2011年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策會(huì)以保持連續(xù)性為主，尤其是房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)大幅下滑的情況下，政府沒有理由放松當(dāng)前的政策。由于很多政策具有一定的時(shí)滯性，政府也會(huì)謹(jǐn)慎出臺(tái)新的更嚴(yán)厲的政策，以防止出現(xiàn)政策的疊加效應(yīng)，但是不排除如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策措施的可能。只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2011年房地產(chǎn)價(jià)格整體震蕩向下的概率較大。
多因素制約房?jī)r(jià)上行空間
樓市“軟著陸”效果仍需鞏固
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷全球金融危機(jī)影響的快速調(diào)整期后，2009年二季度開始快速升溫，直到2010年第一季度一直保持供銷兩旺、價(jià)格快速上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫成分越來越嚴(yán)重，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。以至于2010年上半年中央密集出臺(tái)調(diào)控措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上升的勢(shì)頭，使過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。
“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控收效幾何
1．房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持高位
2010年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成開發(fā)投資42697.33億元，同比增長36.5%。其中完成住宅投資30021.63億元，同比增長34.2%。分地區(qū)看，東部地區(qū)的同比增速高出全國同比增速1.3個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)低于全國3.4個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)與全國增速基本持平。全國除了西藏是唯一的負(fù)增長外，其他各省都保持在2位數(shù)以上的增幅，其中同比增速最快的是福建，為66.2%，其后為海南64%、寧夏56.4%；住宅投資同比增速最快的是北京，高達(dá)84.4%，其后為海南61%、廣西53.8%。
2．商品房銷售增速總體呈降溫狀態(tài)
2010年1-11月全國商品房銷售面積達(dá)82541.27萬平方米，同比增長9.8%，雖然相對(duì)1-10月上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然保持在10%以下，而1-6月之前一直是兩位數(shù)以上增速。而住宅銷售面積達(dá)74056.52萬平方米，同比增速7.4%，而1-6月都保持在兩位數(shù)以上的增速。商品房銷售額1-11月達(dá)到42277.89億元，同比增長17.50%，而1-6月同比都在25%以上，1-11月商品住宅的銷售額35679.48億元，同比增長12.80%，而1-6月同比都在20%以上。從分地區(qū)看，1-11月銷售面積增速最快的前三位依次是海南70.1%、河北64.9%、吉林39%，而銷售面積出現(xiàn)大幅下跌的前三位依次是西藏-71.3%、上海-41.5%、北京-31.1%。銷售額同比增幅位列全國前三位的分別是海南135.6%、河北79.9%、青海67.9%，而居全國后三位的依次是西藏-64.8%、上海-41.5%、北京-31.1%。在銷售面積和銷售額增長上都呈現(xiàn)出中部地區(qū)增長最快，其次是西部地區(qū)和全國平均水平，而東部地區(qū)增長最慢。
3．房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)逐月降低
2010年，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)前4個(gè)月逐漸遞增，從5月份開始逐月下降，到11月份已經(jīng)從4月份113.80下降到11月份的108.30。住宅銷售價(jià)格指數(shù)也呈現(xiàn)出相同的走勢(shì)，住宅銷售價(jià)格指數(shù)從4月份的115.40逐月下降到11月的109.30。二手房和二手住宅的銷售價(jià)格也呈現(xiàn)出相似的走勢(shì)，二手房銷售價(jià)格指數(shù)從4月109.9的高點(diǎn)后逐月下降到11月的105.60，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)從4月的110.50逐月下降到11月份的105.60。
4．房地產(chǎn)商資金壓力加大
2010年1-11月房地產(chǎn)商開發(fā)資金來源63219.86億元，同比增長
31.20%，基本是從2月份以來增速逐月降低。在1-11月開發(fā)資金中國內(nèi)貸款11245.08億元，同比增長25%，增幅逐月放緩；自籌資金23806.23億元，增長49.6%，同比增速波動(dòng)幅度不大。外資655.83億元，同比增長59%，而且同比逐月快速增加。其他資金27512.71億元，增長20.4%，而在年初的2月份這一同比高達(dá)111.9%，而其他資金中主要包括定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款，反映出銷售放緩下這部分資金一直呈現(xiàn)逐月下降趨勢(shì)。顯示信貸收緊和銷售放緩后開發(fā)商資金壓力加大。
行政性調(diào)控顯威 法律手段較為薄弱
2010年以來中央的房地產(chǎn)調(diào)控，從年初的“國十一條”，到4月的“新國十條”，再到9月的“新國五條”，一系列政策措施的出臺(tái)，密集程度和嚴(yán)厲程度都可以稱為史上之最，凸顯政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。
1．房地產(chǎn)調(diào)控手段多樣、密集、嚴(yán)厲
本輪房地產(chǎn)調(diào)控使用了行政、經(jīng)濟(jì)和法律的多種手段，但由于行政手段最直接，短期效果最明顯，所以本輪行政性手段還是占主體，如2套房首付的規(guī)定，3套房貸款的禁止等；經(jīng)濟(jì)手段作用雖大，但往往具有一定的時(shí)滯，如存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、個(gè)人住房貸款利率上調(diào)、土地增值稅預(yù)征率提高等；法律性手段在本輪調(diào)控中顯得較為薄弱。本輪調(diào)控手段也以密集著稱，一季度每月都有3-4項(xiàng)措施出臺(tái)，4月份調(diào)控政策更加密集，其中4月中旬幾乎每天都有相關(guān)通知和政策出臺(tái)。隨后隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度下降，政策出臺(tái)放緩，但是隨著9月份房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上升，9、11月份又密集出臺(tái)相關(guān)政策。調(diào)控手段的嚴(yán)厲包括：從房地產(chǎn)供給的源頭上打擊房地產(chǎn)商囤地行為，從流動(dòng)性資金管理、住房實(shí)名制以及第2第3套房的貸款政策上嚴(yán)厲打擊投機(jī)性需求。但是這些調(diào)控手段由于過于密集，可能存在一定程度的疊加效應(yīng)，而且在操作中存在爭(zhēng)議和疑問，也給執(zhí)行造成一定的困難。
2．房地產(chǎn)調(diào)控決策機(jī)制更趨協(xié)調(diào)
在年初的時(shí)候房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然較多，但由于各部門協(xié)調(diào)力度不大，房?jī)r(jià)攀升的趨勢(shì)沒有得到抑制。從4月開始，中央加大各部門之間協(xié)調(diào)和調(diào)控力度，財(cái)政部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、住建部、稅務(wù)總局等一致行動(dòng)，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策和通知，并建立了各部委之間的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，對(duì)遏制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，對(duì)二套房以及多套房的認(rèn)定等都發(fā)揮了積極作用。甚至連國資委也對(duì)旗下企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)做出整頓。11月份面對(duì)房?jī)r(jià)再次具有上漲壓力情況下，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策對(duì)規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)公積金管理相關(guān)政策采取統(tǒng)一行動(dòng)。雖然中央各部門政策在不斷協(xié)調(diào)，但是中央和地方之間政策的協(xié)調(diào)性還需加強(qiáng)。
3．房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效
隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在今年4月份同比漲幅達(dá)到12.8%的高位后，隨著調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，同比漲幅呈逐月下滑的趨勢(shì)，10月份回落至8.6%，11月份又回落至7.7%。而從環(huán)比上看，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)在6月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%，7、8月份連續(xù)穩(wěn)定在6月份水平，雖然9月份重拾升勢(shì)，環(huán)比上升0.5%，但是10月和11月環(huán)比增速放緩，分別為0.2%和0.3%。應(yīng)該說抑制房?jī)r(jià)過快上升的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，但要使過高的房?jī)r(jià)有所回落，必須進(jìn)一步把中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策落到實(shí)處，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈。
調(diào)控政策取向?qū)⒈３诌B續(xù)性
回顧去年，在經(jīng)歷7、8月份房?jī)r(jià)環(huán)比持平后，9月份的價(jià)格反彈已引起中央的高度關(guān)注，并在國慶節(jié)前出臺(tái)了進(jìn)一步調(diào)控的嚴(yán)厲措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，調(diào)控政策必須堅(jiān)定不移地貫徹，因?yàn)檎{(diào)控一旦放松，房?jī)r(jià)會(huì)強(qiáng)力反彈，調(diào)控政策毀于一旦，政府也會(huì)失信于民。李克強(qiáng)副總理也在8天內(nèi)兩次強(qiáng)調(diào)：要繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，彰顯了政府調(diào)控決心的堅(jiān)定，也給社會(huì)釋放出重要信號(hào)：本輪房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)半途而廢，這也是社會(huì)各界對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策力度和可持續(xù)性擔(dān)憂的最高層、最權(quán)威的回應(yīng)。
房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長趨勢(shì)
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年遭到國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的依然旺盛和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有的較大利潤空間，可以預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資仍然會(huì)保持穩(wěn)步增長趨勢(shì)。雖然2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為31906萬平方米，同比下降了8.9%，但是2010年1-8月全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積25691萬平方米，同比增長37.9%。而國土資源部對(duì)閑置土地的清理也會(huì)促使開發(fā)商加快對(duì)前期土地的開發(fā)速度。雖然在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，一部分中小企業(yè)的開發(fā)資金會(huì)受到影響，同時(shí)，隨著去年10月20日央行開始加息，我國可能步入加息周期，對(duì)今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資都會(huì)形成一定的負(fù)面影響，但是保障性住房投資的加大能有效彌補(bǔ)這部分投資的下降，中央已經(jīng)計(jì)劃今年投資保障性住房1000萬套，而2010年只有580萬套。預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資將會(huì)保持在20%以上。
房地產(chǎn)價(jià)格震蕩下行概率較大
除了政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)決遏制外，從供需關(guān)系看房?jī)r(jià)也不具備大幅向上的可能。2009年下半年房地產(chǎn)投資增長26.2%，新開工面積增加6.75億平方米，同比增長53.0%，而2010年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長38.1%，房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%。這一時(shí)期的投資和新開工面積都對(duì)2011年形成較強(qiáng)的供給。而在需求方面，由于對(duì)2套房及以上的信貸控制還非常嚴(yán)格，能夠繼續(xù)有效遏制非自住需求，同時(shí)，2010年保障性住房大規(guī)模建設(shè)，全年開工建筑面積將達(dá)1.68億平方米，將分流商品房市場(chǎng)的一部分剛性需求。中央對(duì)保障性住房的大量建造也大大降低市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。因此，只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2011年房地產(chǎn)價(jià)格整體震蕩向下的概率較大。
房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理
2010年1月的“國十一條”明確將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。2010年4月份的“新國十條”
要求地方政府建立考核問責(zé)機(jī)制，明確住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制；明確要求各地要確定保障性住房建設(shè)數(shù)量和比例，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％，并優(yōu)先保證供應(yīng)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)；要確保2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。這些將形成對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的供給，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。
著眼長遠(yuǎn) 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)構(gòu)建長效機(jī)制
我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該轉(zhuǎn)向長效機(jī)制的建設(shè)，主要依靠稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律的手段，使房地產(chǎn)調(diào)控成為一種機(jī)制化，盡量避免行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期造成過強(qiáng)的沖擊。對(duì)于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，提出以下對(duì)策建議：
1．加大有效供給
一切市場(chǎng)的根本問題不外乎供給與需求的平衡問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，要想有效抑制過快增長的房?jī)r(jià)，必須積極增加有效住房供給，要充分考慮普通居民的生活成本和居住成本，重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的供給，嚴(yán)格執(zhí)行“新國十條”關(guān)于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%并優(yōu)先保證供應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)住房供求和房?jī)r(jià)運(yùn)行情況，科學(xué)合理地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，把土地供應(yīng)作為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。對(duì)于住房供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)偏高、上漲偏快的城市，要適度增加住房建設(shè)用地供應(yīng)總量，并積極探索一線城市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地的供給機(jī)制。
2．繼續(xù)遏制投機(jī)性需求
投機(jī)性需求是擾亂整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，遏制住這股需求對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要。2011年應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)定不移地遏制投機(jī)性需求，具體包括銀監(jiān)會(huì)要繼續(xù)從資金上遏制投機(jī)性需求的住房信貸，繼續(xù)采取差別化利率，如有需要，差別化程度可以更高，住建部要嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)名制購房的規(guī)定，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)應(yīng)一律禁止三套房房貸。
3．加快保障性住房建設(shè)
住房的兩個(gè)屬性（基本消費(fèi)品、投資品）決定了世界任何一個(gè)國家都不是將其完全推向市場(chǎng)的，住房制度比較成功的國家經(jīng)驗(yàn)證明，只有將保障性住房建設(shè)和商品房建設(shè)發(fā)展并重的二元結(jié)構(gòu)，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。實(shí)際上，我國啟動(dòng)住房改革的時(shí)候，中央對(duì)于房地產(chǎn)這兩個(gè)不同屬性是有清晰界定的。作為我國房改的核心文件，1998年的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確指出，在取消福利分房制度的同時(shí)，還要建立相應(yīng)的住房供應(yīng)體系，就是按不同收入標(biāo)準(zhǔn)分別由市場(chǎng)化方式、政府補(bǔ)貼的方式和政府保障的方式分別解決住房問題，并且在取消福利分房的過渡期間用經(jīng)濟(jì)適用住房的磚價(jià)補(bǔ)貼和房?jī)r(jià)高于四倍工資時(shí)的工資補(bǔ)貼方式實(shí)行雙軌制。同時(shí)用廉租房等方式對(duì)低收入和住房困難家庭給以保障。但是，由于住房保障建設(shè)一直沒有建立相應(yīng)的地方考核機(jī)制，地方政府積極性不高，使得保障性住房體系建設(shè)嚴(yán)重不足，商品性住房體系過度發(fā)達(dá)，本該由各級(jí)政府承擔(dān)的責(zé)任基本被推向了市場(chǎng)。從過去幾年情況看，全國保障性住房投資任務(wù)完成率通常只有1/3，經(jīng)濟(jì)適用房開工面積僅占商品房的5%，而保障性住房面積僅占商品房的16%。
很顯然，中央已經(jīng)將保障性住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，并納入地方政府問責(zé)范圍。整個(gè)“十二五”期間，以至將來更長時(shí)間，保障性住房建設(shè)應(yīng)該與商品房建設(shè)并重，才能滿足我國廣大群眾住有所居的目標(biāo)。
4．盡快推出房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，它的收取能夠有效增加住房的持有成本，減少住房投資者投資的收益所得。在亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一般在23%-54%之間，而我國目前占比還只有3%左右。因此，2010年5月底，國務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確提出要“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，“新國十條”也提到要“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，一切都表明房地產(chǎn)稅的征收條件已經(jīng)成熟。開征房地產(chǎn)稅，將明顯增加投機(jī)房地產(chǎn)的成本，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)。
5．建設(shè)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較晚，很多房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)還很不健全，尤其是房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)的緩慢，導(dǎo)致各部門在監(jiān)管時(shí)缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)也有利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立。
在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)方面，首先要建立房地產(chǎn)公共信息服務(wù)子系統(tǒng)。對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)、行業(yè)信息及時(shí)披露，有效減少權(quán)力尋租行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方信息的對(duì)稱性。其次，建立和完善房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信息子系統(tǒng)，嚴(yán)厲打擊非法房地產(chǎn)中介欺騙消費(fèi)者的經(jīng)紀(jì)行為。再次，建立和完善商品房的質(zhì)量信息子系統(tǒng)，加強(qiáng)購房者對(duì)住宅質(zhì)量的了解。第四，建立和完善企業(yè)信用信息子系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的信用進(jìn)行監(jiān)督，便于各部門和公眾進(jìn)行查詢。第五，建立和完善個(gè)人信息子系統(tǒng)，改變目前“二套房”難以認(rèn)定的弊端，降低二套房認(rèn)定的成本和復(fù)雜性。同時(shí)，將政府各部門及銀行的信息互聯(lián)、資源共享，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)者無處藏身。
6．加快制定《住房保障法》
任何一個(gè)市場(chǎng)的健康規(guī)范發(fā)展都離不開健康規(guī)范的法制體系作支撐。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展雖然已經(jīng)有十幾年的歷史，但在法制建設(shè)方面卻嚴(yán)重滯后�，F(xiàn)有的一些規(guī)章制度大都屬于行政法規(guī)或部門規(guī)章文件，層次較低。為了改變這種不利局面，我們必須加快房地產(chǎn)法制建設(shè)，全面推進(jìn)相關(guān)行政執(zhí)法和司法配套建設(shè)，當(dāng)務(wù)之急就是加快制定《住房保障法》。