樓市“二次調控”開始后的一個多月來,有一個名詞就在一直攪動著房產市場中各方的神經,它就是“退房潮”。與此同時,《全國各地樓市涌現“退房潮”》、《樓市回調引發退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限購令“速凍”引發退房潮》……等醒目標題在資訊發達的當下幾乎是隨處可見。
“不少退房者實際上并不是不想買,而是行政限購出臺后不得不‘被退房’了。”11月2日,在鏈家地產北京惠新西街店門口,一位高級置業顧問這樣給記者解釋,即便如此他也坦言,原先與自己一直在聯系的許多想買房的客戶,“現在再約看房已經不愿意去了。”
無論近來退房的人是緣于新政障礙,還是出于那種像買錯了東西一樣有點后悔的感覺,最新的統計數據正在顯示著一個客觀事實:房地產成交量自10月中旬開始正在急劇下滑。
“政策加碼已經促使房產市場重新進入觀望期,樓市的成交量也正在沿著二次觸底的趨勢發展。”世聯地產首席分析師王海斌對記者分析道,“成交量的二次探底和房產調控政策的持續將使開發商資金鏈日趨收緊,因此成交量二次探底很可能成為引發房價開始下跌的主要因素。”王海斌表示。
而在記者調查后發現,王海斌的判斷正在一點一點成為現實。
爭議“退房潮”
“近兩三周,來我們這里咨詢的客戶中,因退房引發的房產糾紛能占到六成以上。”北京世紀律師事務所合伙人趙東告訴記者,據其大致總結,和8月初樓市開始有回暖跡象時相比,近來的退房糾紛主要是買房違約退房,而就在兩個月前,他接觸到的退房糾紛中的起因還主要是賣方因惜售而悔約。
而引發買房違約退房的原因,主要是自9月底以來的樓市二次調控政策潮,其中截至目前已有14個城市出臺的“限購令”更是主要因素。
趙東分析,因政策法規變化導致的退房現象主要是這樣形成的:在各個城市出臺“限購令”之前,因樓市反彈,許多觀望已久的人們開始入市買房。買房的過程包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認購合同、從官方網站打印買賣合同、確認后再到網上備案等步驟。完成這些流程新房需7至10天,二手房則需更長時間。而自“二次調控”開始后,一些買房者交了定金、簽訂了認購合同,但還沒來得及網簽之時,就遭遇當地“限購令”的突然出臺,“限購令”規定一戶家庭只能新購一套住房,且要求自發布之日起執行,因此那些沒有完成網簽的購房合同就在貸款、過戶等方面均遭禁而只能選擇退房,糾紛也隨之而起。
那么這一現象能在多大程度上得以擴散？中原地產測算后預計,因“二次調控”一系列政策,整個全國一、二手房市場可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。
對于這種判斷,偉業我愛我家市場研究院認為,實際發生的可能性并不大。其依據主要在于對于購房者而言,因退房造成的違約損失比因調控政策而增加的購房成本要多,這樣會促使絕大多數購房者權衡利弊之后放棄退房打算。另外,偉業我愛我家市場研究院認為調控政策從中期看是為解決房地產供需的結構性問題,長期看,購房者對房價向上的預期依然存在,因此大規模的“退房潮”難以形成。
成交量“二次探底”
雖然對于已經購房者會不會退房的爭論還在進行之中,但以“限購令”為首的一系列調控政策對欲購而未購房者起到威懾作用已經相當明顯,剛剛過去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。
根據浙商證券對北京、上海、杭州、南京、長沙、成都、東莞等15個重點一、二線城市跟蹤監測:10月第一周這15個重點城市的總成交套數和成交面積環比就分別大幅下挫了57.19%和59.31%;第二周,由于成交數據備案的滯后性,這兩項數據出現了反彈,隨后便開始了加速下降;第三周,這15個重點城市的總成交套數和成交面積分別僅為40669套和403.93萬平方米,成交套數和成交面積環比分別回調了10.06%和10.93%;至第四周成交套數和成交面積環比更是分別下降了22.57%和20.40%,降幅環比分別加快了12.51個百分點和9.47個百分點。其中,重慶商品房成交環比下滑超7
成,涉及成交面積達80萬平方米,位于跌幅榜首位,其次為南京,下跌43%。
而從一、二線城市的具體情況看,一線城市由于受到限購令的影響,成交量的下滑速度和幅度遠大于二線城市。
數據顯示,一線城市最新成交量較10月中上旬的高點下降了45%,而二線城市的下降幅度則為15%。整個10
月份,北京網上期房簽約面積約78.59萬平方米,環比降幅31%,同比降幅39%;上海一手住宅成交約170萬平方米,同比下降31%,環比下降8個百分點;深圳一手房成交45.68萬平方米,同比下降8.64%,環比降幅為1.4%。
“成交量加速下滑已經開始反映趨勢的轉向,目前的市場自8月出現反彈之后已經重回觀望期。”世聯地產首席分析師王海斌分析道。
王海斌介紹,世聯地產9月中下旬針對全國購房者的調查數據顯示,六成購房者認為8、9月份的樓市成交回暖是短期現象。其中,一類城市購房者認為是短期反彈的比例為66.7%,明顯高于二、三類城市的55.3%。9月底以來的政策加碼恰恰吻合了這部分購房者的預期,強化了投資者的觀望心理,因此其預計未來成交量將持續下滑,尤其是購房者認為“短期反彈”比例較高的一類城市。
據王海斌介紹,通過對2007年“9?27”新政后市場狀況的分析,世聯地產研究部門發現多數城市房地產市場均經歷了量跌價滯、量升價穩、量價齊跌、量升價跌、量價齊升五個階段。
與之對比,本次調控過程也呈現出極大相似性。
在本輪調控新政伊始,信貸、稅收和土地政策三管齊下,新政后僅兩個月,一線城市成交量快速下跌54%進入谷底,同時70個大中城市房價環比并沒有降低,這意味著市場進入第一階段。8、9月份的市場成交回暖,宣告市場進入第二階段即量升價穩;9月29日,中央政府“五項措施”出臺,給各地樓市打了一劑強力“退燒針”,宣告第三階段的開始,剛剛過去的10月份已經顯現出該階段的一些特點,這意味著接下來市場將出現的局面是——量價齊跌。
分析之所以會出現“二次觸底”的局面,世聯地產研究認為,這是市場價格底線與購房者心理承受底線之間博弈的結果。成交量首次觸底之后價格依然堅挺,部分持有觀望心態的客戶對政策看空,認為房價下跌可能性不大,于是急于出手,導致市場局部回暖,市場進入第二階段。但此時成交量仍處于低位,開發商迫于資金壓力,不得不降價回款促銷,市場進入第三階段,價格呈下行態勢,市場看空者繼續觀望,成交量二次觸底。直到價格下降到部分客戶的心理預期之后,這部分需求逐漸釋放,市場才會進入第四階段,價格底部繼而形成。
“直到成交量的二次觸底完成后,價格低谷才能形成,但由于本次樓市調控政府決心很大,導致調控周期將會很長,預計未來價格觸底后不會出現上一輪政策退出時房價報復性上漲的現象,中國樓市或進入平穩發展期。”王海斌表示。
房企缺血 房價承壓
近期全國多地頻頻出現的“血荒”現象引起社會多方關注,但對不少房地產企業來說,要不了多久,可能也要為“血荒”而發愁了,不同的是,企業的“血”是資金而已。
從房地產企業的資金來源來看,主要來自于幾個方面:開發貸款、外資、自籌資金,和以定金、預付款、個人按揭貸款為主的其他資金。從資金支出來看,房地產資金支出主要是開發投資、土地購置費、商業銀行貸款的本金償還和利息支出,以及稅收支出。
從房地產企業支出數額來看,廣發證券根據前三季度已公布的數據預計,今年全年總支出將接近7萬億元。但由于今年開工面積的加大,未來持續資金注血需求也在不斷加大。可從資金來源上看,隨后的情況卻已不容樂觀:調控政策的進一步出臺將再次引起市場的觀望,住建部隨之上調住房公積金存貸款利率,限購政策的出臺直接減少了商品房的成交量,進而不利于開發商的銷售回款;央行加息使得地產企業的資金成本提升;商品房預售資監管、土地增值稅的稽查與清算,將進一步壓縮房企資金運用空間。
據統計2010年1-9月,房地產開發投資同比增速為36.4%,而商品房銷售面積同比增速僅為8.2%。銷售面積增速持續放緩將直接減少房地產銷售環節中的定金、預收款及個人按揭貸款,這些資金在房地產開發資金中約占40%。
“這種低回報、高投入的局面勢必將加緊開發商資金的緊張,新出臺的銀行按揭首付至少三成的政策也將加劇這種緊張局面。在證券市場融資被暫時關閉、信貸融資被收緊的背景下,房地產開發商資金鏈日漸趨緊已經明顯成為一個客觀的現實。”世聯地產首席分析師王海斌稱。
實際發生的情況也正是如此。根據Wind資訊統計數據,截至10月28日,900多家已經披露三季報的上市公司經營性現金流已經從一季度的-230.34億元,回升至三季度的704.10億元。而83家房企的經營性現金流卻是-623.74億元,較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。
這83家房企中,去年同期經營性現金流為負的公司僅18家,而今年三季度末則達到了54家,同比增長了3倍。其中,“萬保金招”四大地產龍頭的現金流同比下滑情況十分嚴重。這四家公司前三季度的經營性現金流凈值均低于-10億元,保利地產(600048,股吧)更是達到-261.08億元,而去年同期這四家公司的現金流均為正值。除了經營性現金流大幅下降外,83家上市房企三季度末現金及現金等價物余額也僅為160.26億元,相比去年同期的644.31億元下降了75.13%。而同期83家房企的負債總額高達6665.31億元。
更加明確而雪上加霜的消息是:10月26日,在銀監會召開的2010年第四次經濟金融形勢通報會議上,銀監會主席劉明康表示,要繼續嚴格執行差別化住房信貸政策,要高度關注房地產貸款風險。嚴控大型房企集團貸款風險,預先布防高風險房地產企業風險暴露。
“房地產開發不同于別的行業,資金占用高、周轉時間長,如果不給貸款,這樣耗下去,最后的結果會是什么？很簡單,兩個字‘降價’。”招商銀行宏觀與策略分析師徐彪對此表示,并且他預計,一旦開始降了,市場對于價格走勢的預期將會發生戲劇性逆轉,當預期逐漸形成以后,價格只能一路向下走,形成新一輪惡性循環。記者對多家機構的采訪中也發現,對未來12個月房價走勢的判斷,最保守的是回落20%。
調控政策長期化
房價惡性循環的預測雖然現在還沒有發生,但房價回落已經成為近期調控政策劍指的明確目標。10月份,與房地產直接、間接相關的調控政策,無論從出臺密集度還是力度來看,稱之為“政策潮”絕不過分。進入11月,調控政策的出臺仍然沒有歇止的意思。
11月2日,住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》,其中主要內容包括:第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。以及停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。
結合10月29日媒體報道的一則消息:從11月1日起,對購買首套住房的貸款業務,將全面按照首付最低三成,利率最低8.5折執行。
據偉業我愛我家房地產經紀公司市場研究部分析認為,目前房地產市場上的純投資投機客已經控制在了5%以內,取消7折優惠利率及公積金貸款政策的部分內容,其目標顯然并非沖著投資投機炒房客,受這些政策影響的主要是首次置業的自住型購房者。
“這些都在表明,對房地產的調控在持續深化中。”中信建投首席宏觀分析師魏鳳春表示。他認為這些都預示著政府對管理資產泡沫的決心和實質動作,“房地產泡沫不會破滅,但并不意味著‘重復過去’的機會,調控的長期化和利益秩序重建來臨。”魏鳳春坦言。