繼去年“國十一條”、“國十條”、“9·29新政”三波樓市宏觀調控之后，更為有力的“國八條”又在1月26日晚宣布實施，在限購、價格控制、信貸、稅收等環節進一步加碼。專家認為，近兩個月商品房成交量的大幅攀升，讓市場對第四波調控已有預期。在此影響之下，預計2011年全國樓市調整的幅度將大于2010年，部分城市房價將出現一定幅度的下降；70個大中城市房價指數將于二三季度出現同比負增長，多個月份會出現環比負增長。
交易量激增招致新一輪調控
北京房地產交易管理網26日最新數據顯示，1月前三周新房共成交7151套，同比增長17%，成交均價23700元/平方米，同比上漲19%。第三周(1月17日-23日)北京全市新建商品房網簽總量為3161套，環比前一周的1837套，大幅上漲了72.1%。
而上海將試點房產稅的消息也讓當地樓市掀起了一波銷售高峰：根據中國房產信息集團統計數據顯示，1月前23天，全市新增商品住宅的供應量僅32.18萬平方米，成交量卻達到76.85萬平方米，第三周(1月17日-23日)上海共有5個項目推出僅8.04萬平方米的新房源，僅相當于近20周平均周供應的三成水平，為近23周的最低點。但出人意料的是成交量卻不降反升，周成交商品住宅24.06萬平方米，供求比約為1：3。浦東新區房地產交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營業稅的窗口前，近日也連續多日出現幾十人至上百人排隊等候的場面。
中原集團研究中心總監陶琦認為，今年調控出臺時機提前，主要是因為在去年12月成交量激增后，今年1月份的交易量僅微弱下降。為避免2月春節積累出來的需求，在3月集中爆發，同時也避免由于成交沖動期出政策帶來的交易過程影響，所以現在出臺應該是合適的時機。
上海市統計局總經濟師蔡旭初25日援引最新統計數據稱，隨著國家及上海一系列調控政策的出臺實施，2010年，上海房地產市場呈現出“一快、一慢、一降”的新變化。所謂“一快”，就是房地產開發投資增長加快，“一慢”是指商品房價格上漲的速度、上漲的勢頭放慢，“一降”是商品房銷售面積有所下降。2010年全年上海市新建住宅銷售價格比上年上漲7.6%，從環比指數看，全年環比累計上漲1.3%；全年商品房銷售面積為2055萬平方米，同比下降39%；其中商品住宅銷售面積為1685.35萬平方米，下降42.4%。
浙江省2010年的房地產市場則表現出“量縮價漲，波動加快”的特點。專家稱“量縮”表明“抑制投機和投資購房需求”的努力初步見效，“價漲”說明“遏制房價過快上漲”的目標沒有完全達到，離社會公眾期待的“房價回落到合理水平”尚有較大差距。統計數據顯示，去年浙江省商品住宅全年銷售面積3833萬平方米，同比下降19.2%。新建商品房成交均價為9248元/平方米，同比上漲18.7%，且每月同比都處于上漲狀態。
申銀萬國報告認為，屢創歷史新高的房價、面臨上行的利率、更加嚴格的行業政策以及呼之欲出的房產稅，都預示著越來越大的房價調整風險。預計2011年全國房價將在下半年出現調整，全年均價將比2010年均價下跌10%左右，成交量微增3%，整體去化率約55%。
調控將繼續加壓
國家統計局發布的數據顯示，2010年全國商品房成交均價為5033元/平方米，同比2009年上漲7.5%，其中商品住宅成交均價上漲5.9%。12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點。楊紅旭認為，去年的嚴厲調控并非全無效果，雖未能讓房價下跌，卻抑制了房價漲幅。
此次“國八條”對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，強化差別化住房信貸政策，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。去年“9·29新政”曾強調，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕見。
“國八條”還要求，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，不足5年的營業稅以前按差額征收，現在改為按全額征收，即統一按銷售收入全額征收5.5%的營業稅，征稅基數增大很多，稅負也相應顯著增加；個人所得稅以前按交易總額的1%-3%繳納，接下來，國稅總局可能要求各地按差價的20%征收，也即從嚴征收。
“總體上講，去年房地產調控一系列措施的效果離預期還有距離。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。國家統計局的數據顯示，去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點，但環比上漲0.3%。其中，部分二三線城市的樓市尤為活躍。尹伯成說，這一次政策再度出手的意圖很明顯，就是“最嚴格的調控”將繼續下去；此外，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機性需求的抑制更是絲毫不會放松。
受到樓市調控加碼消息影響，1月27日滬深兩市雙雙低開，地產板塊跌幅居首，萬科、金地等地產龍頭股低開超過4%，地產指數低開2.47%，金融等板塊也受拖累全線低開。
或為房產稅鋪路
“國八條”還要求調整完善相關稅收政策，加強稅收征管，但沒有直接提到房產稅。楊紅旭認為，此次國務院常務會議要求“各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎”，不僅是為已開征的稅種提供基礎，更是為全國范圍開征房產稅提供技術支持。“房產稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點，必然會向全國推廣”。
中國房產信息集團分析師薛建雄稱，在房價仍將上漲的預期下，政府將對新購房屋超面積部分開征房產稅的消息，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實施之前交易規避房產稅，這也說明房產稅對市場的威力不容小覷。
“國八條”還要求各地“加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞”，對此楊紅旭解讀認為更是為今后向存量房征收房產稅做好技術支持。
1月25日全國工商聯房地產商會發布報告指出，由于房企資金充裕，目前負利率狀況以及市場對未來通脹預期仍較高，2011年中國房價仍存一定上漲壓力，因此今年上半年房地產市場的政策環境仍會很嚴厲，抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。稅收政策對調節房地產價格能夠產生一定影響，但僅憑通過某一項稅收政策的實施、或開征某一稅種而有效解決當前房價過高問題，是不現實的，需綜合運用信貸政策、土地政策、廉租房制度等措施，形成房價調控的合力。