隨著四季度集中推地期的到來(lái)，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)又趨活躍。1日，保利、萬(wàn)科等知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛現(xiàn)身第三度出讓的廣州金沙洲地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。最終，該地塊被深業(yè)南方以22.1億元收入囊中，并創(chuàng)造了新的區(qū)域最高價(jià)。
事實(shí)上，新一輪調(diào)控出臺(tái)以來(lái)，部分大型房企在土地市場(chǎng)依舊頻繁出手，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪(fǎng)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量的增加和資金鏈的相對(duì)寬松使得開(kāi)發(fā)商，尤其是實(shí)力雄厚的大型房企熱情高漲，“賭漲”情緒再趨高昂。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，近日有關(guān)部門(mén)的表態(tài)透露出調(diào)控并沒(méi)有松動(dòng)跡象，土地市場(chǎng)變數(shù)仍存，開(kāi)發(fā)商資金鏈也將面臨更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
怪哉 大型房企頻頻逆市拿地
1日下午，經(jīng)過(guò)逾百輪爭(zhēng)奪，第三次出讓的金沙洲地塊——白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊最終由深業(yè)南方以22.1億元收入囊中，據(jù)測(cè)算，樓面地價(jià)達(dá)8350元/平方米，創(chuàng)造了新的區(qū)域最高價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)消息人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》介紹，保利、萬(wàn)科等知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商悉數(shù)到場(chǎng)并積極參與了此地塊的爭(zhēng)奪。
這樣的情形與幾天前上海10月最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)再現(xiàn)搶拍如出一轍，十幾家房企競(jìng)相角逐工業(yè)園區(qū)富力東側(cè)地塊，最終，旭輝集團(tuán)以4.57億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)為8160元/平方米，溢價(jià)率達(dá)193%。
自9月底樓市新一輪調(diào)控政策出臺(tái)之后，上海、深圳、廈門(mén)、福州、寧波、杭州等多個(gè)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，“限購(gòu)令”、商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度等相繼實(shí)施。再加上加息等宏觀調(diào)控政策的影響，樓市回暖勢(shì)頭戛然而止，多個(gè)城市成交量出現(xiàn)較大幅度下滑。
但是，政策面的利空和成交量的萎靡并未阻擋房企拿地的腳步，尤其是金地、保利等大型房企最近的拿地舉動(dòng)可謂分外惹眼。
就在上海出臺(tái)“限購(gòu)”細(xì)則后的首次土地拍賣(mài)會(huì)上，金地集團(tuán)便以高達(dá)328%的溢價(jià)率力挫十幾家企業(yè)競(jìng)得上海航頭中心鎮(zhèn)A1儲(chǔ)備地塊，折合樓面地價(jià)10500元/平方米。另?yè)?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，同一周內(nèi)，保利地產(chǎn)分別在杭州、南京、成都和南寧連續(xù)拿地，共計(jì)面積為75.5萬(wàn)平方米、成交價(jià)達(dá)396905.5萬(wàn)元。
“一般第四季度都是政府推地的高峰時(shí)段，這是拿地的一個(gè)很好契機(jī)。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓表示，最近部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)進(jìn)入集中推地期，一線(xiàn)城市稀缺性商品住宅地塊和二三線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊將進(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椤?BR> 數(shù)據(jù)顯示，1日，廣州迎來(lái)新一輪樓市調(diào)控后的首個(gè)推地潮，共推出7幅地塊。在此之前，上海10月28日公開(kāi)出讓12宗地塊，次日，武漢市也推出了19宗地，約1400畝，其中包括10宗純居住用地和6宗商住用地。
此外，相對(duì)合理的地價(jià)也是吸引開(kāi)發(fā)商頻頻出手的原因。根據(jù)國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的2010年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，三季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2805元/平方米，一線(xiàn)城市地價(jià)增幅持續(xù)回落。
上周在預(yù)售款監(jiān)管趨嚴(yán)、融資受阻的共同作用下，各地土地市場(chǎng)底價(jià)成交頻現(xiàn)。據(jù)中原對(duì)國(guó)內(nèi)十二個(gè)城市土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周滬、穗、深、津、寧、杭、長(zhǎng)春等七個(gè)城市共有15幅住宅用地出讓?zhuān)虾！⑻旖颉⒛暇?個(gè)城市有4幅宅地溢價(jià)成交外，其余宅地均以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率只有15%。
“從企業(yè)角度來(lái)看，它有不斷拿地的需求，而相對(duì)合理的地價(jià)有利于實(shí)現(xiàn)其自身利益最大化。”中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)事業(yè)一部總監(jiān)卞明在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。他進(jìn)一步表示，開(kāi)發(fā)商拿地都是有其背后的市場(chǎng)邏輯的，目前市場(chǎng)變化是結(jié)構(gòu)性的，并不是所有地區(qū)和產(chǎn)品都受到新一輪的調(diào)控政策的影響，分區(qū)域來(lái)說(shuō)，二三線(xiàn)城市受到的影響要小于一線(xiàn)城市。不同產(chǎn)品來(lái)看，寫(xiě)字樓、別墅等項(xiàng)目受到的影響要小于普通商品住宅。
賭漲 開(kāi)發(fā)商有人期待市場(chǎng)的“春天”
事實(shí)上，房企頻頻出手拿地的動(dòng)作，更加直接的原因是雖然受制于融資渠道的限制資金鏈仍然偏緊，但由于今年8、9月份樓市成交量回升，地產(chǎn)公司現(xiàn)金流較前兩個(gè)季度略有寬松，而剛剛披露完畢的上市公司三季報(bào)也證實(shí)了這一點(diǎn)。
WIND統(tǒng)計(jì)顯示，2010年第三季度，按申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)，剔除ST類(lèi)個(gè)股后，可比較的129家上市地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.2%，與去年同期持平。四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別由去年同期的67.3%、68.7%、69.5%和59.7%上升至73.7%、78.9%、72.3%和62.3%。但分析師表示，地產(chǎn)公司的負(fù)債率上升主要源于預(yù)收款項(xiàng)的大幅增長(zhǎng)。以金地集團(tuán)為例，三季度末公司預(yù)收款項(xiàng)163.86億元，比上半年增加59.28億元，比2009年年末增加40.25億元，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為47.27%，比上半年下降4.99個(gè)百分點(diǎn)；而保利地產(chǎn)扣除預(yù)收款項(xiàng)后，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為44.68%，比中期期末降低0.02個(gè)百分點(diǎn)。
從單季數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年第三季度，按申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)，有可比數(shù)據(jù)的135家地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)為-55.1億元，而在今年第一季度和第二季度，這個(gè)數(shù)值分別為-393.4億元和-444.2億元。“萬(wàn)保金招”則分別為83.1億元、-27.6億元、31.2億元和-2.4億元，而在今年二季度，這個(gè)數(shù)值則分別為-27.1億元、-83.3億元、-11.3億元和-12億元。環(huán)比來(lái)看，上市地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流狀況得到了明顯的改善。
中郵證券一位分析師對(duì)記者表示，上市地產(chǎn)公司而之所以選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)出手頻頻拿地，主要是對(duì)后市預(yù)期仍持樂(lè)觀態(tài)度。銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋也表示，目前地產(chǎn)公司拿地主要集中在二三線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地段，這些都屬于稀缺資源，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)特別大的波動(dòng)，這些低端的房屋不愁賣(mài)不出去。
除了看好樓市長(zhǎng)期發(fā)展前景外，還有一個(gè)主要原因便是悲觀情緒的減淡而與政策對(duì)賭的情緒增加。一位業(yè)內(nèi)資深人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》透露，近日與多位開(kāi)發(fā)商交流時(shí)發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的心理是與政策對(duì)賭，而正是這樣的“賭漲”心理極大地支撐著拿地信心。“他們普遍認(rèn)為，一年半載之后調(diào)控力度會(huì)松很多，因此只要熬過(guò)明年春節(jié)，市場(chǎng)的春天便會(huì)到來(lái)。”
難撼 政策不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)
雖然相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商力“賭”政策回暖，但新近傳出的政策信號(hào)并沒(méi)有松動(dòng)跡象。
國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局近日公開(kāi)了首次按照監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部三部門(mén)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號(hào)令啟動(dòng)的土地違法問(wèn)責(zé)時(shí)間表。按照部署，今年9月開(kāi)展評(píng)估驗(yàn)收工作，并根據(jù)檢查結(jié)果啟動(dòng)問(wèn)責(zé)。執(zhí)法監(jiān)察局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，問(wèn)責(zé)正在走最后程序。各地將在11月5日前向國(guó)土資源部上報(bào)補(bǔ)充調(diào)查結(jié)果。
不僅如此，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人還指出，從今年起，將每季度向社會(huì)公布未按出讓合同和劃撥決定書(shū)約定時(shí)間開(kāi)、竣工的地塊信息，對(duì)信息上線(xiàn)和實(shí)地核查不落實(shí)的，將通報(bào)掛牌，督促整改查處。國(guó)土資源部還將加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，抓緊研究解決變相炒地和上市房地產(chǎn)公司土地監(jiān)管問(wèn)題。
最近又有消息稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，要管控好部分行業(yè)和企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，尤其要切實(shí)抓好地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)保持高度關(guān)注，嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)的變數(shù)在增加，不排除后續(xù)政策跟進(jìn)的可能，以過(guò)高溢價(jià)率拿地應(yīng)謹(jǐn)慎。分析師表示，由于今年8、9月份樓市成交量大幅上升，地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回款出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，其現(xiàn)金流得到了明顯改善，但由于樓市調(diào)控以來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的整體頹勢(shì)，房地產(chǎn)上市公司的資金鏈雖較前兩個(gè)季度略有寬松，卻仍處于偏緊狀態(tài)，再加上地產(chǎn)融資受限短期內(nèi)難有改觀，因此，在房企大力撒錢(qián)拿地的同時(shí)，未來(lái)的資金鏈條也將面臨越來(lái)越大的考驗(yàn)。
數(shù)據(jù)顯示，雖然上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金狀況環(huán)比有所改善，但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，其第三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~仍較去年同期的124.3億元存在較大差距。此外，上市地產(chǎn)公司前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁禐?884.2億元，而去年同期則為547.9億元，相差逾1400億元；前三季度上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加114.8億元，僅為去年同期的13.5%。
此外，以保利地產(chǎn)為例，“三季度末該公司長(zhǎng)期借款達(dá)471億元，而貨幣資金為137億元，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用將顯著增加。”國(guó)都證券地產(chǎn)研究員鄒文軍表示，“由于股權(quán)融資受限，預(yù)計(jì)該公司將繼續(xù)加快周轉(zhuǎn)回籠資金以降低財(cái)務(wù)成本。”
潘瑋預(yù)測(cè)，雖然9月銷(xiāo)售量的大幅上升使得回款明顯增加，但地產(chǎn)公司拿地的動(dòng)作也越來(lái)越大，由于地產(chǎn)融資目前仍受到較大限制，同年初相比，未來(lái)地產(chǎn)公司資金鏈趨緊的狀態(tài)將越來(lái)越明顯。