租房記
□報(bào)道員 吳波/哥本哈根報(bào)道
租房住，是海外中國(guó)人生活中一件重要的事。作為一個(gè)在丹麥游學(xué)和工作數(shù)年的中國(guó)人，我數(shù)次尋房，輾轉(zhuǎn)搬家，租房住的個(gè)中滋味至今仍時(shí)常回味。
在丹麥，對(duì)于很多初來(lái)乍到的留學(xué)生來(lái)說(shuō)，借住學(xué)校的臨時(shí)公寓或者暫時(shí)與人合租住房是較普遍的選擇。與中國(guó)的大學(xué)有所不同，丹麥大多數(shù)高校校園里不提供學(xué)生宿舍，學(xué)校和學(xué)生公寓是兩個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)。以丹麥科技大學(xué)(DTU)為例，學(xué)校只設(shè)有學(xué)生臨時(shí)公寓。這種公寓距離學(xué)校步行可至，房租非常便宜，所有費(fèi)用全包為每月2000丹麥克朗左右(1克朗約合1.2元人民幣)，但租期只限3個(gè)月，所以只可作為留學(xué)生的臨時(shí)過(guò)渡之用。
由于學(xué)生公寓并不是隨時(shí)都能申請(qǐng)到，在丹麥私人家庭租房也是另一種相對(duì)快速的租房方式。一些有別墅的丹麥人，由于房屋空間綽綽有余，便會(huì)考慮將部分房間外租。通常一人一間臥室出租價(jià)格2300-3500克朗，多住一人需再加50%房租。押金一般付1-3個(gè)月的，而水、電、暖、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用以及家具家電需求等需要與房東談。在丹麥私人家庭租房，一般是簽幾個(gè)月至幾年的房屋租賃合同。按照丹麥有關(guān)法規(guī)，如果房客租住滿兩年后，房東就不能隨意解除合同了。因此這種臨時(shí)租房的方式雖能解燃眉之急，卻不是長(zhǎng)久之計(jì)。
要解決租房期限的問(wèn)題，申請(qǐng)DIP公司(丹麥養(yǎng)老保險(xiǎn)公司)旗下的房源是個(gè)不錯(cuò)的選擇。這種租房不僅可以無(wú)限期居住，房租相對(duì)同地段也便宜不少。約50平方米的房子包括水費(fèi)約5000克朗/每月，電、暖、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用和洗衣費(fèi)另付。簽合同時(shí)需要一次性交納3個(gè)月押金和3個(gè)月預(yù)付房租，租戶(hù)退房時(shí)，在扣除物業(yè)損壞費(fèi)、墻體刷新和地板清洗打蠟等費(fèi)用后，余額將返還租戶(hù)。
如果希望房租更加優(yōu)惠，那么可以考慮租FSB，KAB等廉租房組織的房子。這些組織一般都是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，房租包括房子基本的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用加上必要的行政管理費(fèi)用。同養(yǎng)老保險(xiǎn)公司的房子一樣，這些組織的房源豐富，可以無(wú)限期居住，價(jià)格更低廉。舉例FSB來(lái)說(shuō)，在首都哥本哈根地區(qū)有13000套房子，有部分一室一廳的房子房租在每月3000克朗左右。和中國(guó)的廉租房不同的是，丹麥廉租房對(duì)申請(qǐng)者沒(méi)有收入的限制，只要申請(qǐng)者沒(méi)有公共欠債債務(wù)，均可申請(qǐng)。缺點(diǎn)是等待的時(shí)間長(zhǎng)，只有在現(xiàn)有租戶(hù)主動(dòng)搬走的情況下，后面的申請(qǐng)者才有機(jī)會(huì)租到房子。一般來(lái)說(shuō)，從申請(qǐng)到租到房子需要3到5年時(shí)間。越是便宜的房子，等待的時(shí)間就越長(zhǎng)。但對(duì)于懷孕或者單親家庭的情況會(huì)做優(yōu)先考慮。這種類(lèi)型的房子適合打算長(zhǎng)期在丹麥定居的人申請(qǐng)租住。
丹麥的私人房屋租賃市場(chǎng)也是一個(gè)魚(yú)龍混雜、良莠不齊、有人想渾水摸魚(yú)的地方。就有不少留學(xué)生抱怨“被二手房東騙了”或被丹麥房東或是中東房東“宰了”等等。比如一些人因?yàn)樨潏D便宜租住了私人轉(zhuǎn)租的二手房，在權(quán)利義務(wù)沒(méi)有分清，同時(shí)缺乏正規(guī)的合同保障下很容易導(dǎo)致一些不必要的糾紛。像每個(gè)月什么時(shí)候繳納房租，房屋設(shè)施如果非人為損壞該由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)然咀夥繂?wèn)題是任何時(shí)候都需要注意并在租房合同里明確的地方。
如果通過(guò)丹麥一些比較正規(guī)的租房網(wǎng)站租房則需要交納一定的信息費(fèi)，每月費(fèi)用300克朗左右，輸入你期望的地理位置、大小和租金范圍，就可以查看相關(guān)的房源信息和聯(lián)系人電話。這些網(wǎng)站通常都是由正規(guī)的房租中介代理，租房合同條款一般都很規(guī)范很清楚，各種權(quán)利義務(wù)都受到法律的充分保障，中介人員素質(zhì)高守規(guī)矩，房客上當(dāng)受騙的事情很罕見(jiàn)。相比較街頭廣告和私下接觸房東，通過(guò)正規(guī)網(wǎng)站租房是一種更好更安全的租房方式。
買(mǎi)房記
□報(bào)道員 吳波 李富玲/哥本哈根報(bào)道
筆者長(zhǎng)期在丹麥學(xué)習(xí)和工作，通過(guò)多年等待、努力和打拼，最近終于在哥本哈根購(gòu)置了自己的永久性房產(chǎn)。
在丹麥買(mǎi)房，居住區(qū)域的選擇非常重要。例如Frederiksberg區(qū)，那是哥本哈根的小“曼哈頓”，房源少，房?jī)r(jià)高。筆者在2009年看上了該區(qū)域一棟高層公寓里的一套80平方米帶陽(yáng)臺(tái)的兩室一廳，由于當(dāng)時(shí)正處于房?jī)r(jià)低點(diǎn)，那套房子的總報(bào)價(jià)約179萬(wàn)丹麥克朗。雖然房子裝修陳舊，但由于房?jī)r(jià)誘人，看房的人依然絡(luò)繹不絕，買(mǎi)家報(bào)價(jià)不斷攀升。
哥本哈根市下轄很多區(qū)域，選擇面大，房?jī)r(jià)差別也大。我們?cè)欢瓤紤]在市中心區(qū)購(gòu)房。但其中個(gè)別區(qū)域如Noerrebo區(qū)治安混亂，時(shí)有搶劫、槍擊案件；Valby區(qū)又有所謂的“貧民區(qū)”。由于所處區(qū)域不同，個(gè)人所得稅稅率也有所不同，例如在哥本哈根市中心區(qū)買(mǎi)房，每月工資中要扣的稅比住在Frederiksberg區(qū)就要高出兩個(gè)百分點(diǎn)。
而在那些環(huán)境好、治安好的所謂“富人區(qū)”，例如Gentofte、Hellerup、Charlottenlund、Lyngby區(qū)，好房子太貴，便宜點(diǎn)的房子又太舊，維修費(fèi)用太高。總之，要找個(gè)性?xún)r(jià)比高的房子一定要多花心思。
在丹麥買(mǎi)房子是可以和中介討價(jià)還價(jià)的，私人的房子一般有商量的余地。但若是銀行收回的房子就很難再談價(jià)格了。這里需要注意的是，丹麥的房子有全產(chǎn)權(quán)和半產(chǎn)權(quán)之分。所謂的半產(chǎn)權(quán)就是購(gòu)買(mǎi)者只擁有房子的使用權(quán)，此類(lèi)住房?jī)r(jià)格相對(duì)低廉，需交納地產(chǎn)稅而不必交納房產(chǎn)稅。而在丹麥的外國(guó)人如果拿的是短期工作簽證，那么銀行是拒絕提供貸款的，這也增加了購(gòu)買(mǎi)全產(chǎn)權(quán)房子的難度。因此根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況制定置業(yè)計(jì)劃非常重要。
此外，在丹麥銷(xiāo)售別墅需要向購(gòu)房者提供“房屋質(zhì)量報(bào)告”。它包括對(duì)房屋狀況的評(píng)估和維修費(fèi)用的估算。如果購(gòu)房者不放心的話也可以自費(fèi)請(qǐng)房屋評(píng)估公司再做鑒定。這種房屋評(píng)估報(bào)告也是購(gòu)房時(shí)討價(jià)還價(jià)的重要依據(jù)。
聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭煷碣I(mǎi)房事宜也是一種行之有效的辦法。律師會(huì)負(fù)責(zé)審查房屋所有相關(guān)文件是否真實(shí)有效，量身定制購(gòu)房合同中的部分條款。同時(shí)，也會(huì)分析房?jī)r(jià)是否合理，并可替客戶(hù)再次討價(jià)還價(jià)。如果房子報(bào)價(jià)太高或者存在質(zhì)量隱患等，律師會(huì)建議終止購(gòu)買(mǎi)行為。這種情況下只需支付律師咨詢(xún)費(fèi)即可。
選好了房子接下來(lái)就是貸款的問(wèn)題。至于如何貸款，跟誰(shuí)貸款，利率選擇都需要做全方位的考量。一般來(lái)說(shuō)，房貸公司的利率相對(duì)比較低，但是最多只能貸房?jī)r(jià)的80%。借貸者在通過(guò)銀行信用評(píng)估的情況下，就可以得到銀行的全額貸款，但弊端是銀行的利率相對(duì)較高。比如在2011年初，房貸公司的一年期浮動(dòng)利率為2%不到，固定利率為4%，而銀行貸款的利率在8%左右。
由于銀行利息較高，丹麥人通常選擇房貸公司和銀行相結(jié)合的方式獲得購(gòu)房全額貸款，具體就是購(gòu)房資金的80%跟房貸公司貸款，其余20%跟銀行貸款。兩種貸款方式互為補(bǔ)充。不管是房貸公司還是銀行的貸款，都可以選擇固定利率或者浮動(dòng)利率。在當(dāng)前歐洲經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的情況下，浮動(dòng)利率會(huì)比較低，但同時(shí)浮動(dòng)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。房貸公司固定利率貸款的期限一般為30年，在貸款時(shí)，可以選擇前10年只還利息，不償還本金，這樣前10年的還貸負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。有不少家庭就選擇這種方式，在前10年先償還利息比較高的銀行貸款部分。
購(gòu)房者每月用于償還貸款利息的支出部分還可以享受免稅，即用于償還房貸利息的工資收入是不需要交納個(gè)人所得稅的。那么在租房租金和買(mǎi)房的還貸金額相等的情況下，家庭用于住房的實(shí)際支出方面，買(mǎi)房比租房更具吸引力。
裝修記
□記者 楊敬忠 報(bào)道員 李富玲/哥本哈根報(bào)道
丹麥與中國(guó)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的房子絕大部分是二手房，特別是在市區(qū)，有些市中心地段的房子已有100多年甚至更久遠(yuǎn)的歷史。雖然房子維護(hù)狀況不錯(cuò)，但也有很多設(shè)計(jì)不符合現(xiàn)代居家的習(xí)慣，買(mǎi)房后在按照政府要求保持某些具有歷史意義建筑的外觀的同時(shí)，往往需要對(duì)房子內(nèi)部重新進(jìn)行裝修。
在裝修之前先登錄不同的裝修公司網(wǎng)站進(jìn)行了解和咨詢(xún)是丹麥家裝的必要途徑。這些網(wǎng)站可以根據(jù)裝修類(lèi)型的不同提供相應(yīng)的報(bào)價(jià)，用戶(hù)咨詢(xún)時(shí)需描述裝修要求和預(yù)算，有時(shí)也需要提供房屋照片，裝修公司會(huì)根據(jù)用戶(hù)的經(jīng)濟(jì)能力和裝修內(nèi)容給出報(bào)價(jià)。
丹麥?zhǔn)且粋�(gè)高收入、高消費(fèi)國(guó)家，人工費(fèi)用極高，例如水電工每小時(shí)工資能達(dá)到300多丹麥克朗(1克朗約合1.2元人民幣)。如果請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的裝修公司，花費(fèi)昂貴。以一個(gè)約4平方米的衛(wèi)生間為例，如要精裝修墻壁和地面，并且重新鋪管道和電線的話，專(zhuān)業(yè)裝修公司的報(bào)價(jià)約為10萬(wàn)克朗，包括材料費(fèi)和人工。這對(duì)于丹麥的小康家庭來(lái)說(shuō)，也是一筆不小的開(kāi)支。
當(dāng)然，裝修成本高，裝修質(zhì)量也好。丹麥的裝修公司和工人的技術(shù)和素質(zhì)在世界上都是一流的，裝修好的房子美觀、漂亮、環(huán)保、節(jié)約空間，各種設(shè)施都堅(jiān)固實(shí)用，質(zhì)保和服務(wù)有充分保障，一套裝修好的住房可以使用很多年。
由于裝修成本高，很多丹麥人都自己動(dòng)手搞裝修。“不怕做不到，只怕想不到”，在這樣一個(gè)鼓勵(lì)創(chuàng)新的國(guó)度，DIY是被大力提倡的，包括房屋裝修D(zhuǎn)IY。
丹麥著名的連鎖建材商城SILVAN是自己動(dòng)手進(jìn)行家裝采購(gòu)的好去處。在裝修方案確定之后，便可以去SILVAN購(gòu)置所需原材料。SILVAN所售產(chǎn)品種類(lèi)繁多，從五金工具、油漆涂料、照明燈具到屋門(mén)地板，能充分滿足DIY的各種需求。不僅如此，它還成立了專(zhuān)門(mén)的DIY學(xué)校，定期開(kāi)課，用戶(hù)可以報(bào)名學(xué)習(xí)如何自己動(dòng)手裝修。
但是對(duì)于初學(xué)實(shí)踐者，如果動(dòng)手能力有限，自己粉刷墻壁或者鋪地板的難度系數(shù)就比較高。木板打磨和拋光需要專(zhuān)業(yè)設(shè)備，價(jià)格也較貴，而墻壁粉刷也很容易遇到粉刷不勻的問(wèn)題。如需返工重做更是費(fèi)時(shí)耗材，所以在DIY之外，一些專(zhuān)業(yè)要求較高的項(xiàng)目還是請(qǐng)裝修公司來(lái)做比較好。
丹麥的各項(xiàng)法律法規(guī)很完善，違反者會(huì)遭重罰，在裝修市場(chǎng)亦然。由于丹麥對(duì)房屋裝修的要求和中國(guó)不盡相同，在裝修前詳細(xì)了解并遵守規(guī)矩非常重要。如果違反規(guī)則，那么在出售該房產(chǎn)時(shí)，一旦在房屋質(zhì)量檢查時(shí)被查到，被裝修過(guò)的地方將要全部拆除，重新按標(biāo)準(zhǔn)裝修后才能交易。
目前，丹麥2010年最新公布的建筑法律規(guī)章可在www.ebst.dk網(wǎng)上查到。這些規(guī)章非常詳細(xì)，可以分門(mén)別類(lèi)檢索。主要內(nèi)容包括：1.行政法規(guī)，例如如何申請(qǐng)建筑施工許可證，什么條件的房屋建設(shè)可以不經(jīng)許可就可開(kāi)工；2.建筑規(guī)范；3.建筑裝修規(guī)范；4.建筑結(jié)構(gòu)；5.防火規(guī)范；6.室內(nèi)環(huán)境規(guī)范；7.建筑能耗規(guī)范；8.暖通工程規(guī)范。其中第3部分“建筑裝修規(guī)范”中的第三則是關(guān)于居民住宅裝修的規(guī)范，規(guī)定都很細(xì)致到位，例如在衛(wèi)生間必須設(shè)置洗手臺(tái)、洗手臺(tái)和馬桶之間必須有至少1.1米的自由活動(dòng)空間，等等。
說(shuō)起在丹麥裝修省錢(qián)的訣竅和經(jīng)驗(yàn)，自己動(dòng)手和專(zhuān)業(yè)裝修相結(jié)合無(wú)疑是最實(shí)惠的選擇。簡(jiǎn)單的裝修自己動(dòng)手，例如鋪瓷磚、裝浴柜、組裝家具等。而復(fù)雜的諸如走水管、改電路、拆墻體、做墻體或防水則應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的水管工、修墻工來(lái)做，這樣既省錢(qián)又安全。
多看裝修公司的家裝案例也是省錢(qián)捷徑之一。有些公司的網(wǎng)頁(yè)還提供圖示，顯示諸如衛(wèi)生間地面和墻體防水做多少厘米厚等細(xì)節(jié)，讓你的錢(qián)花得明白，花得值當(dāng)。這樣，既不會(huì)違反裝修法規(guī)，又不會(huì)浪費(fèi)裝修材料。
而對(duì)于裝修材料的選擇，一定要貨比三家。丹麥有很多裝修建材市場(chǎng)，除了SILVAN，還有FOG、BAUHAUS等。這些市場(chǎng)每周都會(huì)對(duì)不同商品推出打折活動(dòng)，在裝修規(guī)劃時(shí)多看廣告，了解優(yōu)惠產(chǎn)品和裝修套餐，也能省不少錢(qián)。
另外，注意裝修細(xì)節(jié)，精打細(xì)算也可以節(jié)省不少材料費(fèi)用。例如在鋪設(shè)廚房和衛(wèi)生間瓷磚時(shí)，有人喜歡用漂亮小瓷磚。但是與大瓷磚相比較，小瓷磚需要更多的涂抹材料填充縫隙，結(jié)果可能導(dǎo)致涂抹材料的總花費(fèi)比瓷磚還多。
裝修前做好預(yù)算、裝修中合理開(kāi)支是控制家裝費(fèi)用的最有效手段。筆者裝修的房子使用面積90平方米，總裝修預(yù)算為25萬(wàn)克朗，其中主要家電支出3萬(wàn)、家具等4萬(wàn)、裝修工程花費(fèi)約18萬(wàn)。到目前為止，除家電和家具訂購(gòu)實(shí)際花費(fèi)不到7萬(wàn)之外，其他裝修已花費(fèi)8萬(wàn)，還有約10-11萬(wàn)計(jì)劃用于廚房裝修和樓梯裝修。我們?cè)谀芰λ胺秶鷥?nèi)盡量自己動(dòng)手，合理統(tǒng)籌，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)銷(xiāo)可控制在預(yù)算之內(nèi)。