就在一二線城市限購調控逐漸加碼之時，三四線城市的房地產市場正展開一幅“大干快上”的火熱藍圖。
一家總部設在北京的房地產咨詢公司，近期遍訪三四線城市，了解各地基礎設施建設、地方政府態度及經濟發展情況、市場容量�！皬�2010年年底開始，我們開始感覺到一些三四線城市的房地產市場高歌猛進，房價上漲厲害。”該公司總經理向財新《新世紀》記者表示。據他描述，在很多三四線城市，大批項目正在開工建設，有的兩年前連一棟寫字樓都沒有的城市，現在同時在建20多個酒店和購物中心，“這樣的場面，令我們不得不感嘆自己的步子邁得太晚、太慢！”
河北省唐山市即是其中之一。在唐山這樣的房地產三線城市，萬科、萬達、綠城等開發商早已搶先進入，每一家開盤都在刷新當地最高房價，增幅高達1000元/平方米以上。而龍湖、恒大、融創等知名開發商還在倚門待進，它們正積極與地方政府談判，希望能以千畝的圈地規模進入唐山。
然而，現在地方政府能給開發商的優惠政策，已遠不如兩三年前了。最直接的問題是地價急劇上漲。唐山常住人口不到200萬，2008年時土地價格只有每畝30萬元，如今已漲到每畝300萬-400萬元，上漲超過10倍。
與供需矛盾突出的一二線城市不同，三四線城市的房地產市場容量非常有限，開發商的魚貫而入不但迅速拉升了房價，也加速了空置率的攀升。河北省本地開發商景泰集團運營總監鮑軍向財新《新世紀》記者介紹，唐山市每年能消化約300萬平方米的新增住宅，但根據2011年唐山市政府的規劃，市場將新增上千萬平方米的供應，除去審批量和實際開工量存在的差距，每年仍有大約700萬-800萬平方米的供應入市。
“顯然市場根本消化不了這么多冗余的供應。唐山市本地居民的住宅是比較寬裕的，新建的商品房幾乎全靠外地人和唐山市周邊縣城的人消化�！滨U軍表示。但什么樣的外地人，會來唐山這樣的三線城市購房置業？
類似唐山這樣的城市，在全國境內已呈遍地開花之勢。恰好一年前，一線城市“地王”升級，越來越多的房地產商或主動或被動地開展了“到二三線城市去”的戰略部署，那時市場對二三線城市是否有泡沫尚存分歧。隨著一年來房地產調控政策的演變，房地產商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結。
地方大門敞開
2008年，唐山市新一屆領導班子提出城鎮面貌“三年大變樣”，2009年全市城鎮建設投資達510億元，2010年達到900億元。財新《新世紀》記者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下發文件顯示，2011年唐山市提出“六個提速，六大改造，六個攻堅，二十個重點項目”，共計121個項目，總投資3606.6億元。
龐大的城市建設計劃，錢從何來？與其他地方政府并無二致，唐山市城市建設的資金主要依賴城投融資和土地財政。鮑軍向財新《新世紀》記者表示，“唐山對土地的依賴非常重，前期投資建設花了太多錢，后期勢必要靠土地和房價來彌補。”
“三年大變樣”的藍圖，為房地產開發商打開了大門。城東地產總經理趙國靖認為，與長三角和珠三角相比，環渤海區域經濟明顯滯后，如果中央放開限制，地方政府思路打開，唐山所處的環渤海經濟圈有著無窮的發展潛力。
歷史上，環渤海區域的統籌發展一直受政策限制。以河北省涿州市為例，因緊鄰首都，涿州定位為北京的“屏障”，一切以政治穩定為主，經濟發展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及進京高鐵的開通，這些城市打開想象空間。
城投融資和土地財政支撐了這些城市的發展大計，但城投債黑洞已引起高層重視。2011年3月1日，審計署18個特派辦和37家地方審計機關，開始了對31個�。▍^、市）和5個計劃單列市政府性債務的全面審查。
在唐山市，城投的運營也遇到困難。城東地產、城投地產、城南地產、城北地產是隸屬于唐山市國資委的投融資與房地產開發業務平臺。2010年年底以來，這些平臺下的部分房地產項目出現資金周轉困難的情況，于是，唐山市政府開始引進民營資本參與項目建設。目前，已有三個政府主導的大型項目轉讓出來，其中一個因地質問題被擱置，其余兩個賣給民營企業凱信地產，城東地產只代表政府參股15％。
“唐山市政府主導了龐大的基礎設施建設項目、舊城改造和各種政績工程，另外保障房還要靠商品房來補，政府旗下房地產企業的資金實力薄弱，只能指望土地收入。”鮑軍向財新《新世紀》記者表示。目前唐山市2010年土地出讓金收入尚不得而知，但根據國土部負責人3月7日在全國國土資源工作會議上披露的數據，2010年地方政府出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4％。
在政府助推下，各大開發商紛紛搶灘唐山。唐山南湖生態城、鳳凰新城、曹妃甸國際生態城拔地而起，萬科在南湖生態城內修建了高級別墅；香格里拉大酒店、新天地綜合體落戶鳳凰新城；海景別墅和高爾夫球場落地唐山灣國際旅游島；類似項目共有121個，包括各種購物廣場、商業街、寫字樓、別墅、酒店。
但對于絕大部分唐山市民而言，這些高級住宅和五星酒店與他們無關。2008年金融危機后，唐山房地產市場經歷了一波上漲，從均價3000元漲至目前的7000元以上，而知名開發商的涌入對抬高房地產均價“功不可沒”。鮑軍向財新《新世紀》記者介紹，2009年時唐山最貴的樓盤是8000元/平方米，隨后萬達廣場開盤，把這個紀錄拉升至9000元/平方米；之后綠城開盤，紀錄又提高了1000元，達到1萬元/平方米以上。
與此同時，房屋空置率迅速攀升。據鮑軍測算，今年唐山市的住宅供應量可能超過市場正常需求量的2倍以上。開發商寄望于進一步挖掘唐山市周邊縣城的置業群體。唐山市下屬的遷安、遷西等縣級城市礦產資源豐富，近年來，這些地方的礦主、煤老板成為唐山市高檔住宅消化的主力，他們大多數是投資需求。這種模式，與內蒙古鄂爾多斯古康巴什“鬼城”的發展路徑如出一轍。
泡沫在膨脹
所謂房地產三線城市，業界多指濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、溫州、佛山、東莞等部分省會城市或沿海較發達城市；而四線城市則指昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲等經濟強的縣級市和內陸一般地級市。
進軍三四線城市的趨勢始于2008年底。以地產龍頭萬科為例，2008年年報顯示，萬科在四線城市遼寧鞍山、江蘇鎮江的市場占有率排首位，在無錫、東莞和中山等三線城市的排名進入前三。
大片優質價廉的土地，使在一線城市難有土地入賬的開發商非常解渴。2009年初，萬科以9.48億元圈地煙臺芝罘島，其后保利、海爾地產、大商集團、龍湖等眾多開發商紛紛進入。2010年8月，龍湖地產斥資15.169億元攬下煙臺市牟平區33宗地塊，總占地面積2048畝；10月，龍湖地產又以34億元圈下煙臺養馬島36宗地塊，總面積4300余畝。
與一年前對進軍二三線城市還有爭議不同；如今，開發商到三四線城市去的大方向已經非常明確，接下來要做的就是圈地，復制產品和服務。在具體操作模式上，各企業稍有不同，如萬達多采用在城市中心復制萬達廣場，綠城則利用近年來慣用的合營代建擴大規模。
根據綠城2009年年報，在大本營浙江省杭州市，綠城共擁有34個項目，其中僅6個項目由綠城享有100％權益；在浙江省內（不含杭州），綠城共擁有33個項目，其中29個為合營模式取得。在新進入的北方和中西部市場，綠城在海南、新疆、長沙、天津、青島、濰坊等地區的項目中，均采用合作方式取得和開發土地。
但是，不少企業由于前期調研不足，很快暴露出“水土不服”的問題。以位于唐山市中心的萬達廣場為例，此地拆遷前是一片低矮的居民樓，1976年唐山大地震后，這里的地基大規模塌陷，因而一直沒有修建高層建筑。萬達廣場卻決定在此落地，成片的高層建筑拔地而起，項目開工時曾傳出“向地基注入大量水泥仍不見底”的傳聞。
趙國靖向財新《新世紀》記者表示，“外地開發商往往忽視當地具體情況，由于地震和長期采煤，唐山市區南部遺留下1800多公頃的塌陷區。而‘凹’地起高樓的項目遠不止萬達廣場一處，大部分唐山市市民是不會買這類房子的。”
一二線城市的全面限購，通脹和投資渠道的有限使很多三四線城市成為資金追逐的新熱土。財大氣粗的晉商仍在買樓；甚至對投資非常保守的徽商最近也開始出手了，業內人士將其視為非常重要的信號�！斑B保守的徽商都出手了，可見社會其他資金還是只能投向樓市，一二線限購，只能去三四線。炒那里的地產，就像炒姜、蒜、大豆一樣，短線且容易操作�！鄙鲜龇康禺a咨詢公司人士向財新《新世紀》記者分析稱。
信孚研究院研究員童大煥發表文章稱，三四線城市房地產市場多數是由地方政府強力推動，并非市場真實需求的反映，因此房價泡沫可能更高。如果嚴厲的限購政策將社會流動性進一步擠向三四線城市，這些城市的泡沫會有越吹越大的危險，也為將來留下更多類似“鬼城”“爛尾城”等的“城市化浪費”。