隨著對商品房“差別化信貸”和“限購令”等調控措施的實施,如果購買多套住房,不僅首付款增加、貸款利率上浮,甚至還受到限制。一些暫不想購房的人遂打算出賣“首套住房優惠權”,即由實際購房人給其一定報酬,再以其名義購房,相關政策優惠及房屋則歸實際購房人享有和所有。如果真的這樣做,是否存在風險？
這種做法,實際上就是借他人名義買房,極易產生糾紛,也存在巨大風險。
一方面,根據《物權法》第十四、十七條的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力;不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。而房屋屬于不動產,自然應當隨此規定。鑒于購房應當辦理產權登記等手續,購買“首套住房”時,也就必須以他人名義買房,并以他人的名義辦理房屋產權登記等。這意味著一旦登記,他人即自“記載于不動產登記簿時”對房屋享有法律意義上的權利,如果他人日后以房屋權屬證書(房產證)為憑主張權利,即使實際出資人住進了該房屋,恐怕也只能“以不動產登記簿為準”處理,實際出資人便“賠了夫人又折兵”。
另一方面,無論是《民法通則》第五十八條,還是《合同法》第五十二條都已明確規定,以合法形式掩蓋非法目的,惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益和違反法律、行政法規強制性規定等行為,均從行為開始時起沒有法律約束力。而買賣“首套住房優惠權”,實際上就是為了規避政策和法律,而惡意串通并以合法形式掩蓋非法目的,自然當屬其列。即使買賣“首套住房優惠權”的雙方通過內部協議約定,產權歸實際出資人,也不能得到法律保護。更何況出賣“首套住房優惠權”者也會因此失去相應資格,待其真正需要買房時,很可能被政策限制,故其反悔的幾率很大,紙終將包不住火。