隨著樓市調控政策的不斷出臺以及信貸不斷收緊，各家銀行的房貸額度也逐漸緊張起來，在此大背景下，各種不規范操作也浮出水面。前段時間，《每日經濟新聞》已經就房貸出現的種種不規范現象做了一系列報道。報道推出后，仍有讀者向記者反映其遭遇到的種種房貸糾紛。本期金融周刊特選取三個案例，為讀者揭開銀行辦理房貸過程中變折扣、收取“額度費”以及捆綁銷售等三大亂象。
亂象一·變折扣
“交通銀行已經向我按照8.5折的優惠利率放款了，說依據的就是這個貸款憑證，但是交行是單方修改憑證，我并沒有在上面補充蓋章或者簽字，而以前說的是7折。”李喆（化名）先生告訴《每日經濟新聞》記者。
李喆向記者出示了他與交通銀行北京慧忠里支行簽訂的貸款憑證（借款憑證），憑證上“利率”一項原來千分之三點多（據李喆介紹為月利）的數字被劃掉，在其上方寫有4.67‰字樣。憑證修改處有一個“王雨（化名）”的人名章（一般修改處用簽字或蓋章來證明），與憑證上銀行審核負責人同姓，由于負責人簽名是手寫體，判斷不出是否與人名章上相同，不過修改處并沒有李喆的補充蓋章。上述貸款憑證還蓋有交通銀行北京慧忠里支行的會計業務章，落款日期是2011年2月16日。
“我覺得更為蹊蹺的是，我收到的貸款合同的第一頁居然是交行自己粘上去的。”李喆告訴記者。上周五（3月18日），李喆與對貸款合同有相同疑問的游虹（化名）女士一同走進了北京銀監局和交通銀行北京分行進行咨詢。
7折利率變8.5折
“看到貸款憑證上面顯示7折審批通過之后，我們就去交首付。到2月28號左右，交行突然跟我們說不能按照7折放款，要改成8.5折，我們過戶都辦完了。”游虹告訴記者。
據了解，游虹在上周五之前已經去過三次銀監局進行投訴，“這一次，交行北京分行對我們說，現在7折系統已經封閉，以前有7折、8.5折、1.1倍基準利率的選項，現在7折的選項已經沒有了。他們沒有權力修改系統對我們按照7折放款。”
游虹說：“交行的人拿出一份交行總部的文件給我們看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日開始取消7折房款，一律改為8.5折。而我們在1月25日收到的同意貸款書還是寫著7折的。”
交行北京慧忠里支行相關人士對記者說：“我們大概是2月份改的，是根據國家政策來調整的。現在首套房貸款都改為8.5折了。如果是2月份之前批貸但是還沒有放款的，利率會稍有變化。”
“我剛才問了交行為什么1月20日取消7折之后還會通知我按照7折放款，交行說那是負責通知的工作人員的失誤，最終按照合同辦。”游虹告訴記者。
“如果當時銀行改放款利率跟我們商量一下的話，我們可以權衡一下自己的能力，如果覺得吃力就不貸款了，也不買這個房子了。銀行現在這么做，我們只能硬生生接受8.5折的貸款。”游虹說。
據記者了解，交行對利率進行調整之后，游虹將多還銀行20多萬元，李喆將多還銀行近30萬元。
律師：單方面涂改合同無效
游虹還向記者展示了她跟交通銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》，合同的首頁紙張長度比合同其他頁面大約長了一厘米，“第一頁本來是沒有的，我們當時簽的是空白合同，這是銀行后來自己粘上去的。”
游虹告訴記者，她當初跟交行簽訂的貸款合同是一份“空白合同”，1月25日收到的《同意放貸通知書》（蓋有交通銀行北京慧忠里支行借款合同專用章）上顯示貸款年利率為4.48%，但是之后收到的《個人購房借款/擔保合同》和借款憑證中，年利率卻變成了5.61%。
“最讓我驚訝的是，貸款憑證中的利率數字在我不知情的情況下居然被劃掉和修改了。”李喆說。
北京楊文戰律師表示，銀行單方涂改是無效的，按照慣例，如果要涂改應該雙方同時在合同旁邊簽字或者蓋章。如果銀行的確單方修改了貸款憑證，應該按照原來商定的內容執行。
至于合同首頁的問題，交行慧忠里支行相關人士告訴記者：“新合同和舊合同會有區別，老合同是沒有這一頁的，新合同加了這頁。這頁沒粘進去是為了方便我們打印，在面簽的時候是跟合同在一起的。”
北京楊文戰律師說：“這是不正常的。同一套合同的所有紙張應該是同時印出來，每一頁都簽字。如果有爭議的頁面和其他的頁面不一樣，是不正常的。”北京銀監局一位不愿透露姓名的高層人士也向記者表示：“如果客戶反映的情況屬實的話，確實是有問題的。”
北京銀監局相關負責人士告訴記者：“如果是有效的合同的話，銀行是必須執行的。如果有一些無法證明的東西，我們也希望銀行能堅持誠信的原則。不過具體問題具體分析，我們建議客戶先跟交行協商解決，不行的話再到我們銀監局來。”
3月10日，銀監會發文，要求銀行業金融機構已與借款人簽訂不可撤銷的書面合同，且該合同已發生法律效力的，必須按照合同約定及時發放個人住房貸款。
亂象二·額度費
贛州多家銀行收房貸“額度費”
購房者間接埋單
在銀行房貸額度緊張的背景下，部分城市出現銀行辦理房貸業務時收取
“額度費”，銀行對客戶一般稱之為“理財費”。
幾日前，在江西贛州購房的江先生
（化名）收到當地今鷹房產中介公司的電話，告知江先生必須到中國銀行贛州城南支行繳納貸款金額1%的“理財費”，不然不給江先生辦理水電過戶。3月17日，江先生撥通了《每日經濟新聞》記者的電話，報料此事。
1%理財費？額度費？
據報料人江先生介紹，他于2010年12月下旬在江西贛州市某小區買了一套100平方米左右的二手房，向中行贛州城南支行申請貸款約35萬元，而該筆貸款已于今年3月上旬向江先生發放了。
“銀行都已經放款了才讓我交1%的"理財費"，也就是說理財費跟我的貸款無關。在貸款的時候銀行并沒有給我說有這個費用。算下來，我們還要交3500元的費用。”江先生對于這筆費用，顯得很無奈，也不知道是什么情況。
針對上述江先生提及的“理財費”，記者致電中國銀行贛州城南支行了解情況。該支行的一位客戶經理告訴記者，該行只收取借款人“合同工本費”。
“那個1%的費用是營銷企業咨詢費策劃費，這個我們是向中介收的。我們跟開發商和中介是達成了協議的。我們都是這樣子做的。”上述客戶經理稱。
今鷹中介的工作人員則對記者說：“贛州（相關銀行）的理財費是可以問得到的，贛州各大銀行比如說中行、農行、工行和招行都要收理財費。”
據記者了解，銀行收取借款人1%的理財費，是從兔年春節后開始的。“據了解，如果中介跟銀行關系好的話，可以先放款再交理財費；如果是我們直接去跟銀行打交道，就只能先交理財費再放款。”江先生說。
據贛州市一位銀行業內人士透露，銀行收取房貸借款人的費用分為
“咨詢營銷策劃費”和“理財費”，一般來說如果借款人不繳納上述費用，銀行不會對借款人放款。其中“理財費”按照貸款金額的1%收取，在銀行內部被稱為“額度費”，“咨詢營銷策劃費”一般收取900～1200元。
緣起貸款額度緊張
“也不是不交就不放款，是因為現在貸款額度緊張，哪個價格高就貸給誰。”上述中行客戶經理如此解釋營銷策劃費的收取。
上述今鷹中介工作人員告訴記者，“（銀行）原來只收500元或者600元理財費。各大銀行不一樣，中行收600元，工行收500元。春節之后額度緊，現在客戶能貸到款就已經很好了。所以銀行在原來的500元、600元的基礎上上漲到貸款額度的1%，現在贛州所有銀行都是這樣，也就是說如果貸款30萬元就交3000元。”
隨著今年信貸政策的收緊，大部分銀行在發放房貸的時候，紛紛出現“反價”現象，銀監會也發文明確表示規范銀行發放房貸。
據記者了解，2009年以來全國各地都有消費者在網絡上反映，在辦理購房貸款的時候，銀行要收“理財費”。就在今年2月14日，在蕪湖市人民政府主辦的中國蕪湖網市民心聲欄目的咨詢投訴回貼中，對于名為“銀行收取貸款人的理財費合法嗎？”一貼，署名中行信貸中心回復的內容為：“受國家宏觀調控政策及人行新增規模管控的影響，我行個人貸款規模特別緊張，今年貸款規模與貸款定價掛鉤。為爭取更多的貸款規模解決客戶放款難的問題，我行積極與上級行爭取，對于愿意繳納"營銷策劃咨詢費"的項目（開發商和二手房中介機構），我行將申請特別額度，獲批后可保證放款。”
然而，對于不愿意交納
"營銷策劃咨詢費"的項目（開發商和二手房中介機構），上述蕪湖市中行信貸中心則表示，“我們將無法保證放款時效，只能等我行整體規模寬松以后才能按審批時間順序酌情放款。”
此外，該中行信貸中心還在網上對多個房貸投訴作了回復。
上述中行客戶經理表示，由于信貸規模緊張，銀行會根據議價來向中介和開發商收取費用，“不過，對中介收取的營銷策劃費，中介肯定會轉嫁給借款人。”
律師：屬于“強制消費”
據記者了解，江先生已經在中行放款之前交了950元的“辦證費用和預收過戶費用”，江先生覺得，這應該就是中介轉嫁過來的“營銷策劃費”。對于還要交1%的“理財費”，江先生顯然不能夠接受。
“我不準備交"理財費"，因為房貸的款都放了，也沒有簽一定要交"理財費"的合同，憑什么讓我補交？”江先生稱。
北京楊文戰律師告訴記者：“這肯定不合理。因為這不是正常的貸款費用，跟貸款沒有必然關系，銀行自己收或者通過合作單位收是不公平的，可以定性為強制消費。”楊文戰律師稱，銀行是在“直接利用優勢地位”，借款人要貸款就“必須花這個錢”。
對此，記者致電咨詢了贛州銀監局，相關人士在接受記者采訪時也表示：“銀行這種強制消費肯定是違規的，是不允許的。如果屬實，我們會要求銀行退回收費和處罰（銀行）。”
亂象三·捆綁銷售
房貸捆綁信用卡
建行武漢部分支行改口
今年以來，由于樓市新政不斷加碼和信貸的逐步收緊，銀行房貸成了很多買房人士面臨的難題。3月17日，一位吳先生向《每日經濟新聞》記者反映，銀行將其貸款申請與信用卡等銀行產品進行捆綁，并且他已向當地銀監局發了一封投訴函。記者了解到，建行武漢黃陂支行已于3月18日告知吳先生，不再要求其辦理信用卡等業務，同時該行還稱將盡快辦理吳先生的按揭貸款。
吳先生對《每日經濟新聞》記者表示，他2010年8月份和建設銀行武漢黃陂支行簽了按揭貸款合同，今年3月銀行方面表示，吳先生的資料已過期，讓吳先生重新提供材料。一星期后，吳先生再次致電該支行，銀行告知，必須開通信用卡、短信通、網上銀行、手機銀行等業務，銀行才能將其資料上交辦理貸款。
在與吳先生取得聯系當日
（3月17日），《每日經濟新聞》記者也以客戶的身份致電建設銀行武漢黃陂支行，該行工作人員稱，要開通信用卡以及該行的電子產品比如短信通、網上銀行、手機銀行，才能申請房貸，否則“放不下來”。
3月17日，記者又和建行武漢江岸支行聯系，該行工作人員道出了個中原因。對方告訴記者，因為國家多次調高存款準備金率，在額度不夠的情況下，建行要首先保證建行客戶的貸款需求。他還表示，對于已經使用了5個以上建行產品的客戶的貸款需求，建行將一視同仁，而使用了不到5個建行產品的客戶的貸款則比較難，“后者估計今年就沒有額度了。”他還表示，其實很多產品都是免費的，“像短信通也就2元/月，網上銀行則是免費的。”
然而，記者隨后致電武漢建行客服熱線，客服人員表示，武漢建行并無相關規定，辦信用卡等是客戶自愿的行為，并非強制規定，客戶只需符合建行的貸款條件就可以申請辦理房貸。
當3月21日記者再次致電建行黃陂支行時，該行表示，“無需辦理信用卡等業務”。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇對《每日經濟新聞》記者表示，銀行的上述行為屬于捆綁銷售，但由于目前銀行在調控政策之下信貸資源比較緊張，“前幾年銀行資金寬松，銀行要尋找客戶，大家都在爭取房貸，現在房貸的收益比較低，銀行并不太愿意做這塊業務，所以就會出現上述情況，銀行會提出附加條件。”但郭田勇表示，銀行的業績壓力大，也有苦衷，這可以理解，但還是希望銀行在守法的前提下開展業務。
廣東國欣律師事務所王長春律師認為，銀行的上述行為類似搭售商品，在法律上是嚴禁的。
事實上，針對此前多地出現的銀行在房貸中捆綁銷售理財產品等行為，中國銀監會本月發出的通知就已明確表示，嚴禁虛假承諾、捆綁銷售、委托中介機構代簽代收貸款合同、亂收費等違規行為。