在國(guó)務(wù)院“樓市督查”結(jié)束前，西安率先對(duì)2011年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)在關(guān)注樓市調(diào)控會(huì)否升級(jí)？市場(chǎng)僵持狀態(tài)何時(shí)打破？
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但樓市整體仍處于相持、博弈態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控督查工作組在將情況上報(bào)國(guó)務(wù)院后，不排除樓市調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的可能。專(zhuān)家推測(cè)，地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)修改，同時(shí)可能會(huì)在稅收、土地等方面出臺(tái)新的政策。
地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)首現(xiàn)調(diào)整
國(guó)務(wù)院督查組結(jié)束在16省份的專(zhuān)項(xiàng)督查的消息正備受關(guān)注。按照此前猜測(cè)，中央很有可能盡快開(kāi)始新一輪政策調(diào)整，其中多地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨調(diào)整。
3月底，國(guó)內(nèi)主要城市均根據(jù)“國(guó)八條”要求相繼出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，各地同時(shí)也公布房?jī)r(jià)的年度控制目標(biāo)，除北京提出房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”，長(zhǎng)春市將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤外，其余絕大多數(shù)城市都將新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)目標(biāo)定位在不高于當(dāng)年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。
各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)一經(jīng)公布就引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注并引發(fā)爭(zhēng)議，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)甚至被解讀為“限漲令”。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月底專(zhuān)門(mén)發(fā)出通知，要求已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，要以適當(dāng)?shù)姆绞铰?tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，并根據(jù)聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。
與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院在4月初派出8個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控督查工作組，對(duì)16個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)督查，督查重點(diǎn)是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作責(zé)任落實(shí)情況。
在已經(jīng)公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市中，西安近日率先進(jìn)行了調(diào)整并正式發(fā)布了2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)：新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，從已出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，力度在不斷加碼，中央明顯對(duì)大多數(shù)的地方版房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)并不滿(mǎn)意，“穩(wěn)中有降”已成為中央本輪樓市調(diào)控所要求的主基調(diào)，迫于中央問(wèn)責(zé)機(jī)制的壓力，各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)或?qū)⒊霈F(xiàn)修改，但是這也要看當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)定。
胡景暉說(shuō)，比如廣州的房?jī)r(jià)相比來(lái)說(shuō)是一線大城市中最為理性的城市之一，所以廣州對(duì)之前所公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的調(diào)整可能不大。但一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的城市恐怕不得不要重新制定新的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)與CPI掛鉤。在當(dāng)前形勢(shì)下，通脹指數(shù)是當(dāng)期影響房?jī)r(jià)的一個(gè)最重要的指標(biāo)，房?jī)r(jià)不與CPI掛鉤是說(shuō)不過(guò)去的。
調(diào)控升級(jí)預(yù)期增強(qiáng)
除了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)調(diào)整之外，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此次督查之后，很可能在稅收、土地等方面繼續(xù)儲(chǔ)備政策，樓市調(diào)控很可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，被調(diào)查人群中認(rèn)為政府可能繼續(xù)出臺(tái)第四輪調(diào)控政策的人數(shù)比例大約為82%。受訪者人群中，選擇期待調(diào)控再出重拳的人大約占61%。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于新一輪調(diào)控的期待還是比較高的，一方面，房?jī)r(jià)回落趨勢(shì)雖然存在，但“普降”局面到來(lái)的時(shí)期仍不能明顯預(yù)見(jiàn)；另一方面，當(dāng)下北京購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)里，剛需占絕大部分，在這種情況下，市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)下降的要求也更加迫切。
張?jiān)卤硎荆?gòu)房者期待新一輪調(diào)控“重而準(zhǔn)”，可以更精準(zhǔn)地直接面對(duì)房?jī)r(jià)或房企進(jìn)行調(diào)控。例如收緊開(kāi)發(fā)商信貸、促使開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)、合理增加土地供應(yīng)、完善保障房購(gòu)房資格、以及保證保障房及時(shí)供應(yīng)等。
胡景暉認(rèn)為，除了利率和存款準(zhǔn)備金率的提高，樓市調(diào)控政策將可能在促供應(yīng)、抑需求、重監(jiān)管等方面縱向深化。他解釋說(shuō)，“促供應(yīng)”即量化保障房和商品住房用地的年度供應(yīng)要求；“抑需求”則是將禁購(gòu)、限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴(kuò)大、力度加強(qiáng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，政府對(duì)本輪樓市調(diào)控仍然有充足的政策儲(chǔ)備，稅收方面，比如土地增值稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大、轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅方面還有上調(diào)空間；同時(shí)，人民幣升值現(xiàn)在外資進(jìn)入較多，在限制外資進(jìn)入樓市方面也可能進(jìn)一步嚴(yán)厲化；另外，就是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)，競(jìng)配建保障房”等土地出讓環(huán)節(jié)的調(diào)整。
國(guó)土資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春19日在回答記者提問(wèn)時(shí)也表示，今年在落實(shí)國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控政策過(guò)程中，國(guó)土資源部主要采取的一條措施便是完善招拍掛制度，改變過(guò)去完全依靠?jī)r(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來(lái)控制地價(jià)。他透露，國(guó)土資源部正在總結(jié)、完善一些地方的經(jīng)驗(yàn)，將出臺(tái)一些規(guī)范性的文件。
僵局或在二季度打破
在不斷強(qiáng)烈的調(diào)控信號(hào)之下，市場(chǎng)各方的神經(jīng)陡然緊繃，房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入新一輪敏感期。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，隨著調(diào)控預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，目前的僵局很可能在二季度打破。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，樓市當(dāng)前面臨的僵局是涉及政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等各方的一個(gè)多層博弈關(guān)系，也是調(diào)控中必然要面臨的一個(gè)階段，各方都在通過(guò)不同方式參與博弈過(guò)程，中央不停地釋放調(diào)控信號(hào)也是努力想在博弈中取得主動(dòng)地位。
聶梅生分析說(shuō)，目前存款準(zhǔn)備金率處于高位，這實(shí)際上已經(jīng)鎖定了銀行放貸的能力。資金流入受到如此大限制，這和一季度完全不一樣。
數(shù)據(jù)顯示，信貸持續(xù)收緊的背景下，房企資金壓力進(jìn)一步加大。今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%。其中，利用外資144億元，增長(zhǎng)45.2%；自籌資金7126億元，增長(zhǎng)27.2%；其他資金8161億元，增長(zhǎng)18.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4825億元，增長(zhǎng)28.7%；個(gè)人按揭貸款2076億元，下滑5.3%。
專(zhuān)家認(rèn)為，這種情況如果繼續(xù)持續(xù)，樓市可能會(huì)在“五一”之后發(fā)生變化。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，部分一線城市靠規(guī)模擴(kuò)張的大型房企，可能在存貨增加的情況下不得不為了加大資金回籠而采取促銷(xiāo)等措施，屆時(shí)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。
楊紅旭預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤(pán)的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價(jià)格將有望出現(xiàn)回落，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來(lái)“拐點(diǎn)”。