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在經(jīng)歷國際旅游島定位出臺之初的激動和宏觀調控的反思之后，三亞開始以更加理性的方式規(guī)劃城市的發(fā)展。無論是已確定由國務院審批三亞城市總體規(guī)劃，還是在城市規(guī)劃專家眼中，已經(jīng)達成一個共識：海景開發(fā)的“一枝獨秀”，已經(jīng)無法滿足三亞日趨多元化的旅游和人居需求，由濱海向山地腹地推進是三亞未來發(fā)展的必然選擇。
“海景潮”退位“進山熱”
無論是旅游市場還是房地產(chǎn)開發(fā)，海景都曾經(jīng)是三亞一枝獨秀的最大特色，不過，目前形勢正在發(fā)生微妙的變化。據(jù)權威機構針對三亞旅游人群做的專項調查顯示，在“最想去的三亞景點”調查中，有6成的網(wǎng)友選擇了呀諾達熱帶雨林、五指山等山景景觀。在“最喜歡的居住環(huán)境”中，有5成以上的網(wǎng)友選擇了山景。
其實對于三亞此前海景獨大的現(xiàn)象，專家也表示了不同的意見。中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任專家組長開彥接受記者采訪時表示，“三亞既有海景，還有熱帶雨林等豐富的山景以及湖景、河景，但是現(xiàn)在大家的印象中三亞好像只有海景房，這說明三亞的人居資源還有很多開拓的空間。”
從消費者的需求來看，僅海景也無法滿足大家對國際旅游島的多元化需求。高端生活方式雜志《羅博報告》執(zhí)行主編瘦馬坦言“對國際級旅游城市來說，無論是旅游還是人居，講究的是梯級效應。海景、山景、溫泉和少數(shù)民族文化，都有其特定的偏好人群。只有對各類自然、人文景觀資源進行綜合開發(fā)，才能滿足消費者的多元化需求，也才符合國際旅游島的戰(zhàn)略定位。”
與專家們對偏重海景的擔憂相對應的是：三亞有著豐富的山景資源。既有中國惟一位于北緯18°的熱帶雨林———呀諾達熱帶雨林，也有五指山、七仙嶺等著名的山景景觀。
“以創(chuàng)建國際旅游島為分界線，三亞開始進入全面建設階段，無論對于政府還是投資商，都應該對三亞豐富的山景資源進行長遠規(guī)劃和開發(fā)。”北京春光集團營銷中心總經(jīng)理施寶成在近日召開的中國山居文化傳媒峰會上告訴記者。據(jù)了解，北京春光集團新近在海南獲得呀諾達熱帶雨林酒店別墅區(qū)開發(fā)權，像北京春光集團這樣退海進山，對三亞的特色山景資源進行區(qū)域性開發(fā)，也正在成為三亞旅游和房地產(chǎn)市場的新趨勢。
養(yǎng)心經(jīng)濟成“退海進山”推手
從海景潮到進山熱，三亞城市開發(fā)格局的變化其實有著更深層的市場動因。中華旅游經(jīng)濟研究會秘書長孫為一表示，“中國的旅游經(jīng)濟，已經(jīng)不再是去旅游景點走馬觀花的游覽，而是注重全方位的生活體驗，正在向養(yǎng)心型的綜合度假經(jīng)濟轉變。”
從國際著名旅游城市的發(fā)展歷程來看，其吸引力呈現(xiàn)三個層次的縱深變化。從最初簡單的“過客式”旅游，到短期的“候鳥式”度假，直至一些成功人士將其作為第二居所的“家庭式”定居。在生活方式上，也相對應地從游山玩水的養(yǎng)身、短期遷徙的養(yǎng)生提升為寄情山水、頤養(yǎng)心性的養(yǎng)心。
消費者的養(yǎng)心需求，和由此產(chǎn)生的養(yǎng)生經(jīng)濟，其實是旅游、宜居等多種生活方式的一體化。在中國的傳統(tǒng)文化觀念中，依山而居，登山望海的生活方式比簡單地占有海景資源更能帶給人們?nèi)轿坏纳硇慕】担B(yǎng)心經(jīng)濟的興起，也正是三亞退海進山，深度開發(fā)山景資源的市場推手。
尋找適合養(yǎng)心的山景資源也因此成為三亞山景熱的戰(zhàn)略重心。據(jù)了解，呀諾達熱帶雨林作為海南目前惟一國家4A級熱帶雨林主題景區(qū)，集熱帶雨林、峽谷奇觀、流泉疊瀑、溫泉等多種旅游和養(yǎng)心資源于一身。而且其年平均溫度25℃，空氣中負氧離子含量全球第二，都是國際公認的養(yǎng)心宜居環(huán)境。
施寶成告訴記者，北京春光集團選擇在呀諾達熱帶雨林開發(fā)高端別墅項目，正是看中了其豐富的養(yǎng)心資源。他也特別提醒，發(fā)展養(yǎng)心經(jīng)濟不能急功近利，一定要融入環(huán)境而非破壞環(huán)境，要進行規(guī)模開發(fā)，達到對資源的集約化利用。
“進山”更需“護山”
日前在北京召開的中國山居文化傳媒峰會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬告訴記者，并非所有的山景都適合開發(fā)房地產(chǎn)項目，還必須有比較成熟的便利交通、生活配套等其他人居環(huán)境。
據(jù)記者了解，目前山居市場有熱帶山居、城市山居、名山山居三大類型的產(chǎn)品。熱帶山居擁有獨特的熱帶山景資源，像位于三亞呀諾達熱帶雨林的呀諾達?那香山就是典型的熱帶山居別墅。城市山居則離城市中心的地理位置更加便利，比如龍湖地產(chǎn)在成都青城山開發(fā)的龍湖小院青城則是有代表性的城市山居別墅。而名山山居則是位于名勝大山之中。專家表示，這三種不同的產(chǎn)品實際上代表了不同的市場需求。
也有觀點認為，一些項目具有多種特性。一位擔任多個山景項目的營銷策劃人告訴記者，呀諾達熱帶雨林既是典型的熱帶山景，也是國家4A級名勝景觀，這里的項目也因此具有熱帶山居和名山山居的雙重屬性，而且其生活交通便利性，也正在隨日趨一體化的大三亞休閑經(jīng)濟圈不斷提高。
山居項目開發(fā)與保護山景資源，是諸多關注山居項目者十分擔心的問題。鐘彬特別強調，開發(fā)山居項目一定不能破壞山景資源，要山筑相融，因地制宜打造出多樣化的產(chǎn)品，體現(xiàn)多變的山景景觀。施寶成也表示，因地制宜是山居項目的最大特色和難點。呀諾達?那香山就利用山頂、半山甚至崖縫的不同地理環(huán)境，設計了七種不同的山居產(chǎn)品，既保護了環(huán)境，又體現(xiàn)了項目的獨特競爭力。
據(jù)了解，北京春光集團正在和中國科學院合作，共同進行國家級課題的海南呀諾達熱帶雨林研究，讓更多人深入了解中國熱帶雨林的價值，共同保護中國熱帶雨林生態(tài)環(huán)境。專家們也紛紛表示，山居項目開發(fā)與山景資源的長期保護工作相結合，將是山居項目開發(fā)的大趨勢，也是三亞“退海進山”過程中必須堅持的長遠發(fā)展戰(zhàn)略。
山海相連指狀生長
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院副院長、高級規(guī)劃師溫春陽說：“三亞未來城市發(fā)展與保護，最寶貴的是海岸線。如果不預留用地，10年以后，三亞的發(fā)展就會面臨沒有海岸線用地。因此，要充分考慮把山地與海灘結合起來，山與海一起發(fā)展，最好是控制海，向山發(fā)展，把山的文章做足，打造三亞獨特的品味、品質，突出城市特色。”規(guī)劃師們提出，要結合舊區(qū)改造和新區(qū)建設，打通通向海濱、河邊、山邊的廊道，改善和強化城市與濱海、濱河、山邊地區(qū)之間的可達性和通視條件，形成“山、河、城、海”相融合的城市意象。
實際上，三亞市域面積1919平方公里，它海岸部分不足100平方公里，大量腹地也就是山前山區(qū)的資源沒有得到利用。中國城市規(guī)劃設計研究院城市規(guī)劃設計所副所長鄧東說“新版規(guī)劃，我們稱為‘下海上山，山海相連’，城市發(fā)展不是一層皮的圈層發(fā)展，而是指狀生長的。我們希望利用腹地，整合更新三亞的城市功能。”
據(jù)了解，新版規(guī)劃提出的“山海相連，指狀生長”的三亞市域空間結構，全面推動濱海旅游向三亞市腹地滲透，將整合更新三亞的城市功能。同時，三亞作為國際濱海旅游城市，塑造和彰顯城市特色至關重要，城市中心、濱海區(qū)域、風景旅游成為三亞展示城市形象與特色的主要拳頭產(chǎn)品，而這三者，需要聯(lián)動整合，而不是各自為陣地堆成一團。
據(jù)了解，新版規(guī)劃將三亞分為市域、濱海地區(qū)和中心城區(qū)三個層次。在濱海地區(qū)規(guī)劃布局方面首次提出“大三亞灣中心—城市客廳”的概念，形成“一心兩翼，帶狀組團”，即以大三亞灣為中心，東西帶動兩翼的帶狀組團式空間布局結構“一心”：南山至鹿回頭之間的大三亞灣地區(qū)作為濱海地區(qū)中心及發(fā)展重點，打造海南南部區(qū)域旅游服務中心，將規(guī)劃很多國際級旅游項目“兩翼”：東翼為亞龍灣至海棠灣一帶，以旅游度假為主題；西翼為崖州灣至樂東一帶，突出歷史文化主題，以崖城鎮(zhèn)為核心統(tǒng)籌周邊地區(qū)。
轉型升級走可持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)道路
目前，雖然政策調整暫時對三亞樓市形成擠壓，但仍有嗅覺敏銳的置業(yè)者在新版規(guī)劃中看到了國際旅游島建設步驟上的細節(jié)，同時也看到了投資購買的新機會。打算購房的李先生說，“從規(guī)劃的遞進順序和尺度上，我和一些關注三亞樓市的朋友都認為‘大三亞’必定是國際旅游島建設的重點，潛力很大。”
“海南就是這么大一個島，土地資源是有限的。從經(jīng)濟學的角度，物以稀為貴，土地資源有限，土地價格當然會上漲，進而房價也會逐漸上漲。但我們希望看到的是穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的上漲，而不是無序瘋漲。”海南大學經(jīng)濟學院教授王毅武表示。
新版規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)雖然仍被列為支撐三亞經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系之一，但在市域空間結構及房地產(chǎn)開發(fā)方面特別提出，改變傳統(tǒng)濱海一層皮的發(fā)展模式，濱海地區(qū)和內(nèi)陸腹地兼顧，全面推動濱海與腹地在高端目標下互動、均衡有序地發(fā)展。三亞市規(guī)劃建設局副局長藍武軍說：“房地產(chǎn)應集群式開發(fā)，不能只考慮旅游中一個要素：住！要完善旅游產(chǎn)業(yè)鏈條。從海灘到腹地，度假別墅、酒店到風情小鎮(zhèn)梯次開發(fā)，使稀缺資源產(chǎn)生最大效益。”