4000多萬元。而在城西某樓盤，營銷負責人說，一些有資格購房但不怎么符合貸款條件的客戶都被要求購買理財產品，如名下只有一套房子但貸款已貸了兩次以上的購房者。
我愛我家金融部經理陸迎慶介紹說，二手房理財產品購買較普遍的是想加快放款速度的客戶，比如購買貸款額10%的理財產品，就可以享受一周放款的優待，否則現在起碼要3~5個月才能放款。
記者手記：這波調控，銀行傷了剛需？
今年的調控，銀行扮演了一個舉足輕重的角色。剛剛結束的房交會上，記者發現，樓市成交之所以低迷，缺少的關鍵并不是人氣，而是資金。“這兩個月，銀行一再上調利率，貸款壓力太大。一次性付款又不具備條件。買房的事只能先擱擱了。"一位購房者說。
開發商和中介公司則抱怨，放款慢是眼下的大問題。“快則3~5月，慢則一年，部分銀行的口徑是這樣的。為了加快放款速度或獲得優惠利率，一些銀行就提出向我們收取手續費或購買理財產品。”一位開發商說。這其實都是違規操作，但一些購房者為了盡早拿到貸款，也只能無奈接受。
某國有銀行的執行利率在同業中一向都屬最低。但前段時間，該銀行高層決定，也要像商業銀行那樣以利潤為第一追求目標，調高利率。“國家要求降低房貸額度，但沒讓銀行提高單筆利潤空間，銀行這樣做確實也有點趁火打劫的感覺。”一位銀行界人士評價說。
另據一位銀行界人士介紹，雖說今年房貸額度降低，但銀行總體的貸款額度和去年持平，房貸空出的額度都轉向小企業貸款等。據各家上市銀行的公告，今年至今，利潤相比去年仍舊增加。
不過，對很多剛需購房者，尤其是首次購房的年輕人來說，這波樓市調控下，買房的貸款成本大大提高，要是房價不下降，他們真的沒有在這波調控中受益。“照理，國家該支持剛需，但現在首付、利率都提高了，只指望接下來房價能降了。”從去年至今一直在看婚房的陳小姐說。