曾注明商品房限購政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、廈門等部分城市日前決定，將順延執(zhí)行此項政策。而在日前發(fā)布的由中國社會科學院財政與貿易經(jīng)濟研究所、中國社會科學院城市與競爭力研究中心聯(lián)合完成的《中國住房發(fā)展報告(2010—2011)》中，，作為二線城市的福州房價在全國35個主要城市中竟以70.3%的泡沫指數(shù)冠居全國。此數(shù)據(jù)雖遭質疑，但也充分說明福州房價泡沫冠居全國，二線城市房價“一線化”存在隱患。專家表示，政府繼續(xù)“給力”限購，將切實緩解樓市反彈壓力。
限購遏制投機購房
“限購令”首次登上房地產調控舞臺是在2010年4月底北京出臺的“國十條實施細則”中，隨后有幾十個城市跟進出臺了限購政策。其中，福州、廈門、海口、溫州等部分城市在這項政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。
在過去的一年里，“限購”加上“限貸”等調控組合拳很大程度上抑制了部分城市房地產市場的成交量�！暗珣鹱⒁獾氖�，福州的房價并沒有穩(wěn)住，不少樓盤售價一漲再漲。部分原因是，大家都在等著政策到期后成交量的反彈。”福州大學房地產研究所所長王阿忠說。
2010年10月10日，福州樓市正式出臺了限制政策，對一手商品房執(zhí)行“一戶限購一套”等措施，受此影響，福州市一手房的實際簽約量整體急速下滑，從10月份的3000多套，到11月大跌至1300多套，12月再跌至1200多套，而房價卻一直穩(wěn)居于每平方米1.2—1.4萬元的高位。
“限購令”的順延執(zhí)行給開發(fā)商潑了一盆冷水。隨著年底將至，市場形勢似乎逐漸“暖”了起來，福州、廈門等地不少開發(fā)商借著限購即將解禁之機，紛紛推出大批新房源，同時打出歲末優(yōu)惠牌，打算提前“捂熱”春節(jié)樓市。
業(yè)內人士指出，如果“限購令”真的被解禁了，樓市大幅反彈的可能性就會很大。目前，限購城市不僅面臨著量的反彈壓力，房價也存在上漲的沖動。為避免樓市調控遭遇這種尷尬的局面，地方政府除繼續(xù)“給力”限購政策外，還須切實擴大樓市供應，以及調整供應結構，繼續(xù)加大保障房的建設和供應。
實體經(jīng)濟滯后于房地產令人憂
業(yè)內人士指出，房價泡沫指數(shù)高低的意義并不在于簡單的數(shù)字本身，而在于這些數(shù)字可能反映出來的一個城市經(jīng)濟質量問題。今年以來，諸多類似福州的二線城市房價漲勁十足，大量資金再度蜂擁進入房地產業(yè)，導致房價“高燒”難退，進而出現(xiàn)了二線城市房價紛紛向一線城市看齊的趨勢。
以福州為例，今年初，福州一手房簽約量一直在低位徘徊，但均價卻節(jié)節(jié)攀升，房價站穩(wěn)萬元關口。福州大學房地產研究所所長王阿忠接受記者采訪時表示，中國社科院的綠皮書基本反映了福州的實際情況，事實情況還有，福州實體經(jīng)濟滯后于房地產業(yè)的發(fā)展，福州房價與居民收入差距太大。
王阿忠舉例，從數(shù)據(jù)看，福州平均工資在3000元左右，一個家庭夫妻工資6000元左右，年收入7萬元。但福州目前的平均房價1.3萬元/平方米左右，市區(qū)遠遠高于這個價格。也就是說，要是在福州買一套100平方米以上的房子，要130萬—150萬元。房價與年收入比達到20倍左右。而在國外比如美國和加拿大，基本房價收入比在5倍左右，在我國，房價收入比在6倍左右比較合理。
王阿忠痛心地告訴記者，福州房價上漲過猛，房租跟漲也十分明顯，2010年，他的幾個十分優(yōu)秀的本科畢業(yè)生很想留在福州發(fā)展，并想盡辦法在福州的企業(yè)找到了工作，但最后迫于在企業(yè)所得的1000多元工資難以支付昂貴的房租，更買不起房，而不得不離開了福州。
“一些企業(yè)想發(fā)展，從銀行卻得不到充足的貸款，無法良性運作，職工工資停留在了低水平。而房價不斷上漲，青年買不起房，現(xiàn)在也租不起房，這只會造成企業(yè)流失更多人才。企業(yè)既得不到充足的資金，又沒有充足的人才，發(fā)展就陷入了越來越滯后的怪圈�！蓖醢⒅艺f，在沿海的省會城市中，福州市的經(jīng)濟總量和政府財政收入都在比較落后的梯隊上，而房價卻是靠前排站了。這從一個側面說明，福州實體經(jīng)濟差強人意的發(fā)展狀況。
業(yè)內人士指出，與實體經(jīng)濟的“寒酸相”形成鮮明對比的是，福州市去年盡管加大了土地供應，但土地出讓市場行情火暴，開發(fā)商從銀行借到巨額資金買地根本就是“不差錢”。
據(jù)統(tǒng)計，截至2010年12月中旬，福州市全年共推出了2960多畝土地，出讓金達到了311.961億元，已經(jīng)創(chuàng)下福州歷年來土地出讓的紀錄。12月7日，福州市2010年第15次國有建設用地公開出讓，其中一塊位于地鐵周邊的地塊，被某地產企業(yè)以2.88億元拍下，樓面價達9429元/平方米，溢價率高達132%。
常態(tài)化調控應管住房地產資金龍頭
從近日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，再到近期各部委密集部署的工作要求中不難發(fā)現(xiàn)，土地、金融信貸等政策將會進一步趨緊，樓市調控也將進入常態(tài)化階段。業(yè)內人士指出，常態(tài)化的樓市調控應重點突出，牢牢管住房地產的資金龍頭。
浙江大學金融系副教授景乃權指出，首先，亟須控制貨幣總量的增長。要抑制大城市中商品房價格的過快上漲，防止樓市陷入以往屢調屢漲的怪圈，落實并堅持現(xiàn)有的差別化信貸等措施，制約樓市投資和投機行為是必要的。同時，還需在大城市中增加廉租房、小戶型商品房的供給，加快不發(fā)達地區(qū)的發(fā)展，使之縮小與一線城市的差距，拓寬民間投資渠道，而不能靠行政性的限價措施。
其次，要治理已經(jīng)顯現(xiàn)的通貨膨脹，采取提高存款準備金率、基準利率等措施，讓過多的貨幣進入“蓄水池”，使之免于沖擊包括樓市在內的物價總水平是必要的。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長，讓貨幣總量的增幅不再過多地超出經(jīng)濟總量的增幅，即不斷降低M2與GDP之比。這就需要使積極財政政策和寬松貨幣政策轉向；改革人民幣匯率機制，不斷減少因外匯占款帶來的超量貨幣多發(fā)；減少各級政府的財政開支，特別是抑制國內特有的龐大而畸形的各種公款消費需求的增長，而不是簡單地依靠行政手段干預價格。
專家提出，銀監(jiān)會下一步要按照“總體穩(wěn)健、調節(jié)有度、結構優(yōu)化”的要求，將信貸資金更多投向實體經(jīng)濟，特別是“三農”和中小企業(yè)，切實防范系統(tǒng)性金融風險。這意味著，明年各商業(yè)銀行的信貸結構應該有較大的調整，尤其是在房地產信貸方面，予以嚴格控制。
還有專家提出，外匯管理部門也要進一步加強跨境資金流動監(jiān)管，積極應對和打擊“熱錢”等異�？缇迟Y金流動，維護國家涉外經(jīng)濟金融安全。
與此同時，房價統(tǒng)計改革迫在眉睫。盡快制定出房價統(tǒng)計改革方案，主要內容涉及房價的數(shù)據(jù)來源、調查方式、匯總方式、計算方式等。而此前，國際統(tǒng)計部門的房價數(shù)據(jù)因為與百姓的感受差異過大而飽受質疑。專家表示，房價數(shù)據(jù)的改革將會為未來調控樓市提供更精準的參考，而調控將呈常態(tài)化，通過金融、土地、市場監(jiān)管等多方面對樓市形成合力。