剛剛過(guò)去的“五一”，熙熙攘攘的人流不僅涌進(jìn)了海南島去享受購(gòu)物樂(lè)趣，也涌進(jìn)了廣州、深圳的售樓處，買房如買白菜的場(chǎng)景再次上演。據(jù)稱中海地產(chǎn)在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目吸引了5000多購(gòu)房者來(lái)?yè)尫浚坦饒@在廣州的售樓處也是如此。“五一”期間，不僅廣州、深圳，不少地區(qū)紛紛曝出樓市成交量大漲的消息，樓市回暖了？答案顯然不是。
“繁榮”原是降價(jià)推
廣州、深圳樓市的搶購(gòu)，源于開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)。
4月30日，中海地產(chǎn)在深圳率先進(jìn)行降價(jià)促銷，力度之高規(guī)模之大，在中海地產(chǎn)的歷史上還是首次。
據(jù)了解，當(dāng)天中海地產(chǎn)推出了旗下的康城國(guó)際、塞納時(shí)光兩樓盤共計(jì)1349套房源，單價(jià)最低9680元/平方米起，均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右。
這一價(jià)格和號(hào)稱中國(guó)房?jī)r(jià)最高的深圳市的整體水平有著不小的差距。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月深圳市的商品住宅均價(jià)達(dá)到了2.03萬(wàn)元/平方米。即使和遠(yuǎn)離深圳市中心的龍崗相比也低了近2000元/平方米。
降價(jià)消息一經(jīng)公布，便引發(fā)上千人排隊(duì)登記選房，開(kāi)盤日現(xiàn)場(chǎng)遭遇千人搶房，場(chǎng)面火爆。經(jīng)中海地產(chǎn)確認(rèn)，到場(chǎng)客戶近5000人，而截至當(dāng)日下午2點(diǎn)，所有房源都被搶購(gòu)一空，其中近七成客戶為剛需。
記者了解發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)的降價(jià)一方面來(lái)源于政策的壓力，另一方面是這兩個(gè)項(xiàng)目面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中記者發(fā)現(xiàn)，截至5月3日，深圳共有16個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，其中10個(gè)項(xiàng)目位于龍崗，中海地產(chǎn)此舉或?qū)⒃斐稍搮^(qū)域的其他項(xiàng)目跟風(fēng)。
繼中海地產(chǎn)后，碧桂園也在廣州開(kāi)始了降價(jià)促銷。
在廣州增城碧桂園推出的鳳凰城項(xiàng)目，新一期價(jià)格僅為7000元/平方米，而此前該項(xiàng)目的價(jià)格為9000元/平方米左右，當(dāng)天就銷售了600多套，銷售金額達(dá)到了8億元。同時(shí)在清遠(yuǎn)境內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目也執(zhí)行了低價(jià)銷售。有人形容碧桂園賣別墅就跟賣白菜一樣。
其實(shí)，縱觀這輪熱銷完全是開(kāi)發(fā)商迫于自身壓力導(dǎo)演的降價(jià)戲，與樓市反彈轉(zhuǎn)暖毫無(wú)關(guān)系。
例如在中海降價(jià)促銷的深圳市，樓市行情已經(jīng)非常低迷。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月深圳市共成交了1879套，比傳統(tǒng)淡季2月的2278套還少了近400套，樓市觀望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)促銷的方式也在情理之中。
地方限購(gòu)寬松不一
廣州、深圳個(gè)別地區(qū)的樓市回暖，除了降價(jià)對(duì)購(gòu)房者的巨大吸引誘因之外，與地方政府在執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)的私心也有著密切的聯(lián)系。
記者了解到，在中海地產(chǎn)降價(jià)促銷的深圳市，“新國(guó)八條”后并沒(méi)有出臺(tái)新的限購(gòu)政策。
今年3月初，深圳市有關(guān)部門表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行去年9月30日市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知》規(guī)定的商品住房限購(gòu)措施，不再出臺(tái)新的限購(gòu)政策。
這意味著深圳將繼續(xù)對(duì)深圳戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；對(duì)能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。
如此寬松的限購(gòu)政策，讓購(gòu)房者在面對(duì)大幅降價(jià)后能不搶購(gòu)嗎？
同樣在碧桂園降價(jià)促銷的增城和清遠(yuǎn)，至今還沒(méi)有納入限購(gòu)城市之列。更讓人驚訝的是，增城在執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)采取的是新申請(qǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目，報(bào)價(jià)不能高于此前價(jià)格的105%。
對(duì)于限購(gòu)政策的執(zhí)行，地方政府與中央政府一直處于博弈的狀態(tài)。此前各地在公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)時(shí)，各地基本上制定的是一個(gè)“漲價(jià)目標(biāo)”。
就目前房地產(chǎn)博弈的各方而言，中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行等都在觀望、試探或等待出擊。
北京科技大學(xué)教授趙曉對(duì)此評(píng)價(jià)，當(dāng)前是“說(shuō)者有心、聽(tīng)者無(wú)意”，中央的調(diào)控政策屢屢發(fā)力，但地方政府執(zhí)行時(shí)總是“閃轉(zhuǎn)騰挪”，中央派往各地的督察小組前腳剛走，一些地方政府便逆勢(shì)而為。
例如天津的限購(gòu)令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購(gòu)范圍后，政策解讀時(shí)將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開(kāi)始計(jì)算有一年證明即可，尤其是濱海新區(qū)，如果不折不扣地執(zhí)行調(diào)控政策，濱海新區(qū)如此巨大的供應(yīng)量將如何消化？所以只能一邊推行限購(gòu)，另一邊保留藍(lán)印戶口（開(kāi)發(fā)商可以直接辦理的戶口）。
與各地“溫柔”政策相比，近日關(guān)于海口市廢除限購(gòu)的消息更讓人震驚。4月20日，海口市市長(zhǎng)冀文林在海口市政府第75次常務(wù)會(huì)議上說(shuō)，要“充分利用國(guó)務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價(jià)不限購(gòu)的原則，積極出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則”。
盡管后來(lái)海口市政府出來(lái)辟謠稱這是一個(gè)假新聞，但是也并非記者無(wú)中生有。限購(gòu)政策對(duì)于海口經(jīng)濟(jì)的影響頗深，海口市地稅局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，海口市土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅收入同比下降。3月，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入4425萬(wàn)元，同比下降33.1%；房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入5937萬(wàn)元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬(wàn)元，同比下降32.9%。
正如一位開(kāi)發(fā)商所言，限購(gòu)政策可能讓地方政府先扛不住了。
別讓浮云遮望眼
一邊是國(guó)家調(diào)控政策不斷加碼，開(kāi)發(fā)商負(fù)債率高漲、海外融資、退市消息不斷，另一邊卻是個(gè)別地區(qū)的成交量大幅上漲。樓市在調(diào)控3個(gè)月后的真實(shí)情況到底如何，讓人一頭霧水。
北京四方聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也對(duì)本報(bào)記者表示，4月是樓市集中開(kāi)盤的時(shí)期，所以會(huì)出現(xiàn)成交量的明顯上升，這是合理的。“我不覺(jué)得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了非理性的反彈。”楊少鋒說(shuō)。
“限購(gòu)政策的嚴(yán)與松造成了目前樓市反應(yīng)的狀況不一，但是在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的城市，目前的銷售情況還是不容樂(lè)觀的。”中原地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人向記者表示。
在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，記者統(tǒng)計(jì)北京市4月的成交情況顯示，4月北京樓市仍處在低谷，全月成交量為16346套，環(huán)比3月下滑3%，同比大跌63.7%。其中二手房住宅下滑幅度最大，環(huán)比跌15.7%。其中部分成交項(xiàng)目為保障房項(xiàng)目。
同樣，即使在近日出現(xiàn)搶購(gòu)的廣州市，限購(gòu)區(qū)域和非限購(gòu)區(qū)域也出現(xiàn)了冰火兩重天的境地。
據(jù)廣州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，和碧桂園在清遠(yuǎn)和增城的搶購(gòu)相比，在限購(gòu)政策壓力下，廣州中心城區(qū)項(xiàng)目在今年“五一”平淡無(wú)奇。4月30日上午，廣州市國(guó)土房管局巡查天河區(qū)內(nèi)三個(gè)在售樓盤，每個(gè)項(xiàng)目檢查近30分鐘，基本都是冷冷清清，其間只有一兩個(gè)客戶光臨。
其實(shí)不管樓市是否真的回暖，身處市場(chǎng)之中的上市房企能為我們帶來(lái)真實(shí)的信息。
再過(guò)9天的5月13日，中國(guó)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)之一的復(fù)地集團(tuán)就將正式退出港股；再過(guò)一段時(shí)間，天津泰達(dá)控股出讓的兩家地產(chǎn)公司可能就將被接手，就此退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一切都發(fā)生在樓市第三輪調(diào)控之后。
經(jīng)歷了去年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之后，許多曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的住宅開(kāi)發(fā)商們，褪下了自己頭上的光環(huán)。從近期各大上市房企的2010年年報(bào)數(shù)據(jù)上看，雖然業(yè)績(jī)都有所斬獲，但包括現(xiàn)金流、負(fù)債率等數(shù)據(jù)都不樂(lè)觀。
截至4月上旬，已有94家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)，這94家上市房企去年現(xiàn)金流總和已驟降至-734億元，而這94家房企2009年的現(xiàn)金流之和還處于6億元的水平。更值得關(guān)注的是，在94家企業(yè)中，至少有55家企業(yè)現(xiàn)金流指標(biāo)為負(fù)，77家企業(yè)現(xiàn)金流同比下滑，甚至連許多大佬級(jí)的公司都未能幸免。
“從整體情況來(lái)看，各大住宅房企的情況并沒(méi)有大家想得那么糟，大部分企業(yè)都是盈利狀態(tài)。但是考慮到政策、市場(chǎng)等外部因素，未來(lái)的趨勢(shì)仍然堪憂。”陽(yáng)光股份(000608,股吧)某高管說(shuō)。
趙曉表示，如果當(dāng)前限購(gòu)、限貸、鎖緊房地產(chǎn)信托等一系列政策不折不扣地貫徹下去，今年6-8月可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí)。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在觀望，不斷收緊的政策預(yù)期使得開(kāi)發(fā)商在降與不降之間游離，之所以還有思考的時(shí)間，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商放緩?fù)顿Y節(jié)奏來(lái)緩解調(diào)控的壓力，但并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都可以持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊繃可能將是房?jī)r(jià)下降的導(dǎo)火索。