臨近年末，土地市場似乎迎來一波“翹尾”行情：一些地區繼續加快推地，一些熱門城市的優質地塊成為新“地王”；與此同時，由于供地規模總量增加等因素，目前北京、上海土地出讓金已突破一千億元，年內破千億的城市還有望增加。
建設部相關負責人日前坦言樓市調控存在諸多難點。房地產調控面臨形勢的復雜性超出很多人的估計。在此大背景下，新“地王”的冒頭、土地出讓金的創下新高，當作何理解？
開發商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時間的土地市場，最近再度升溫。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，起價為92465萬元，經過十七輪報價，以180600萬元由當地的房企濱江集團摘得，樓板價高達25735元/平方米，刷新今年地價紀錄。當日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈，其中西湖區一幅地塊成交樓板價高達17196元/平方米。同日，在廣州，經過兩百多輪舉牌角逐，廣鐵集團聯合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價和17279元/平方米的樓板價，均為今年以來廣州最高。
密集調控之下，房企為何依然敢于高價競地？中國指數研究院副院長陳晟認為，今年房地產開發面臨較好的形勢，就是土地供應明顯增加。尤其是三季度以后，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優質地塊依然被看好，報價不低、競拍激烈，往往高價成交。
其次，部分大開發商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務，10月以后推出促銷措施，再次撬動市場。典型如萬科，今年銷售額有望達到創紀錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價在3萬元/平方米以上，兩周之內700多套便銷售一半，預計這一個樓盤銷售將帶來20億元左右資金。企業負責人說：“企業有大量現金在手，有好的地塊還是會出擊競拍”。融資渠道方面，戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏說，與其說銀行信貸總體在收縮，不如說是結構上進行調整：中小開發商資金收緊明顯，但是大開發商依然是銀行青睞的客戶，資金無憂。
再次，開發商“押寶”后市。“‘面粉’再次貴過眼下的‘面包’，開發商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現在更貴。”陳晟說。此輪調控會持續多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調控出現松動，房價將如何變化？顯然，高價競地的開發商無疑打著“如意算盤”。
土地市場呈現“理性繁榮”
業內人士用“理性繁榮”來形容調控形勢下的土地市場。
先看“理性”的一面。中國指數研究院的數據顯示，今年1-4月，全國105個城市住宅用地樓面均價持續下降，經歷了6-9月的小幅波動之后，10月又有顯著下降。相比于價格，“溢價率”更能說明土地市場的“溫度”。數據顯示，今年一季度105個城市溢價率同比增幅均保持在三位數以上，但4月之后便直線下降，6-10月則保持了同比負增長態勢。
上海的情況頗具代表性。上海市規劃和國土資源管理局土地利用處負責人介紹，今年四月中旬“國十條”出臺以來，上海土地市場表現出三個特點：一是溢價率明顯下降，“去年同期一些地塊成交溢價經常超過100%，而今年基本在30%至40%”，競價激烈程度明顯趨緩；二是價格的同比、環比增幅有所下降，多幅熱門地塊的成交價低于市場預期，地價迅速上漲的勢頭明顯得到遏制；三是個別地塊偶有“冒頭”，創下較高的溢價率和成交價格。
再看“繁榮”的一面。中國指數研究院的數據顯示：截至11月22日，繼上海之后，北京今年的土地出讓金也突破千億元，達到1004.48億元。北京之后，大連、天津已分別達到893億、866億元，年內“破千億”可能性也很大。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。
多城市土地出讓收入增加的最大原因，是土地供應的明顯增加。根據國土資源部公布的數據，今年全國30個省區市2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數倍。
樓市“調控之弦”不可放松
“個別地塊的高價成交并不等于土地市場的整體過熱，”陳晟說，“今年以來土地供應顯著增加，整體地價漲幅趨緩，溢價率明顯回落，這說明對土地的調控是有成效的。”不過，業內人士同時指出，在目前形勢下，必須對“地王”的再現保持警惕。試想，當人們再次看到家門口的土地價格都要比自己居住的房屋高出一截，對以后的房價作何預期？
國家統計局的數據顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點，但環比仍然上漲0.2%。10月以來，國內房價呈現出結構性震蕩：當高價房一時成交趨緩，而中低價房源成交比例上升，于是整體均價便出現下跌；當交易滯后的房源進行銷售登記、較高價房源通過些微促銷啟動銷售，均價復又上揚。
對當下樓市而言，土地市場“理性繁榮”并非壞事。不過，這也激發了業內對今后土地市場的更多關注。比如，地方經濟對房地產的依賴是長期以來一些調控措施難以奏效的根本原因。巨額土地出讓金“手到擒來”，占一些地方財政收入的三四成甚至一半以上，其誘惑力不言而喻。如此情況下，增加土地供應，會不會意味著增強地方的“賣地沖動”？土地出讓金的增加，會不會強化地方對“土地財政”的依賴？增加土地供應，會不會引起地價的過快上漲？這一系列“兩難”，對樓市調控是嚴峻考驗。
住房城鄉建設部副部長仇保興26日公開坦承房地產調控面臨六大難點：城鎮化帶來住房剛性需求，民間資本投資領域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產持有環節稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經濟發展存在差距。因此，“現在中國房地產價格波動前所未有，房地產調控壓力前所未有，也遇到了房地產調控難度前所未有的挑戰”。
業內人士認為，樓市調控政策要繼續組合使用，政策“工具包”主要包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應，管制措施等，同時要增強宏觀調控的靈活性和針對性。而當務之急，是把啟動實施的調控政策深入推進下去，堅決抑制炒房炒地現象的抬頭，并加快推進保障性住房建設，為樓市調控打開更多空間。