國土部“防止出現(xiàn)高價(jià)地”的新規(guī)剛剛落地，北京市場(chǎng)便迅速以誕生一個(gè)“地王”作為“回應(yīng)”。
12月21日，在經(jīng)歷了近半個(gè)月的等待后，中信集團(tuán)拿到北京CBD核心區(qū)Z15地塊的中標(biāo)通知書，從而以63億元的總價(jià)再創(chuàng)北京土地市場(chǎng)的新高。這一消息已得到了中信方面的確認(rèn)。同日，恒大地產(chǎn)以149%的溢價(jià)率拿下廣東佛山一宗地塊。
就在兩天前（12月19日），國土部出臺(tái)落實(shí)調(diào)控政策的“204號(hào)文”，規(guī)定如有“地王”和溢價(jià)率超過50%的地塊誕生，必須在兩日內(nèi)上報(bào)異常情況。而從價(jià)格上看，上述兩宗地塊均符合上報(bào)條件。有分析認(rèn)為，“地王”和高價(jià)地頻頻在年底誕生，說明全國土地市場(chǎng)仍處在供需兩旺的狀態(tài)，若此時(shí)政府直接干預(yù)地價(jià)，很可能造成其后市場(chǎng)的強(qiáng)烈反彈。
等待半月 中信得嘗勝果
不出所料，CBD核心區(qū)最大的地塊Z15最終花落中信。記者從中信方面獲悉，21日下午，中信集團(tuán)已經(jīng)拿到Z15地塊的中標(biāo)通知書，而63億元的成交價(jià)格也創(chuàng)下北京土地市場(chǎng)的新高。
本月7日，位于北京CBD核心區(qū)的6宗地塊進(jìn)行第二輪投報(bào)（綜合內(nèi)容投報(bào)），在Z15地塊的投報(bào)中，中信報(bào)出63億元價(jià)格，力壓競(jìng)爭(zhēng)者海航集團(tuán)和萬達(dá)地產(chǎn)，成為當(dāng)日單幅地塊最高報(bào)價(jià)。
據(jù)了解，在第一階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投報(bào)）的評(píng)標(biāo)中，中信就拿到5個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案冠軍，其中就包括Z15。算上價(jià)格因素，中信的優(yōu)勢(shì)十分明顯。
Z15地塊規(guī)劃建筑面積為35萬平方米，是CBD核心區(qū)最大的單體地塊。依成交總價(jià)計(jì)算，該地塊成交的樓面價(jià)約為1.8萬元/平方米。按500米的規(guī)劃建筑高度，建成后將成北京最高樓。
根據(jù)招標(biāo)文件的要求，Z15地塊鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)類型是“綜合體”，且中標(biāo)人須對(duì)項(xiàng)目持有、經(jīng)營10年以上。有分析人士認(rèn)為，這一項(xiàng)目可能建成中信集團(tuán)的總部。
但對(duì)于該項(xiàng)目的建設(shè)及持有等相關(guān)信息，中信方面未作出任何表態(tài)。
另據(jù)記者了解，Z14地塊得主也于21日出爐，包括正大集團(tuán)、上海世貿(mào)、華康資本、卜蜂國際、東莞玖龍紙業(yè)在內(nèi)的11家企業(yè)聯(lián)合體成為中標(biāo)者，成交價(jià)為41.14億元，這也是該地塊收到的唯一報(bào)價(jià)。而同日競(jìng)標(biāo)的Z3、Z4、Z5、Z6地塊（原“中服地塊”）的中標(biāo)結(jié)果并未公布。
新政難遏“地王”出爐
中信獨(dú)攬“地王”的消息，與國土部出臺(tái)“204號(hào)文”的時(shí)間僅僅相隔兩天。
19日晚，國土部出臺(tái)繼續(xù)落實(shí)調(diào)控政策的“204號(hào)文”，規(guī)定如有“地王”和溢價(jià)率超過50%的地塊誕生，必須在兩日之內(nèi)上報(bào)異常情況，包括當(dāng)月本地房價(jià)同比、環(huán)比漲幅，地塊周邊新房和二手房價(jià)格等信息。文件還強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格把握居住用地出讓的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地。
按照上述要求，中信獲得的Z15地塊以及恒大拿下的佛山地塊分別符合“地王”和“溢價(jià)率超過50%”的新規(guī)要求。但有分析人士認(rèn)為，由于北京CBD地塊的交易規(guī)則在新政出臺(tái)之前就已確定，因此可能不會(huì)上報(bào)，佛山地塊則可能成為首宗上報(bào)異常情況的土地。
事實(shí)上，臨近年末，土地市場(chǎng)供需兩旺的態(tài)勢(shì)仍十分明顯，“高價(jià)地”仍頻繁出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周北京、廣州等7城市共成交住宅用地174公頃，平均溢價(jià)率為65%，其中廣州的溢價(jià)率超過140%。
隨著兩輪調(diào)控政策的展開，今年以來，國土部也連續(xù)3次發(fā)文試圖抑制地價(jià)上漲，其調(diào)控手段也從完善招拍掛制度發(fā)展到對(duì)地價(jià)進(jìn)行監(jiān)控和
“地王”的上報(bào)制度。
但這樣的干預(yù)效果未必見好。來自北京莊凌顧問的分析認(rèn)為，在通脹預(yù)期日益強(qiáng)化的背景下，公眾對(duì)調(diào)控正在失去信心，房價(jià)或繼續(xù)上漲。如果政府直接出面抑制地價(jià)，很可能導(dǎo)致土地市場(chǎng)的反彈。
業(yè)內(nèi)觀察 63億打造“平民地王”？
12月21日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布了北京CBD12幅地塊中兩幅地塊的成交情況：由正大置地、正大集團(tuán)、卜蜂國際等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體以41.14億元拿下Z14地塊，而中信集團(tuán)則以63億元如愿摘得Z15地塊。63億元的總價(jià)打破了北京土地市場(chǎng)59億元的總價(jià)地王紀(jì)錄。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，作為北京CBD核心區(qū)地塊，Z15地塊基礎(chǔ)身價(jià)無論如何都低不下去，再加上其高達(dá)35萬平方米的規(guī)劃建筑面積，成為總價(jià)地王應(yīng)當(dāng)在意料之中。另一方面，除去總價(jià)外，該地塊的樓面價(jià)只有18000元/平方米，與北京歷史單價(jià)地王紀(jì)錄保持者后沙峪天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地29859元/平方米相比，相差約40%。眼下，Z15地塊周邊商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)每平方米在3.5萬元~5萬元之間，如世茂工三寫字樓目前的售價(jià)已經(jīng)超過5萬元/平方米，該地塊周邊的住宅均價(jià)目前也在4萬元/平方米以上。基于此，她認(rèn)為，Z15地塊雖然成為了總價(jià)地王，但以單價(jià)看仍是一個(gè)“平民地王”。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也贊同上述觀點(diǎn)。他解釋說，縱向比較，從國內(nèi)同級(jí)別地塊分析，CBD核心區(qū)地塊單價(jià)水平并非最高。如上海今年2月成交的黃浦區(qū)外灘商業(yè)辦公地塊和南京東路商業(yè)用地，中標(biāo)樓面地價(jià)分別約為3.4萬元/平方米和5.2萬元/平方米，均高于北京CBD地塊，最高總價(jià)更是達(dá)到了92.2億。
CBD地塊成交信息的公布，也意味著2010年北京土地出讓金額將繼續(xù)攀升。21日，北京又有7塊地順利成交，截至當(dāng)日，北京2010年全年土地出讓金收入已達(dá)1306億元，與2009年的930億元相比，增長40%。如果CBD剩余地塊也按最高價(jià)并且在年內(nèi)成交，預(yù)計(jì)北京今年土地出讓金總額可能達(dá)到1500億元。
張?jiān)路治稣f，前11月北京土地出讓金首破千億之后，至今20天再次出賣300億元，收入增長十分迅速。但是預(yù)計(jì)今年北京即使達(dá)到1500億元的規(guī)模，也很難超過上海，因?yàn)榍?1月上海的土地出讓金收入已經(jīng)超過1300億元。
張?jiān)抡J(rèn)為，北京今年土地出讓金收入創(chuàng)紀(jì)錄，但市場(chǎng)應(yīng)該理性對(duì)待這一現(xiàn)象。目前調(diào)控持續(xù)時(shí)間尚不足1年，由于土地市場(chǎng)仍處于調(diào)整起步階段，土地價(jià)格仍有回調(diào)空間，另外今年土地成交量比去年高出約32%，供應(yīng)的明顯增加也是土地收入增長的主要原因。而在明年，調(diào)控不斷深入到土地市場(chǎng)，各地方政府在宏觀調(diào)控支持下對(duì)于土地收入的依賴程度有望緩解，地價(jià)繼續(xù)平抑將是整體趨勢(shì)。