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哈爾濱出臺(tái)“限購(gòu)令”：有兩套住房不能再買(mǎi)房。圖為一位哈爾濱市民在一家中介公司查看房源信息。新華社記者 王松
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各地紛紛推出的樓市“限購(gòu)令”收窄了資金涌向住宅市場(chǎng)的通道，但在流動(dòng)性泛濫的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，資金必定要尋求新的出口。業(yè)內(nèi)人士指出，2011年投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，各地寫(xiě)字樓、商鋪等商用物業(yè)將越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注。
商業(yè)地產(chǎn)投資潛力凸顯
按照“新國(guó)八條”的規(guī)定，二套房首付比例從原來(lái)的50%提高到60%，而商用地產(chǎn)購(gòu)房貸款首付比例為50%，投資門(mén)檻相對(duì)較低。美聯(lián)物業(yè)的研究報(bào)告稱(chēng)，住宅市場(chǎng)交易費(fèi)用的提高，或?qū)⒋偈垢嗤顿Y客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)市場(chǎng)，無(wú)疑為商用物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)利好消息。
2月22日，北京麗澤金融商務(wù)區(qū)的兩地塊成交，樓面價(jià)均超過(guò)1.6萬(wàn)元/平方米。23日上海五幅土地出讓?zhuān)渲猩虡I(yè)地產(chǎn)地塊也受到地產(chǎn)商的青睞。
事實(shí)上，回顧2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自4月樓市調(diào)控政策的影響，就開(kāi)始有更多的投資客戶(hù)將關(guān)注目光轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳四大城市2010年一手寫(xiě)字樓整體銷(xiāo)售面積達(dá)到555萬(wàn)平方米，同2009年基本持平；同期四大城市一手住宅總銷(xiāo)售面積為3649萬(wàn)平方米，較2009年下降40%。數(shù)據(jù)表明，四大城市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于同期住宅市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)一直流傳著商業(yè)地產(chǎn)黃金十年到來(lái)的說(shuō)法。有分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)一向因?yàn)橥顿Y高、回報(bào)期長(zhǎng)而備受冷落，但現(xiàn)在并不是調(diào)控對(duì)象的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力凸顯，逐漸成為投資的主旋律。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控升級(jí)以及住宅“限購(gòu)”城市的增加，2011年1月已出現(xiàn)投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，這將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)鋪平道路。2011年各地寫(xiě)字樓、商鋪等商用物業(yè)將越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注，投資者必將加大對(duì)寫(xiě)字樓等商辦物業(yè)的投資力度。
此外，美聯(lián)物業(yè)的研究報(bào)告認(rèn)為，加息直接增加居民的購(gòu)房成本，而購(gòu)買(mǎi)商鋪一般用于投資全款付清的較多，成本壓力影響較小。同時(shí)，加息也收窄租金回報(bào)與存款之間的利差，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率高于住宅，利差受損小于住宅，因此投資商鋪不失為抗通脹的首選項(xiàng)。
空置率降低，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，之前商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直是被低估的，很多商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格都低于同區(qū)域的住宅項(xiàng)目，出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱，將造成寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園等土地價(jià)格上漲，項(xiàng)目?jī)r(jià)格虛高，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于上漲階段，預(yù)計(jì)今年的漲幅將達(dá)到10%至15%。有數(shù)據(jù)顯示，目前北京商業(yè)地產(chǎn)的租金普遍出現(xiàn)了10%以上的漲幅，一些優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金漲幅甚至達(dá)到了50%。
從商業(yè)地產(chǎn)的供需情況來(lái)看，房訊網(wǎng)CEO兼中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心主任劉凱認(rèn)為，2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)與2009年相比下降接近三成，市場(chǎng)需求隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，外資企業(yè)需求開(kāi)始回升，并占據(jù)一定比例。內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張，需求增長(zhǎng)迅速。從寫(xiě)字樓空置率來(lái)看，CBD空置率也由去年最高時(shí)候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創(chuàng)下歷史新低。
仲量聯(lián)行2011年第一季度“全球市場(chǎng)觀察”指出，在中國(guó)的一些城市，如北京和廣州，本地租戶(hù)的強(qiáng)烈需求推動(dòng)空置率大幅下降；北京和上海的租金已經(jīng)回升到之前峰值的水平。
“商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不會(huì)簡(jiǎn)單地因?yàn)檎叨蠓蠞q，還依賴(lài)于行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和專(zhuān)業(yè)程度。”郭毅說(shuō)。
投資回報(bào)須慎重考慮
商業(yè)地產(chǎn)較高的投資回報(bào)率是吸引投資者的重要因素，比如拿1000萬(wàn)元用來(lái)投資，如果投資別墅，每月租金最高2萬(wàn)元，而用來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)的話，月租金可能達(dá)到6萬(wàn)元。另?yè)?jù)了解，目前廣州住宅出租的投資回報(bào)率約為3%至5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率達(dá)到6%至8%。
不過(guò)，郭毅認(rèn)為，如果商業(yè)地產(chǎn)在專(zhuān)業(yè)層面的問(wèn)題沒(méi)有得到改善，投資商業(yè)地產(chǎn)還需要慎重考慮。現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)都是住宅開(kāi)發(fā)商建設(shè)，像萬(wàn)達(dá)這樣的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商還很少。以開(kāi)發(fā)住宅為主的企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、應(yīng)用的專(zhuān)用程度欠缺，后期的銷(xiāo)售和出租，可能很難和商家匹配上，這都會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。
在商鋪、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等多種商業(yè)物業(yè)中，商鋪是中小投資者較為現(xiàn)實(shí)的選擇。業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事，一般來(lái)說(shuō)商鋪換手率極低。商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中存在高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。
業(yè)內(nèi)人士建議，相對(duì)于住宅地產(chǎn)投資，投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和途徑更加復(fù)雜和多樣化，投資者可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目，這樣既可以規(guī)避樓市新政，又可以抵抗通脹。