5月起,在消化了第三輪調控政策兩個月后,不少開發商啟動了推盤計劃。其中,在全國房價調控目標視野中的“新建住房”,也就是純新盤的供應及價格受到更多人的關注。
從各區域純新盤入市計劃來看,大興、房山等傳統熱區將延續熱度,昌平區域的品牌房企項目集中發力。純新盤的定價,也更多地參考周邊項目,向市場愿接受的價格靠攏。
純新盤各區域“開花”
自今年春節過后,北京樓市一直在消化今年第三輪調控的影響,成交量連番下滑,購房人以及推盤開發商的觀望態勢濃重。
據偉業我愛我家監測,今年一季度北京新建商品住宅供應同比減少了54.3%。而2010年第一季度至2011年第一季度,新開工商品住房超過批準上市住房的面積高達1034萬平米。這意味著目前北京有超過千萬平米的商品住房具備上市條件。
記者近日采訪了解到,5月開始,不少房企的純新盤項目都“蠢蠢欲動”,準備在下半年入市。據搜房網統計,5月北京樓市開盤量激增,有48個樓盤計劃入市,其中純新盤超過四成。傳統熱區房山、大興延續熱度,而今年奧北昌平區域純新盤放量較大,順義板塊的新盤也提升區域供應量。
偉業我愛我家市場研究院相關負責人稱,開發商等待調控政策放開的希望越來越渺茫,加之信貸全面收緊對資金鏈造成巨大壓力,眾多潛在供應終將在今年接下來一段時間陸續入市,下半年將形成集中推盤高潮。
中小戶型占比過半
近日,全國“房控目標”將調控領域鎖定新建住房,而北京更是鎖定新建普通住房。這使得純新盤的供應、定價更具看點。
記者搜羅有入市計劃的各個區域純新盤了解到,截至目前,北京整體供應中,中小戶型比重較高,約占六七成,但各個區域板塊因地制宜,各有不同。
如去年以價換量的房山區域仍以剛需小戶型為主,低開項目扎堆的大興今年除華潤公元九里為高端項目外,也均延續去年小戶型樓盤為主的趨勢。奧北昌平區域,除別墅新盤的放量外,八成為中小戶型產品,且品牌房企齊聚。如金融街打造了金色漫香苑,住總萬科、金隅、保利等也均在此地推出切合剛需的產品。
記者從開發商處了解到,老項目后期樓盤目前的降價都較為“含蓄”,而純新盤定價的糾結程度好一些,但是調控局勢下,純新盤之間也有更多的產品比對、定價互相參考。
目前,不少純新盤項目尚未定價,有項目相關負責人表示,會先給出一個意向價,看客戶接受程度后再定價,價格策略會更靈活。目前給出參考價位的項目如住總萬科金域華府,價格區間為20000/平米-25000元/平米,根據市場的調整幅度也較大。
據記者了解,房山、大興傳統低價區域開盤價格整體較為平穩,通州區域受調控影響定價謹慎,而昌平、順義不少純新盤隨著區域規劃、交通利好的釋放,以及產品品質的不同,價格相對所在區域的歷史價格還是穩中有升。
大興 供應中心南移 商業規劃豐富
新盤探市之區域
去年,大興是供應量集中的區域,十余個新盤在大興黃村區域集中開盤放量。而隨著供地中心的南移,去年大興看北,今年大興則看南。
高端樓盤漸次入市
據記者了解,大興年內即將開盤的項目,以剛需產品為主,區域價格在20000元/平米左右。但區域內也不乏高端產品,其中亦莊就有中信新城、遠洋天著等高端樓盤入市。
對于入市價格,多位開發商表示,由于政策多變,市場也是動態變化,將采取靈活的定價策略,按照市場情況,結合周邊項目價格來定價。
華潤置地在大興黃村打造的頂級系列華潤公元九里,屬于法式平層大宅官邸,戶型面積為170平米至500平米的三居至五居,華潤置地將使用考究的石材,打造高品質豪宅,1.74的容積率和50%的低密綠化率,將吸引西南區域中青年家庭改善性的購房需求。
保利地產相關負責人表示,保利新茉莉公館仍然主打剛需產品,但在戶型上是在保利茉莉公館的基礎上升級,改良后的戶型更適宜居住,戶型面積以90平米為主。
品牌房企發力商業
去年,大興黃村更傾向于打造純居住區域,而今年大力發展的大興生物醫藥基地則與區域產業升級掛鉤。保利、金融街、龍湖、明發集團等企業去年攜手進駐大興生物醫藥基地,保利、龍湖、明發集團的地塊,均不同程度含有商業用地,將使該區域的商業氛圍更為濃厚。
保利地產相關負責人表示,保利新茉莉公館含有商業地塊,項目位置良好,位于地鐵上方,保利將借此發展地鐵上蓋的商業。
記者還了解到,龍湖此前在長楹天街項目上發揮了其做城市綜合體的優勢,商業建成后住宅部分一推出便獲得熱銷。由于大興生物醫藥基地項目也有靠近地鐵的先天優勢,龍湖也試圖將長楹天街項目的成功模式運用于大興生物醫藥基地項目,做一個城市綜合體,進而提升住宅的品質。
在大興的大型城市綜合體項目還有中建國際港,中建國際港位于大興新城核心,京港地鐵4號線棗園站上蓋,總建筑規模41萬平方米。
昌平奧北 純新盤小戶型成放量主力
今年5月開始,昌平奧北區域迎來了樓盤的逐步放量。這一區域相比去年來講,純新盤更多,預計將成為繼去年大興、房山純新盤較為集中的熱區,又一個活躍的板塊。
品牌房企扎堆推盤
從開發商層面來講,眾多品牌開發商的純新盤聚集此地,如金融街在此推出旗下金色漫香系列的金色漫香苑、住總與萬科聯手打造金域華府、金隅繼與萬科推出金隅萬科城項目后,將推出純新盤金隅·觀瀾時代,繼去年平價推出首開智慧社熱銷后,首開在霍營打造國風美唐,保利也在此推出羅蘭香谷。
此外,遠洋推出轉型高端產品的區域代表作傲北別墅、從深圳來京的京基集團將推出首個別墅產品鷺府。
從產品分類講,今年奧北昌平區域,主打剛需中小戶型產品。如金色漫香苑、金隅觀瀾時代、金域華府、保利·羅蘭香谷四盤的主力戶型均為80-90平米的兩居、三居產品。首開國風美唐,一期產品更是50年產權的小戶型。
此外,相比其他幾大別墅區,奧北別墅區今年進入放量時期。純新盤中也不乏各家企業醞釀已久的代表作。
純新盤價格或穩中有升
由于昌平東部區域毗鄰亞奧板塊的北擴區域,而西部毗鄰中關村區域,區域的利好規劃,使得這一板塊的項目價值得到支撐。
如金融街打造的金色漫香苑靠近規劃10平方公里的未來科技城,區域內有神華集團、中糧集團等14大央企進駐,產品又身處低密度產品聚集的奧北核心區域,將吸引一定的地緣客戶,也有較大的輻射范圍。
對于區域產品定價,萬科北京公司副總經理肖勁表示,比起一些老項目后期,純新盤入市定價相對不糾結。據記者了解,相對去年入市樓盤的成交均價,此區域純新盤雖尚未都公布均價,但是通過現在的參考定價來看,依舊穩中有升。
通州 謹慎推盤 價格多“待定”
作為北京樓市的重點區域,2009、2010年通州有多宗土地出讓,不少都將在今年年中開始供應。
純新盤低開高走
近日,記者了解到K2·百合灣項目將在5月開盤。項目包括商住和純住宅兩部分。首次開盤將先推商住部分,預計兩棟樓300多套房源,總價在100萬元-170萬元。
據熟悉通州樓市的人士表示,包括百合灣在內,今年新盤推盤節奏、次數、總體放量都未確定,主要是全市受調控政策影響都較大,百合灣也是先推商住部分。而對于消費者更敏感的推盤價格,這位人士表示,目前客戶處于觀望期,新老項目的觀點都是隨行就市。從百合灣首期推盤價格看,實際也處于通州目前主流價格水平,屬于開發商常用的低開高走策略。
記者也從多方了解到,包括位于宋莊的融科·千章墅項目、北京金隅嘉業梨園地塊等項目,今年具體入市計劃還未定,“通州新盤今年整體比去年要少。”
而在屬于大亦莊板塊的馬駒橋區域,首開旗下馬駒橋項目從今年春節開工,預計年底有望入市。主要產品為小高層板樓中小戶型,首期預計推出300套左右。首開馬駒橋項目有關人士也表示,受限購政策影響,潛在客戶將以地緣性客戶為主。項目定價也會根據市場情況定,考慮到位置因素,定價預計比馬駒橋鎮中心區域略低。
商業地產日趨活躍
除居住用地外,通州去年還有不少商業地塊出讓,包括華業地產、富華置地去年分別在通州運河核心區拿下兩塊商業金融用地。在多個非住宅項目中,記者了解到金融街園中園項目將在今年下半年入市銷售。
據介紹,園中園為寫字樓項目,戶型面積區間在700平米至2000平米。今年預計推1-2次,單次推盤量在七八萬平米左右。有關負責人表示,諸如園中園項目定位、開發思路都比較明確,對未來入駐的企業也是精挑細選。企業的入駐將給通州帶來更多的產業支持,給通州樓市帶來更多的潛在需求。
房山 傳統熱區持續放量
房山長陽作為北京大力發展的新城,萬科、首開、建工等開發商的集體進駐開發,也使該區域的前景看好,各開發商將在今年集中放量。
經過近一年的籌備與規劃,北京建工地產長陽8號地(西側)的項目——“建邦華庭”即將推盤銷售。
據悉,建邦華庭建筑面積約20萬平方米,由15棟板樓組成,主力戶型為約85平米至120平米的通透型二居及三居。房山地鐵沿線另一新盤首開熙悅山也計劃在2011年內開盤,項目主推產品為100平米三居,85平米二居。
據區域內開發商介紹,目前長陽區域新盤價格區間為14000元-17000元/平米,戶型產品以實用、舒適的中小戶型為主,除純新盤外,老盤萬科長陽半島、徜徉集、芭蕾雨悅都將持續放量。
相比較而言,房山長陽CSD核心區內的商業配套、教育配套、生活配套完備,中國華北區最大規模的奧特萊斯落戶于此,各項目不同程度地配備了商業用地,其中首開熙悅山也將建設地鐵上蓋的城市綜合體,區域規劃完善。同時該區域屬于北京地鐵沿線的房價低洼地,吸引了不少剛需族置業,今年仍是放量重點區域。
除長陽外,房山其他區域如竇店還將有萬科幸福匯這樣的主打老年地產的純新盤入市,為區域增加更豐富的產品業態。
順義 純新盤扎堆馬坡 主打低密住宅
近年,順義區域的樓市一直波瀾不驚,總體供應量不大,但是有在售項目開發商向記者表示,隨著幾家品牌開發商的產品陸續入市,順義板塊也將被提升熱度,今年的熱點將集中的城區是北部馬坡區域。
去年,中鐵置業和北辰實業各拿下順義區馬坡東側一地塊,容積率分別為1.3和1.4,都可開發宜居住宅產品。
而龍湖拿下的牛欄山地塊,毗鄰其順義樓盤香醍溪岸,1.4的容積率也適合開發小高層和聯排別墅的混搭類型。以上項目都有望在今年下半年以及年內入市。
據了解,順義馬坡板塊此前集中了香悅四季以及魯能7號院等花園洋房的產品樓盤,售價在1.6萬-1.8萬/平米之間。今年的新盤入市,定價可能穩中有升。熟悉順義區域的一位業內人士表示,新入市的幾個樓盤價格預計集中在1.8萬-2萬元/平米以上。
但一位在該區域拿地的開發商相關負責人向記者表示,今年在限購政策下,花園洋房類的改善性居住產品受到一定的影響,開發商會相對謹慎。
遠洋 今年將推多個高端新盤
作為北京老牌開發商,遠洋地產今年有多個純新盤將亮相,其中多為高端項目。
三個新盤即將推出
據悉,遠洋地產旗下高端項目遠洋傲北、遠洋天著、遠洋LAVIE將在年內面世,其中遠洋傲北和遠洋天著已做好上市準備,計劃5月入市,只待拿預售許可證。
遠洋傲北為遠洋地產在昌平別墅區打造的巴摩梭羅風格的別墅項目,開發商認為,由于別墅供應稀缺,產品在區域內會有一定的競爭力。
而遠洋天著是遠洋亦莊“地王”項目,供應的產品包括聯排別墅、花園洋房和七八層的小高層。開發商認為,該項目毗鄰五環,周邊低密的項目少,具有很強的市場競爭力。遠洋將把其打造成為亦莊的標桿樓盤。
此前,遠洋地產行政總裁李明在2011戰略溝通會上表示,受調控政策的影響,今年遠洋地產制定的300億元銷售目標,上半年完成三分之一,下半年完成三分之二。不過,就北京市場而言,相關負責人介紹說,由于遠洋一方推盤的成功,北京上半年能完成一半的銷售任務。
機遇挑戰并存
然而限購政策下,北京家庭將暫停新購第三套住房,外地戶口暫停新購第二套住房。高端項目客群擁有多套住房很常見,這是否會給高端項目的銷售帶來困難,而今年主打高端產品的遠洋地產是否會面臨銷售壓力？遠洋地產相關負責人表示,高端客群實力強,不只有一兩套房產,但也說明其支付能力強,還貸能力強,銀行也會更容易放貸。只要認可遠洋的產品,這些都不難解決。
據悉,三個項目價格目前仍然待定。相關負責人表示,將根據市場情況和客戶接受度,先給出一個意向價,開盤一個月到兩周,再結合周邊市場,給出最后的定價。
中建地產 十盤聯動 住宅產品年內亮相
“玲瓏山精裝小戶型本月開盤。”近日,中建地產旗下玲瓏山項目發布了這樣的消息。從去年底在京隆重舉行品牌發布會,到今年京城十盤漸次亮相,中建地產受到頗多關注。
推盤節奏隨行就市
作為中建地產今年的兩大重點項目,中建·紅杉溪谷和中建·國際港,都將在今年入市。其中前者為低密純住宅項目,后者為高層住宅。
據介紹,中建地產將整體保持原有開發節奏,根據市場行情適當調整。目前,中建·國際港售樓處已經開放,中建·紅杉溪谷也將在月底正式亮相。
今年,位于懷柔區的中建·府前觀邸和空港都市區的翼之城也將開盤入市。具體推盤節奏將隨行就市,保持現金流和利潤的平衡。此外,位于通州區和豐臺區的兩個保障房項目都將在年內配售完畢。
銷售價格整體平穩
中建地產的銷售策略還可從玲瓏山窺見一斑。玲瓏山從去年底首次開盤,到本月已是二次放量。首期成交均價約19000元/平米,而本次開盤價格在各種優惠的基礎上,保持19000元-21000元/平米的水平,價格整體保持平穩。
另據了解,中建地產位于北京奧林匹克南區的開元國際廣場,中國建筑大廈項目也將盡快啟動,中國建筑大廈由中建作為集團總部自持,另四棟樓定位于國有大型企業等用樓。
保利 四純新盤入市 產品類型多樣
今年,保利地產有八盤入市,產品總貨值共220億元。其中純新盤占據半壁江山,如大興保利新茉莉公館、昌平保利羅蘭香谷等。
調整產品適應需求
據悉,去年保利北京公司的銷售額為65億元,公司銷售3個樓盤,而在今年8盤入市的情況下,任務隨之提高,但其相關負責人并未透露具體的銷售目標。
保利相關負責人表示,今年是保利的高端產品元年和商業地產元年。公司銷售思路是打造符合市場需求的產品,快速推盤。
據了解,位于大望京的保利中央公園定位高端產品,原預計產品趨向于較大戶型,但近日,保利確定該產品戶型為90-150平米的兩居、三居產品,相對調低了產品戶型面積。
多產品線通盤布局
保利相關負責人表示,保利根據市場需求設計產品,貫徹快速推盤回款的策略。今年保利入市樓盤較多,定位各有不同,也便于保利通盤布局,平衡資金與利潤。
據了解,在高端產品中,保利還有位于東四環外的東郡項目,戶型為165平米以上的大戶型,參考定價約在4萬元/平米以上。
而大興的保利新茉莉公館、昌平的保利羅蘭香谷都主打小兩居、三居,均為切合剛需、快速銷售的產品。