從2010年4月17日新“國十條”打響新一波房地產調控第一槍至今,整整一年,三輪政策的密集出臺,顯示出政府對房地產市場調控的力度和決心可謂空前。一年后,各地樓市房價到底降了沒有？調控效果究竟如何？樓市拐點何時出現？針對這些問題,本報記者在上海、北京、深圳等一線城市跑樓盤,訪中介,展開了實地調查。記者采訪發現,雖然投資客已經基本離場,但在市場一片唱跌預期的背后,房價上漲的動力依然存在。在開發商營銷策略和剛性需求的支撐下,熱銷場面仍不斷上演。
北京 個別樓盤房價“真摔” 大部分項目仍觀望
北京房價真得降了嗎？18日記者調查后發現,北京個別樓盤房價“真摔”,大部分項目仍觀望。在馨然嘉園限價房等保障房入市壓力下,北京局部區域的一些開發商也主動以價換量,市場調整態勢進一步強化。
北京個別樓盤“真摔”后走穩
“現在只剩下一套一層的房子,價格在21000元/平方米左右,新一期可能在4月底5月初開盤,預計價格和現在差不多。”遠洋一方項目銷售員介紹說。
記者以購房者身份多次詢問,現在如果買房,價格上是不是還能有優惠,均得到否定的答復。
值得一提的是,遠洋一方北潤園項目是北京率先“真摔”的項目。最初開盤價為每平方米25000元左右,而3月上旬再次開盤時一下子降了4500元/平方米,個別房型甚至在每平方米19000元左右,降幅近20%,為此招致一些前期的購房者要求退房。
“我們現在還有85-89平方米的兩居房,價格在15000元/平方米左右,按揭貸款9.8折。”位于北京房山長陽的綠地花都苑銷售人員向記者說,該項目是精裝修,性價比是區域內最好的。
記者了解到,該項目最初擬定的銷售價格在16996元/平方米-18068元/平方米之間,如今也是實打實每平方米降了2000元-3000元,降幅約16%。
“房山長陽中鐵建馨然嘉園項目直接銷售價格就是12500元/平方米,每平方米下調了4000元-5000元,這對周邊包括綠地花都苑等項目形成了壓力。”北京中原地產一位工作人員說。
需要指出的是,記者了解到,目前馨然嘉園(中鐵長陽國際城)項目是今年北京首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目,一經推出便受到市場熱捧,目前已經全部銷售一空。由此來看,樓市購買力仍然十分強勁,相關區域房價雖有壓力,但再次大幅下降的可能性不大。
記者在調查中發現,目前購房者大多是首次或改善性需求的青年人或中年人,投資性購房者雖也在看盤,但基本都被攔在門外。在對多個項目進行調查時,銷售人員一般都會詢問記者是否符合購房條件,以免日后出現不必要的麻煩,浪費買賣雙方的時間。這說明目前支撐樓市的,大都是剛性需求,而一旦政策松動,雙重需求疊加有可能引起報復性反彈。
大部分項目仍在觀望
雖然有部分開發商主動或被動降價,但強勁的購買力使市場前景并不十分明朗,大部分項目仍在觀望。
“我們二期開盤價為27000元/平方米,現在在三環附近這個價格不算高。”位于豐臺區玉泉營的中國鐵建(601186,股吧)青秀城銷售人員說,后期開盤項目的價格也不可能降,有些類似花園洋房的價格可能達到35000元/平方米。
記者了解到,該樓盤去年12月份一期開盤價26600元/平方米,一期成交均價在25806元/平方米。這樣來看,該項目售價仍呈上漲趨勢。
而記者在北京西南三環附近萬年花城調查時了解到,該項目僅剩幾套一層住房可售,均價高達36000元/平方米(送花院和地下室)。而在2008-2009年行業低谷時,該項目均價甚至到過萬元附近。房價漲幅之高,高位堅挺之強可見一斑。
事實上,目前北京絕大多數樓盤均是“高位徘徊”。
“我年初在北京大興買的二手房,均價15000元/平方米,雖然年后北京又出臺了更嚴厲的限購令,但周邊的房子并沒有降,還漲了幾十元至幾百元不等。”一位朋友向記者說。
“我也在關注降價樓盤,但真降的不多,或者說很少,”北京中原地產張大偉說:“目前來看,價格明顯下調還需要一定時間。當然,調控政策這么猛,北京房價暫時也沒有大漲的。”
上海 新房旺 二手房暖 開發商堅持“不降”
3月的上海樓市以超出業內預期的速度回暖。作為調控的重點區域,上海樓市在“新國八條”和房產稅的雙重打擊下,一度陷入低迷。然而,自3月中旬以后,多個自住板塊項目的開盤熱銷帶動了市場“買氣”的回升。而記者發現,這些熱銷項目并沒有真正出現大幅降價,僅僅是“滯漲”就已贏得了剛需買家的追捧。雖然從開發商的資金情況來看,緊繃的現金流似乎沒有不降價的理由,但在這場開發商和購房者看誰“摒得住”的市場博弈中,購房者明顯更沉不住氣。
保留房源帶動“買氣”
4月16日,位于浦東周康板塊的印象春城二期推出最后一批房源的其中一棟兩房房源,單套面積在89平方米左右,單價在18000元-20000元。開盤當天記者來到售樓處,雖然與樓市最火爆時相比,售樓處算不上人滿為患,但基本上每個銷售人員都在接待1-2組客戶,三三兩兩前來看房或簽約的購房者不時來往于售樓處和樣板房之間。在售樓處貼出的銷控表上記者看到,此次開出的52套房源已有約三分之二貼上了“已售出”的紅色標簽。尤其是房型較好的A房型,17套房源已全部售空。
“我們這次開盤只有一個優惠,就是開盤當天總價減去2萬元。就算明天預定,我都不能保證是否還有這個優惠了。”銷售人員告訴記者。而對于樓市調控,銷售人員很淡定地對記者說:“說實話,我們是真沒覺得市場有什么影響,房子還是很好賣。不過,現在投資客的確消失了,買房的都是剛性需求,尤其是在我們周康這種自住區域。”
就在記者走出售樓處之時,有一個中介人員將記者拉到一邊,問記者道:“售樓處是不是說A房源都賣光了？”這位中介人員故作神秘地說:“我們里面有人。如果你真看中了這種房源,我可以幫你弄到房子。”他告訴記者,售樓處標出的已售房源中,有一部分是開發商保留起來了,故意營造出熱銷的氛圍,以此帶動市場。“你看,你們買不到房肯定覺得樓市很火,房價不會跌,就想盡快出手了。然后開發商再通過我們中介分銷一部分房源,市場帶動起來了,大家都有賺頭。”與記者聊了一會兒后,這名中介人員毫不設防地道出了其中的“奧秘”。
記者查詢網上房地產發現,印象春城此次開盤價與一年前預售報批的售價一致,沒有任何下跌的跡象,只是沒有上漲而已。即便如此,印象春城在開發商營銷手段作用下以及當地剛性需求的支撐下,網上房地產顯示全部70套房源已被預訂了43套。
高端房“死扛”不降價
而在上海其他自住區域,只要房價沒漲,就能被購房者視作“撿到了皮夾子”,一擁而上。例如3月19日開盤的位于上海閘北區的慧芝湖花園,開盤兩天就幾乎搶購一空,目前217套房源僅剩30余套可售。該項目此次開盤價為35000元/平方米,與去年開盤的一批房源價格相當。
同樣的熱銷也發生在寶山區的保利葉語項目。保利旗下項目在樓市調控下向來靈活應對,降價快,送面積多,自然熱銷。此次保利葉語推出的317套房源均價17500元/平方米,較前一批房源單價下降了約1000元,雖說此次房源位置比前一批差,但若在樓市火爆時期開盤,相信開發商絕不會因為房源位置略差而主動降價。再加上有一定面積贈送,保利葉語3月27日開盤至今,317套房源僅剩一套可售。
相對于自住區域和中低價樓盤的“淡市熱銷”,調控針對的投資性高檔住宅及大戶型項目可能已感受到“這個冬天特別冷”。也是在4月16日,“靜安地王”遠中風華園二期推出186套房源,單價高達8萬元/平方米-10萬元/平方米。截至記者發稿,該盤已預訂套數僅為4套。從網上房地產數據看,該樓盤的申報開盤時間為4月15日,此前最近的一次開盤時間為2008年7月,當時的申報價格在每平方米6萬元上下。可見開發商寧可冒著滯銷的風險,也要逆市漲價。
“現在上海最大的一家房地產咨詢代理機構的老總每天都在勸開發商降價,可惜沒多少人聽他的。”一家上市房企營銷總監向記者坦言。“開發商其實缺錢的很多,八個蓋子十口鍋,不停地轉來換去。但市場情況比很多開發商預計的都要好,剛需購房者似乎比開發商更繃不住,成交量的回升比預期要快得多,因此沒人愿意主動降價。”
二手房市場回暖超預期
同樣的情況也發生在二手房市場。21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示,今年3月份全市共有1.3萬套二手房成交,環比提升63.1%。單從成交量來看,3月份成交已達去年1.29萬套的月均成交水平,僅在2月短暫回落后便迅速恢復;而去年4月新“國十條”出臺后,市場在5-7月間持續成交低迷,用了3個月時間才恢復至1萬套以上。
“說實話,整個上海二手房市場降價趨勢并不明顯。我們把上海分成12個板塊,每個板塊挑選2個標桿樓盤作為研究標本,我們發現,這些樓盤目前價格仍在上漲的占6成,持平的占2成,下跌的占2成。”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示。
21世紀不動產的調查顯示,按戶型看,房價上漲最為集中的是中等戶型,漲價幅度在3%-7%;其次是小戶型房源,能迅速被市場消化,房源較為稀缺,房價只漲不跌。
從二手房市場看,一年來調控對大戶型、高端住宅的影響相對較大,尤其是投資客,這也是最符合調控預期的一個現象。在以往投資客最為活躍的聯洋板塊,21世紀不動產聯洋二店分行經理葉文波透露,受調控政策的影響,投資客在該板塊已基本消失,但他們并未真正遠離,對房產市場仍時刻保持關注。
專注于市中心高端二手住宅中介業務的德佑地產市場部經理蔣旭也告訴記者,目前市中心高端住宅的降價趨勢較為明顯,普遍議價空間在10%左右。“高端客戶受政策影響較大,一般業主只要誠心出售的,都會接受一定議價。”蔣旭告訴記者,該公司成交的房源中,最大降價幅度達到20%左右。不過,這種大幅降價是個別現象,要么由于業主對后市判斷較為悲觀,要么由于業主資金出現了問題。
深圳 調控政策連續推出 開發商選擇觀望
上周,深圳樓市調控雙管齊下:新房推出限價令,二手房則將按評估價征稅。為搶在這些政策實施前交易,深圳一、二手房成交回暖,新房成交環比上升22.2%,二手房成交環比上升97.1%,價格略有上漲。但總體上看,買賣雙方還維持在僵持中,房價仍是“巋然不動”。
新樓盤頻打優惠牌
4月份,深圳總共將有21個樓盤開盤,其中純新盤11個。
就在上周,深圳出臺限價令,規定從今年5月1日起,將對所有商品房項目實行“明碼標價、一套一價”。市場甚至傳言將對每個項目進行價格限制、分片區制訂均價上限,超過價格上限的將不能獲準預售。
16日,深圳鹽田區的某樓盤二期開盤,記者來到現場時,已有數十人在售樓處領取資料準備看房了。該樓盤均價1.7萬/平方米,如果當天登記,可以享受9.7折基礎上再打9.9折。
記者發現,限價政策的作用已經有所體現。盡管不少人是沖著該樓盤88平方米三房復式的戶型來的,但售樓小姐卻稱該房型已售完。有看房者稱,“復式原本定價在2.2萬/平方米,但由于超過限價規定,所以現在暫不推。”
另一位看房者前一個周末去了前海某樓盤,“總體感覺有點貴,均價3萬多,不是一般的白領可以接受的。”不過他說,最近各樓盤的優惠政策多了一些,幾乎每個樓盤都有類似于直減、一口價、買房砸金蛋送家電、
“置業囤金增值計劃”等等優惠措施。
不過就總體價格而言,深圳新房價格并未出現明顯松動,比如目前在深圳龍崗區熱銷的星河時代樓盤二期均價為1.8萬元/平方米,價格反而比去年一期的單價還高出3000元/平方米。
二手房成交激增近一倍
來自世聯地產的數據顯示,上周深圳樓市呈現量升價穩。其中一手房共成交424套,環比上升22.2%,成交均價為19405元/平方米,環比上漲4.8%;二手房共成交1612套,成交套數環比上升97.1%,成交均價16701元/平方米,環比上漲3.41%。
與新房相比,二手房成交回暖更明顯。分析人士認為,二手房成交活躍與二手房交易評估改革有關。從7月份起,二手房將按評估價征稅,目的主要是抑制“陰陽合同”,堵塞稅收漏洞。有中介解讀說:“
7月份后稅費肯定會增加不少,所以有需求的會選擇趕緊出手。”
在深圳福田區委附近的益田路上,有近10家各品牌中介,是深圳關內比較有代表性的區域。記者18日走訪時,一位嚴姓中介坦言:“調控還是有點效果的,房價走勢比較平穩,沒有之前那么猛了”。嚴姓中介表示,因為限購的原因,買賣雙方的僵持狀況仍在持續,雖然出現回暖狀況,但政策實行后稅費加重,成交是否又會下降,現在還很難說。
開發商稱尚無降價想法
上周深圳限價令的消息傳出時,有業內人士認為,如果嚴格執行,必然在短時期內拉低房價。但記者采訪發現,開發商普遍仍處在觀望之中。
比如,中海地產董事局主席孔慶平就表示,中海目前沒有降價的想法,但調控給市場帶來很大壓力,中海將根據市場動態調整經營和銷售策略。萬科方面也在采訪中表示,克服限價所帶來的困難的方法仍然存在,萬科有把握能順利渡過。
實際上,限價對銷售影響最大的是高端住宅。深圳一家大型上市房地產企業高管告訴記者,部分高端樓盤項目可能會因為定價過高而無法取得預售資格。“不批預售,除了降價外,可行的辦法就是推遲開盤”。當然,如果豪宅紛紛推遲開盤,客觀上能起到拉低全市均價的效果。
18日,深圳一家本地開發商的高管接受記者采訪時表示:“我們的樓盤價格本來就不是最高,所以基本上沒有什么影響,暫時沒有就此推出應對措施。”