在我國不少老工業城市，部分改制企業職工無力負擔不斷上漲的房價，住房條件簡陋，居住問題突出。而經濟適用房、廉租房、棚戶區改造等難以大規模覆蓋這一群體，使得改制企業職工成為保障性住房體系的“盲區”。
記者近日在廣西柳州采訪時發現，這個工業城市從2008年起大力實施改制企業職工危舊房集中區改造工程，以政府“零負債、零收益”的方式運作，按照“就地安置、以小房換大房”的原則，有效解決了困難職工住房問題，對抑制過快上漲的房價起到積極作用，同時也是對我國保障性住房體系建設的一種探索。
危舊房改造讓困難工人住進新居
柳州是廣西工業重鎮和老工業基地，全市工業涵蓋30多個行業，有工業企業2500多家。改制企業職工住宅大多為原企業自建，也有部分住宅由單身宿舍樓、辦公樓改建，普遍為紅磚房、大板房，結構簡單，年久失修，周邊配套不全，甚至有很多危房。
在柳州“和興園”危舊房改造小區，記者了解到，小區原址是已經倒閉的搪瓷廠舊職工住宅區，建筑面積26.5萬平方米，入住2936戶，大多數是已經改制的搪瓷廠、面紗廠、針織廠、印刷廠職工。
走進原搪瓷廠職工譚建平家三室一廳的新居，寬敞明亮，水電氣等設施一應俱全。“原來我們一家五口人擠在30多平方米的筒子樓里，兒子都一年級了，也只能跟爺爺、奶奶擠著睡。廁所是整個樓層公用的。兒子讀書要早起，晚上要遲吃飯，目的是和鄰居避開，生活十分不方便。”譚建平說。
“新房子92.5平方米，按照政府1∶1.2舊房換新房的比例，我不掏錢就能住上48平方米的新房，超過標準部分補交了12多萬元，比市場價低多了。”譚建平說。
記者來到原針織廠職工季海燕家時，她家正在裝修。“我原來的房子只有44平方米，新房有82平方米。要不是政府給建房子，估計我們一輩子也住不進來。下崗后，我在一家賓館客房部工作，一月掙800多元，老公做物業管理，一月也就掙1000元左右，按市場價根本買不起商品房。”季海燕說。
透過季海燕家客廳的窗戶，可以看到清澈寬闊的柳江。季海燕告訴本報記者，舊房子過去靠近柳江，拆遷后，政府沒有將新居建在偏遠地段，幾乎還是建在原來的位置。
三大措施力保改造工程成為“民本工程”
柳州市市長鄭俊康介紹，老工業基地的企業多處于相對繁華的城區地段，補償、回遷等問題復雜。有的城市在實施危舊房改造時大多采用商品化運作方式，把原有土地提供給開發商進行商業開發，使得危舊房改造充滿矛盾和爭議。柳州沒有進行商品化危舊房改造，而是根據“政府組織、群眾自愿”的原則，讓改造工程成為不以盈利為目的的“民本工程”。
柳州市住房和城鄉建設委員會副主任陳著德介紹，柳州的做法是國有獨資公司進行開發，政府“零收益”。市政府全資公司作為危舊房改造的建設主體，負責改造資金籌措和項目建設，按市場化模式進行開發，對項目負責，承擔開發經濟責任。
負責改制企業職工舊房改造的柳州市東通投資發展有限公司總經理吳運遠介紹，公司主要考慮項目平衡，做到政府沒有負擔，群眾得實惠，為此公司向政府要政策傾斜，向市場要平衡，向容積率要效益，向土地集約整理要資源。“目前東通公司承擔了宏詳園、和興園、興怡園、綠水22云間等七個危舊房改造項目。作為國有獨資企業，我們并不追求利潤，只是把政府交代事情做好，承擔政府的責任。”吳運遠說。
“柳州危舊房改造一律就地安置，在江邊拆的房子，就給老百姓在江邊蓋房子，在步行街拆的，就在步行街蓋。每個人都有自己的生活半徑，不能一夜之間把老百姓趕到很遠的地方。”鄭俊康說。
鄭俊康告訴本報記者，對于改制企業職工，柳州不僅就地安置，而且“以舊換新”“以小房換大房”。基本戶型為48平方米，原有住房達不到48平方米的，一律可以免費得到一套48平方米的房間；48平方米及以上的，原則上按1∶1.2的比例換取應安置的標準建筑面積，保證建筑面積只增不減。對于超出部分面積，職工可以按照惠民價格購買，企業不從中贏利。
吳運遠介紹，考慮到拆遷戶多是低收入階層，部分人有“住不起”的擔心，居民小區推行“強勢物業”，小區配套的活動中心、社區醫療中心、幼兒園等經營性公共建筑所得經營收益，專項用于補助小區電梯費、特困戶和低保戶的物業管理及其他費用，“同時向這里居住的職工提供就業崗位，讓他們管理自己居住的小區”，吳運遠說。
惠民工程仍需稅費政策支持
截至目前，柳州市改制企業職工危舊房集中區改造工程已累計投資25.99億元，1.5萬戶改制企業職工受益。2010年計劃實施改造面積110萬平方米、投資18億元。
部分基層干部認為，柳州做法是我國保障性住房建設的一種新探索，是一項真正讓困難群眾得利益的惠民工程，但要做到危舊房“應改盡改”，使這項民心工程惠及更多的住房困難職工家庭，尚需政策支持。他們建議：
一是將危舊房改造項目作為棚戶區的一種創新模式，納入國家棚戶區改造范疇，爭取國家以獎代補專項政策支持。陳著德說，我國棚戶區改造是從東北國有工礦棚戶區改造經驗推廣開來的，東北棚戶區大多以平房或2層以下房屋為主，這種房屋符合東北當地建筑特點，而柳州等一些地方的住宅普遍以樓房為主，平房較少，在實際危舊房改造過程中也以這種5層以下的磚木結構、大板結構及紅磚結構的危舊房屋為主，這就存在這些房屋是否符合棚戶區改造標準的問題。
二是對危舊房改造項目給予稅收優惠。柳州市危舊房改造按照1∶1.2的比例進行回遷安置，以物換物及多贈送的20%面積涉及到營業稅、城維稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費、土地增值稅、企業所得稅等多個稅費，對這部分稅費在具體政策上缺少明確規定。“雖然目前有關部門還沒有征收，但是我們希望能有個明確的說法，免除這部分費用。”吳運遠說。
此外，吳運遠提出，柳州市采取“建成一片，再搬遷一片”的運作方式，新房建成后，住戶直接搬進新房，不需過渡。然而，在拆除舊有房屋前，新地塊上的項目開發未能實施，但相關部門已開始按取得土地使用權證的時間要求建設單位繳納土地各項費用，這在無形中增加了建設業主的改造成本及資金壓力，希望政府對此予以補貼。