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     房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士日前接受采訪時表示，福州、廈門等城市的房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)“銷量大跌，房價滯漲”行情，但實質(zhì)上對開發(fā)商影響不大，而被政策短期壓制的需求可能在政策效力退去后集中噴發(fā)，恐將引發(fā)房價報復(fù)性上漲。記者發(fā)現(xiàn)，在部分調(diào)控政策效應(yīng)“短期化”的同時，為規(guī)避政策影響，開發(fā)商違規(guī)行為大幅度上升。業(yè)內(nèi)人士及專家建議，當前應(yīng)加快房地產(chǎn)的長期制度建設(shè)，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
　　“量跌價滯”將再度引發(fā)房價報復(fù)性上漲
　　近期，福州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“銷量大跌，房價滯漲”的局面，眼前的這波“寒潮”對開發(fā)商來說沒有產(chǎn)生實質(zhì)性影響。占地200多畝的“融信·大衛(wèi)城”是遠離福州市中心的一個在建在售大盤，該樓盤雖地處偏遠，卻很“搶手”，均價現(xiàn)已達每平方米1.2萬元，而在這一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。
　　“融信·大衛(wèi)城”售樓部經(jīng)理周文忠告訴記者，樓盤開始預(yù)售5個多月來，是推出一批，賣光一批，截至目前已累計銷售近900套，占了整個樓盤房源總量的一半。除了少量尾房外，現(xiàn)已無房可售，購房者想買也要等新房源的推出。
　　融信(福建)投資集團有關(guān)負責人接受采訪說，“9月份，融信集團銷售新房191套，10月份估計不超過70套。”這位負責人告訴記者，今年資金回籠狀況與2008年同期相似，實質(zhì)卻完全不一樣。過去，開發(fā)商普遍缺錢，資金回籠慢等于擊中開發(fā)商要害，降價促銷在所難免。現(xiàn)在，開發(fā)商手頭資金相對寬裕，沒有降價的緊迫感。各樓盤維持現(xiàn)售價短期內(nèi)不漲多半是應(yīng)地方政府的要求。
　　受“限購令”等政策影響，廈門、福州等地不少購房者被迫推遲購房，這部分被政策短期壓制的市場需求可能在政策到期后集中噴發(fā)。周文忠說：“受地方‘限購令’影響，占購房者數(shù)量20%的外地客戶一下子消失了，等‘限購令’到期后，這部分外地客戶肯定會再出現(xiàn)。”
　　福建朝陽房產(chǎn)副總經(jīng)理魏祺認為，現(xiàn)行的一些調(diào)控政策都只能產(chǎn)生短期效果，隨著政策效力退去，勢必引發(fā)房價的報復(fù)性上漲。當前，推動地方房價上漲的因素較多。魏祺說：“與前幾年相比，今年福州樓市可售房數(shù)量不足1萬套，而往年可售房量平均水平都在2萬多套。供應(yīng)緊張，房價持續(xù)上漲甚至大漲，將很難避免。”
　　融信(福建)投資集團有關(guān)負責人告訴記者：“地價猛漲也逼得開發(fā)商漲價。融信集團在今年2月拍得福州市臺江區(qū)一塊380多畝地塊，樓面地價已經(jīng)接近每平方米9000元，這一地塊將于今年11月中旬動工開建，明年預(yù)售時均價不超過每平方米1.5萬元肯定虧本。”
　　規(guī)避政策影響，開發(fā)商違規(guī)大幅度上升
　　記者日前從福州市臺江區(qū)法院了解到，受調(diào)控政策影響，今年前三季度，該法院受理房地產(chǎn)糾紛案件劇增，達1153件，比去年同期增長44.30%。
　　福州市臺江區(qū)法院介紹，這些糾紛案件中以商品房買賣糾紛占多數(shù)，截至9月，共受理該類型案件508件，其中因開發(fā)商逾期交房引發(fā)糾紛203件，開發(fā)商逾期辦證引發(fā)糾紛215件。此外，受二套房貸政策影響，一些買房人因付不起首付或不愿承擔1.1倍利率而大量毀約，引發(fā)合同糾紛。
　　記者日前在福州市倉山區(qū)建新中路上的一個在建在售樓盤“泰禾·紅峪”采訪時發(fā)現(xiàn)，該樓盤部分建筑面積110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式對外銷售，也就是一套大戶型商品房被認為分割成一大一小的兩套房進行出售。“泰禾·紅峪”售樓部工作人員告訴記者，購房者如要購買“子母房”必須辦理兩本房產(chǎn)證，然后在兩家銀行分別貸款才可能享受到首套房的優(yōu)惠貸款。
　　這位工作人員解釋，開發(fā)商以“子母房”形式銷售有“苦衷”。“泰禾·紅峪”是福州泰禾房地產(chǎn)公司于2006年9月通過招拍掛方式競得，占地面積320多畝，容積率不超過2.0，要求按照“新建住宅項目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下戶型必須占到整個項目70%以上”的政策建設(shè)。而開發(fā)商將大部分地用于建別墅，一套別墅的建筑面積都在200平方米以上，余下為數(shù)不多的地用于建高層商品樓。為了能達到“90/70政策”的要求，開發(fā)商只能將大戶型的商品房“一拆為二”銷售。
　　福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，“子母房”是開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的產(chǎn)物，它使得國家旨在增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)而出臺的“90/70政策”名存實亡。近年來，福州市開發(fā)商規(guī)避“90/70政策”的行為時有發(fā)生，在樓市調(diào)控趨緊時問題更凸顯，這與相關(guān)部門監(jiān)管不力有很大關(guān)系。
　　業(yè)內(nèi)人士及專家建議，加快房地產(chǎn)長期制度建設(shè)
　　業(yè)內(nèi)人士及專家認為，近年來，國家及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果通常是短期的，引起市場銷售量的大起大落，而無法有效抑制房價快速上漲。建議當前應(yīng)加快房地產(chǎn)的長期制度建設(shè)，完善調(diào)控手段，鞏固調(diào)控成效，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
　　福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠建議，首先，“90/70政策”應(yīng)作為界定房地產(chǎn)項目屬鼓勵類還是限制類的長期政策，要求地方政府從嚴執(zhí)行。其次，堵住區(qū)別化的房貸政策的諸多漏洞。
　　此外，從規(guī)范市場的長遠考慮，建立成熟理性的房價定價機制勢在必行。一方面，地方房地產(chǎn)行政管理部門必須要對房價成本進行科學合理的測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強房價定價監(jiān)督和管理；另一方面，開發(fā)商在樓盤定價上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標。
　　業(yè)內(nèi)人士還指出，近一段時期，開發(fā)商都在靜待房產(chǎn)稅的落地。在房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象難以消除的情況下，開征房產(chǎn)稅是關(guān)乎房地產(chǎn)長期制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一。房產(chǎn)稅開征不僅有利于理順房地產(chǎn)領(lǐng)域各種稅費，給地方政府建立穩(wěn)定的財稅來源渠道，改變地方政府短期行為，而且也將加大住房消費的持有成本，削弱房地產(chǎn)的投資品屬性。
　　浙江大學經(jīng)濟學院副教授景乃權(quán)認為，除房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的影響因素外，經(jīng)濟全球化、流動性過剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對現(xiàn)在及未來的住宅需求影響越來越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場本身能夠決定，如單純依靠增加房地產(chǎn)市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議，對各級政府而言，調(diào)控房地產(chǎn)市場要取得長期實效，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場局部的均衡，而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場特別是資本市場的發(fā)展來進行。