“10%是開發商的降價底限。”本周一，當上海再次出現排隊買房現象后，多位房地產業的資深人士表達了相同的看法：在樓市總體不降價的情況下，樓盤小幅降價就足以帶來熱銷。中國指數研究院的一份調查研究數據顯示，1300多位房地產營銷經理中，超八成認為房價不會下跌，認為降價會超過10%的不到5%。實際情況跟他們的看法一致：即便是10%以內的折扣，很多開發商都不愿意給。
《每日經濟新聞》記者近日針對京、滬、穗、深、杭、漢六城市營銷公司的調查發現，開發商或在5月大規模推貨，但多數仍沒有降價的打算。
北京 開發商少量推貨試探市場
北京中原地產的統計數據顯示，北京4月共有30個項目計劃入市。由于身陷調控，開發商推盤時面臨很大挑戰。30個項目中，目前只有11個確定了預售均價，另外的項目均價還停留在“待定”狀態。
在采訪中，多位北京樓盤營銷工作人員均承認，目前的營銷難度較大。為了盡可能多地積聚客戶，營銷策劃時，開發商基本考慮將開盤前的客戶蓄客時間拉長，同時傾向于少批量上市，以試探市場反映，而不是一次性大批量盲目推盤。
至于是否降價開盤，一些樓盤營銷人員的回答可能并不如人們所愿。
北京海淀區上地板塊的一個樓盤營銷總監告訴
《每日經濟新聞》記者，推盤時，他們并不打算降價或打折。她認為，行業越是低谷，越要做到精細化。目前樓市處于觀望中，降價雖然會吸引眼球，但同樣可能遭遇前期業主的抵觸，且降價不一定能帶來好的銷售量。最重要的還是找準客戶，針對特定目標客戶群進行特色營銷。
她以自己的樓盤為例解釋說，該樓盤位于上地商圈，客戶群鎖定為在上地工作的中高級白領和公司管理人員。
位于北京CBD地塊的一位樓盤營銷人員也向記者表示，目前公司未有打折或降價開盤的打算。鑒于該地塊的稀缺性，公司的營銷以無可復制的位置為核心訴求點，打造高端形象。
她認為，對于中高端樓盤而言，特色營銷可以加分，而降價或打折營銷卻會對品牌形象帶來負面影響。
上海 營銷公司不建議大幅降價
“今年首次新盤大規模上市，可能會出現在5月份。”上周日慘淡落幕的上海之春房展會，讓上海荒島房地產工作室副總經理黃欣偉有些吃驚，“許多大開發商臨時缺席，很大程度上說明了市場目前的趨勢。”
“以往，新盤集中供應出現在3月份，在錯過3月份的春季房展后，開發商目前最有可能在5月份的“五一”假日房展期間集中推貨。”黃欣偉說，“如果這個時間點開發商仍不準備推新盤，那只有兩種可能性，一是開發商打算一捂到底，另一種就是開發商資金撐不住，可能會選擇悄悄降價。”
同策房地產咨詢機構第一區域事業部總經理趙剛說，從他們掌握的情況看，即使到了五六月份，開發商也不會出現資金斷鏈的情況。去年這個時候，開發商的資金已足以維持半年，今年開發商的資金比去年同期更好，因此降價的可能性極小。
不過，趙剛也認為，4月下旬和5月初才是全年新盤上市的高潮期，這一批房源極有可能占今年推盤總量的30%以上。
大規模的供應會不會導致開發商在5月份發動降價潮呢？
“開發商在降價問題上已沒那么糾結了。”趙剛說，限購令推出后，很多高端樓盤客戶大面積流失，目前開發商糾結的問題是如何找到精準的客戶，并不會輕易降價，因為降價并不能幫助他們找到客戶。
黃偉欣也表示，即使是剛需住宅，營銷代理公司也不敢給開發商提過分的價格折扣，一是開發商會擔心這樣的價格能否將房子全部賣掉，二是如果賣得太好，開發商又會擔心價格是否降得太多。他認為，大多數營銷代理公司會給開發商建議將價格下調5%~10%。
廣州 新盤或在5月集中推出
3月14日~3月20日，廣州市場成交再度下滑，跌破千套，成為廣州頒布限購令后最慘烈的一周。而就在上周，房價經歷暴漲的廣東佛山，正式對外表示將實施樓房限購令。
“目前我對市場不太樂觀，預期看跌。”中原地產項目部總經理黃韜表示，目前市場仍處于博弈、觀望階段，開發商沒有明顯的促銷活動，房價松動是一個假象。值得注意的是，當前高端樓盤銷售慘淡，一個星期都賣不出去一套。
據介紹，該中介代理的廣州海珠區某高端樓盤項目，本來計劃5月初開盤，但由于市場不明朗，開盤日已被推遲至五六月份。“這樣的市區高端盤，開盤推的量很少，可能就100套。”黃韜表示，但開發商蓄客的時間都差不多要1~2個月，推貨節奏取決于開發商的資金需求情況。他指出，因為市區新盤少，上述新盤價格肯定不會往下走。
在行情低迷的情況下，瑞安在華南的首個市區住宅盤，之前報出了超3萬元/平方米的吹風價，由于不少業內人不太看好，其入市的時間也幾度延遲。
曾英杰認為，今年上半年廣州新推貨量總體會比較少，第一波集中推貨會出現在
“五一”期間，在這之前，大規模降價促銷的可能性較小。雖然廣州中心六區的供應有所回升，但仍存在價格上漲的動力。
黃韜則表示，由于資金壓力，預計5月份開發商會出貨，個別會進行變相降價促銷。
杭州 5月房價“拐點”預期增強
受限購政策、信貸收緊等政策疊加效應的影響，杭州樓市成交陷入“冰凍期”。數據顯示，3月前半月，杭州商品房成交大幅下滑，成交僅647套；3月22日，杭州僅成交31套，低迷成交“雪上加霜”。
據業內人士觀察分析，杭州或將在5月份迎來開盤高峰，房價開始出現較為明顯的松動，房價下跌的“拐點”預期逐步增強。
成交量的“萎縮”與供應量相對減少有關。杭州雙贏營銷機構總經理章惠芳告訴
《每日經濟新聞》記者，調控效應已經顯現，購房者處于觀望，開發商也是如此，推盤明顯放緩。
據杭州透明售房網的數據顯示，“國八條”出臺后至3月23日12時，近3個月內，杭州市區共有11個樓盤開盤，而一向占據大頭的住宅項目只有5個，3月份至今竟然沒有住宅樓盤申領預售證。
漢嘉地產顧問機構總經理梅杰認為，目前開盤的項目比較少，杭州5月份的房交會期間可能集中亮相，“目前開發商也出現分化，有些開發商想避開最冷的市場期。”
“僵持”的市場行情下房價是否會出現“拐點”？在杰盟智庫執行長蘭洪海看來，目前杭州房價開始出現松動，一些老盤如城郊板塊的小西湖小鎮已經推出較大幅度的折扣，但開發商現在大張旗鼓降價并不現實。
3月16日，位于杭州錢江新城的濱江·城市之星推出5號樓，開盤當日154套房源去化八成。至于原因，章惠芳認為，除了該項目屬于商業地產不受政策影響外，價格也是優勢，“之前賣46000元/平方米左右，這批新推的房源，均價只有33600元/平方米左右，還是精裝修。”
合創地產機構總經理畢明輝告訴《每日經濟新聞》記者，目前杭州新開的樓盤定價都比較理性，比預期要低，在優惠促銷方面，雖然都是常規手段，但幅度更大一些。
梅杰則表示，今年市場將以自住需求型為主，不管是首次置業，還是改善型購房，自住需求重視性價比。據他觀察，近期，新推的一些位于星橋、九堡等板塊的樓盤開盤價都比預想要低，再加上一些優惠促銷活動，其實比所在區域均價已經低了5%～10%。
據杭州百棠地產機構統計數據顯示，不少樓盤將選擇4～5月份之間開盤，仍然踩在這個傳統銷售旺季的節點上。
杭州百棠地產機構總經理魏羽妡表示，推盤量的調整是目前許多開發商考慮的重點問題之一，為了確保在開盤時有不錯的銷售表現，機構建議住宅類項目在本階段以小批量推盤的方式進行，不建議進行大力度的促銷或折扣；所有目前在服務項目所推出的折扣優惠以暗折為主。
武漢 推盤放緩 開發商降價有限
進入3月份以來，承受著成交量直線下挫的壓力，武漢各大在售樓盤代理商競相緊急調整營銷方案，以期完成既定任務。上周末，記者在武漢走訪發現，超過七成樓盤已祭出“優惠”大旗，其中不乏萬科、保利等較具實力的地產企業。
記者注意到，近期每逢周四、周五，鋪天蓋地的樓盤推廣短信便會集中“騷擾”手機用戶，而這類短信有個基本規律：小戶型告誡待售數量有限，大戶豪宅以優惠促銷為主旋律，而寫字樓等投資類產品則會強調“非限購范圍”。
“在目前行情下，我們對樓盤的營銷策略肯定會做出相應調整，在整個運作節奏上也會有所放緩。”武漢經天緯地房地產營銷策劃有限公司副總經理邢曉瑜表示。事實也正是如此，由于前期蓄客量嚴重不足，武漢市場眾多新盤上市節奏明顯被人為放緩，很多原本計劃三月初開盤的樓盤被臨時更改延后到3月底或4月初。
對此，被延期樓盤的工作人員表示，“只有將新盤認籌時間段延長，客戶積累到一定數量才能開盤，否則銷售的人力成本會很大。”據億房研究中心統計顯示，限購新政出臺后一月內，武漢先后有接近40個新樓盤宣布進入認籌階段，但正式按計劃日期開盤的不到10個，且按時開盤的均為萬科、萬達、華潤、金地等大品牌開發商。
此外，具體營銷策略的“謀變”正成為武漢各家房產代理商們共同的選擇。武漢市信達行房地產顧問有限公司策劃經理白帆告訴記者，公司會根據代理樓盤的特點選用最優營銷策略，“主要還是要看項目自身的情況，市區和郊區的項目也會有一定的區別。在行情不好的情況下，新樓盤一般都會采取分批入市。”不過，他也表示，目前房地產代理企業遇到的最大問題不是策略調整，而是“市場實際購買力不足”。
代理萬科武漢旗下某在售樓盤的客戶經理陳卓也對《每日經濟新聞》透露，對于定位為首次置業的產品，一般不會有很大降價空間，因為開發商的開價已經是比較接近利潤下限，“有較大降價空間的樓盤主要是針對二次置業和前期定價偏高的小戶型項目”。
關于未來樓市走向，大多數受訪營銷代理企業均表示，未來樓市肯定會有一個調整，具體時間點取決于國家下一步的政策安排和開發商的資金壓力大小。上周末，位于武漢核心區的一在售樓盤公開打出“95折”，這也是本輪樓市調控政策出臺后，武漢首個公開降價的樓盤。據了解，本周末即將開盤的部分新樓盤均價回調幅度為500元/平方米左右，按照目前武漢的房價水平，調價幅度不超過5%。
3月以來，雖然許多開發商做足優惠促銷姿態，但根據搜房武漢中心網調顯示，有超過八成的購房者不認可現有促銷方案，認為“這些都是表面熱鬧，再怎么優惠也不如降價來得實在，還不如降價”，有超過一半的購房者表示依然不會出手。
深圳 部分關外區域房價仍看漲
2011年被業界稱為
“調控之年”，在此大環境下，深圳未來房價運行態勢如何？房價未來是否還有上漲動力？
不少分析人士認為，由于福田、羅湖等區域已無新增土地供應，關內深圳房價已經到頂。
對此，世聯地產市場研究總監王海斌認為，深圳房價是否到頂，要參照周邊城市房價走勢，“如果參照香港（房價），深圳寫字樓、住宅價格并不高。”
王海斌認為，受政策落地不同的影響，不同區域內房價也呈現不同的運行態勢。從長期來看，深圳樓市房價仍然有上漲空間。
王海斌分析稱，福田、羅湖中心城區由于已經沒有可供開發的土地，幾乎再無新盤供應量，房價已經相對穩定，缺乏足夠的上漲動力。另據記者調查得知，相比中心城區，寶安、龍崗等區域房價仍然還有上漲空間，而目前不少投資者也押寶深圳樓市上漲動力，后市還會進入該區域。
此外，前海地區將規劃為計劃單列市，受此影響未來前海地區基礎設施投入力度會加大，而周邊配套也會不斷完善。對此，王海斌認為：“房價上漲動力很大。”
寶安
“深港服務區”的政策利好，也被市場逐漸放大，深圳市政府日前也表示將投入大量資金加大基礎設施建設。“（該區域）受政策影響，土地一旦升值，就會造成當地房價上漲。”王海斌表示。
據中原地產華南區董事總經理李耀智研判，深圳樓市今年波動較大，房價雖有所放松，但整體會呈現平穩態勢。
事實上，2011年前3個月，深圳樓市成交量大幅萎縮。“預計深圳樓市成交量低迷的情況會持續3～6個月。”李耀智預估，在此情況下，房地產開發商今年的開盤計劃會和整個營銷策略有所調整。
實際上，從前兩個月看，一些土地儲備少，沒有后續開發力量的開發商開盤的態度十分慎重。“今年房地產后市并不明朗，為了追求保持成交量，不排除會降價讓利給顧客。”李耀智認為，但他并未給出深圳房價的時間節點。