門庭冷落人聲稀入夏的北京天氣在不斷回溫，但通州樓市整體依然未見明顯轉暖。從去年10月以來，包括位于大亦莊板塊的馬駒橋區域，通州一共有22個次的樓盤取得預售證，預售房源總和9943套，但截至目前簽約套數僅有1990套，整體簽約率20%。
庫存積壓明顯、整體銷售卻艱難行進，在繃緊的樓市調控中，通州樓市通向何方？
滯銷 多數樓盤月成交保持“個位數”
記者日前走訪了通州區新華聯運河灣等多個在售老盤，售樓處內鮮見看房人。
從今年2月北京加強版限購令出臺后，看房人少、成交量低成為通州許多在售樓盤共同的遭遇。此前機構的動態監測數據顯示，6個在售樓盤中有4個樓盤在2月之后出現過單周零成交。一個項目甚至出現了6次單周零成交。而今滯銷的局面依然沒有改觀。運河核心區一項目人士感慨：包括自家項目在內，通州多數老盤月成交套數都保持在個位數。
北京中原地產分析，調控政策出臺后，通州購房者出現分流。不少市區剛需置業者轉向房山等更具有價格優勢的區域。加上通州目前新盤較少，大部分是老盤后期且庫存體量都比較大，老盤降價也容易導致糾紛，因此成交量依然低迷。
去年底降價開盤的京貿國際城4號樓，420套房源已經簽約247套，以價換量的效果顯而易見。但如今也面臨著降價對銷量帶動效果趨弱的尷尬。
相比老盤，近期新開盤項目由于戶型等產品優勢，獲得的市場認可更高。4月底，城鐵臨河里站附近的華業·東方玫瑰開盤，A4號樓800多套房源目前簽約量已經達240套。相對于該項目近一年的蓄客期，無論是業內人士還是記者從項目人士處了解到的情況，這一成交數字不足以讓人很滿意。
糾結 購房人被限購，開發商被“捂盤”
對于通州樓市目前的滯銷主因，多個項目人士直指調控威力。限購門檻對買房人的屏蔽，在售住宅概莫能外。而在政策的影響下，開發商的銷控節奏也影響了存量的消化。記者了解到，通州多個樓盤基于目前的市場溫度，多棟樓座取證，但實際對外推出的只有一棟樓或者少數樓棟。有業內人士表示，買房人被限購，開發商無奈捂盤。
另一方面，整體市場的趨冷也影響到商住項目。5月11日，記者從K2·百合灣售樓處了解到，4月底，K2·百合灣兩棟商住樓開盤，均價36000元/平米，未推優惠，目前認購不足10套。而現在辦理團購卡，5月中旬可以享受按揭1萬抵5萬，全款1萬抵10萬的優惠。售樓員還表示屆時可能還有其他優惠。有業內人士表示，對于總價100多萬的房源來說，這樣的折扣是很可觀了。而“團購”的用意在于蓄客、探市。
截至昨天，北京市房地產交易管理網顯示，K2·百合灣4月底取證294套房源，簽約僅1套，預訂9套。
應對 先賣商住房、“以新補舊”等
目前，通州樓市的滯銷對局域開發商影響很大，多數開發商正在積極尋找破局之路，通過優惠、推盤戶型變化等方式來應對。
鎖定調控下擁有房票的剛需或首次改善客群，華業·東方玫瑰開盤推出30至90平米的中小戶型，同時通過多重折扣吸引買房人，但效果并不明顯。也有在售老盤通過推出特價房源等招徠買房人。
對于在通州擁有多個項目的房企來說，“以新補舊”也是加快資金周轉，彌補老項目滯銷的辦法。
一房企人士介紹，該企業在通州擁有一在售大盤，另有一尚未入市的地塊。加強版限購令出臺后，旗下在售項目也一樣遭遇“寒流”。現在，公司有意啟動在新項目，定位于總價低、功能全的戶型產品，如70平米兩居，90平米三居等。“就是希望通過總價低、性價比高的剛需產品撬動市場，同時新盤定價更靈活，沒有老盤調價的壓力。”
還有項目售樓員表示，開發商會放慢施工進度。記者以購房人名義在某項目咨詢時，一售樓員表示，項目后期還有多棟樓座，但目前施工進度不一，后期不知道何時入市。
壓力 庫存攀升、二手房價跌
“現在許多項目根本完不成預定任務。”部分房企人士對通州后市判斷比較保守。通州一在售項目人士表示，預計半年內政策威力會進一步顯現，房價下行或難避免，“現在不是說一個開發商能通過促銷贏得市場，開發商群體沒有辦法幫助買房人邁過限購的門檻”。
北京中原地產市場研究總監張大偉也認為，通州因為前期的“跳漲”導致價格利好透支，加上庫存量大，未來房價可能明顯變化。
2010年10月，通州住宅庫存14501套，占全市庫存的21.5%，僅次于朝陽區。而半年之后，據北京中原地產統計，今年5月初，通州商品住宅庫存超過2萬套，占全市庫存比例也攀升。另一方面，通州最近三年供應的住宅土地面積超過345萬平米，占全市供應面積比例達到了12.6%，僅次于房山、大興。未來仍將有不少新盤入市。
值得一提的還包括二手房對新盤的影響。據有關中介人士發布的消息，今年年初城鐵沿線小戶型成交價在2萬元/平米左右，而現在有的已經降到16000元/平米左右。二手房價格的松動若將蔓延，通州新房市場將感受到又一種壓力。鏈家地產首席分析師張月也表示，相對于二手房價，通州新房價格相對偏高，降價幅度應比二手房大。