保障性住房建設驟然提速催生了巨大的資金缺口，至少8000億元需要通過社會融資解決，但“無利可圖”的保障房開發讓各路資金望而卻步。“政府急、民間冷”的現狀如何改變？能否通過融資模式創新“點石成金”？一些先知先覺的民間資本已經開始積極探索。
據悉，我國第一支以民間資本投資為主的公租房基金即將啟動，目前已報送至國家發展與改革委員會并抄報住建部。這股悄然崛起的民間金融力量有望成為未來保障房建設的重要資本推手。
保障房巨大資金缺口催生民間力量
據住建部估算，今年1000萬套保障性住房建設資金將突破1.3萬億元—1.4萬億元。其中僅有5000多億元將通過政府和各級政府來籌集，其余8000多億元則將通過社會投入和被保障對象等進行籌集。
“地方財政壓力是巨大的，雖然中央代發地方政府2000億元國債優先用于保障性住房，但這樣會使其他方面受到較大擠壓。”北京華遠地產股份有限公司董事長任志強指出，“目前13萬元-14萬元一套住房的估算，還沒有計算教育、醫療、商業等市政配套的成本。”
銀行貸款顯然無法充當所有融資來源。銀監會主席助理閻慶民在“兩會”期間表示，保障房建設資金壓力不能全壓在銀行身上，否則一旦出現無法收回信貸本息，新一輪“平臺”貸款就有可能因保障房的建設而出現。
“如何調動民間資金的力量，將社會資金轉化為保障性住房資金是當務之急。”建設銀行投資銀行部總經理王貴亞說，銀行已根據國家要求拿出一部分資金來支持國家保障房建設，但考慮到投資回報率相對較低，投融資期限較長，銀行放貸有一定的市場風險和政策風險。
雖然社保基金、保險等機構資金已被允許可投資保障房，但因缺乏專業管理團隊和運作模式，大都處于“觀望”狀態，換言之，機構資金同樣在尋找好的投資模式。
“這個時候引入民間資本參與一舉多得。”建銀精瑞資本集團董事長李曉東對記者表示，“巨額民間資本沒有很好的投資方向，四處流動炒作商品、推高房價，如果把這部分資金引入保障房建設，不僅可減少流動性泛濫和通脹壓力，同時也解決政府的燃眉之急。”
眾多專家認為，保障房融資困局并非無法破解，借助一定的政府支持，以私募股權基金模式打造出一個對接政府、地產商、民間資本等各方資源的平臺是個不錯的選擇。
首只公租房基金“蠢蠢欲動”
記者了解到，我國第一支以民間資本投資為主的保障房建設投資基金——建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金即將成立，目前已報送至國家發展與改革委員會并抄報住建部。
建銀精瑞公租房基金擬采取股份公司制設立，由全國工商聯房地產商會牽頭組織一批合格企業共同發起組建。基金的操作模式是，政府用一定幅度的優惠價格供應土地，再由基金出錢拿地，委托開發商承建、運營管理，建成后以租金和政策性補貼向投資者返利。
李曉東向記者透露，基金首期募集資金不低于100億元，未來3年內，在全國范圍內選擇符合基金投資條件的項目，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房，并在第7年退出。
基金籌備得到眾多房地產開發商積極響應，華遠地產、路勁地產、復地集團、華潤置地等中國知名地產企業都是基金發起人。李曉東說，“開發商面臨不少社會壓力，也想建保障房，但有心無力，賺多少錢不是關鍵，關鍵是壓不起那么多資金，相對于讓其出錢，還是出力更為重要。”
香港路勁地產集團主席單偉豹認為，投資保障房建設是大勢所趨。企業要跟著市場需要去改變，中國未來的大形勢將以內需為主，對于房地產企業來說方向性調整勢在必行。
“雖然不少房地產企業在向商業地產轉型，但商業地產所需的核心位置已經沒有地了，與其要轉向二、三線城市開發商品房，不如轉向一線城市公租房這個大市場。”中新地產總裁朱軍如是表示。
用適度政策性金融杠桿“點石成金”
公租房基金100億元的投入，對8000億元資金缺口來說顯然杯水車薪，但卻提供了一個可行、可參考復制的操作模式，即成立專業管理團隊及操作平臺，設計合理投資回報方案，整合各方資源。
合理回報下，資金募集就不是難題。根據李曉東介紹，測算收益率時，以北京、上海、杭州、廣州、深圳5個房價最高的城市為樣本，做最壞打算，最低收益率5%，最高收益率有望達到12%。
任志強對記者表示：“建銀精瑞基金收益率預計有6%-8%，甚至10%，地方政府在巨大目標壓力面前，可能拿出更多優惠條件。”
其它商業機構也在思考不同融資渠道與模式，以機制靈活著稱的信托公司就是另一股資本力量，目前中信信托、平安信托、中糧信托等信托公司都已開始探索保障房融資。
一位信托公司高層人士告訴記者：“我們已經有了可行的操作模式，配合政府適度支持，在目前房地產信托年化收益率動輒10%背景下，可做到保障房信托僅比普通房地產信托收益率低一個多百分點，這是相當不錯的回報。”
不論公租房基金還是信托資金，其收益率均受諸多變量影響：包括獲得房源的成本，公租房租金價格，財政貼息幅度，稅收優惠政策的延續性以及退出方式等等。因此，不少專家表示，要想進一步吸引社會資金進入保障房建設，政府配套支持不可少。
李曉東說，財政政策方面，希望能獲得財政貼息和稅收優惠，雖然國家政策已經提出要給予貼息支持，但實施細則還未出臺；土地政策方面，希望政府給予一定價格優惠，同時適當提高容積率；金融政策方面，對符合相關條件的機構，希望國家政策性銀行能提供政策性貸款；在基金到期退出時，考慮支持基金資產以REITs方式在資本市場退出。
北京大學房地產金融研究中心主任馮科建議，政府可用“瘦肉搭肥肉”的方式讓房地產商獲得合理收益。讓開發商從公租房上投入，在配套的商業地產上獲利。
“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場一個杠桿，以政策撬動民間資本的積極參與。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹說，現在并非是缺乏公租房的投資資金，而是缺好的制度。如果能適當地啟動政策性金融杠桿，通過稅收優惠、稅收返還、利息補貼、增信擔保等方式引導民間資本進入保障房建設，將起到“點石成金”的作用。