坐擁去年至今年年初銷售火爆時的大量預售收入,房地產上市公司前三季度業績整體實現穩定增長已成定局。但是,陸續出臺的嚴厲調控政策還是對房企造成了影響,或是項目竣工放緩致使結轉減少、或是保留部分收入至年底結算。今年第三季度,56家已公布三季報上市房企凈利潤同比環比均出現下降,環比降幅更是達到35%。
第三季凈利環比大降
Wind數據顯示,截至10月26日,申萬房地產行業136家上市公司中,已有56家上市公司公布2010年三季報,由于結算收入的增加,近7成公司今年前三季度營業收入同比實現增長。
該56家公司前三季度營業總收入合計為1193.23億元,同比上漲24.43%;歸屬于母公司股東的凈利潤合計為157.68億元,同比上漲25.80%。
不過,今年年初至今陸續出臺的房地產調控政策還是對房企業績產生了一定影響。第三季度,已公布三季報的56家房地產上市公司中,30家上市公司單季凈利潤同比出現下降,占比將近60%。
該56家公司第三季度營業總收入合計為374.05億元,同比上漲9.45%,但環比二季度相比則下降15.6%;三季度歸屬于母公司股東的凈利潤合計為42.13億元,同比略微下降1%,但環比二季度則大幅下降35.28%。
分析人士認為,第三季度業績出現下滑,主要是結轉收入減少,跟開發商項目竣工速度放緩有關,也不排除部分開發商保留部分收入至四季度結算。
四大地產龍頭萬科、保利地產、金地集團、招商地產的業績在行業內仍然遙遙領先。四家公司前三季度共計實現營業總收入596.80億元,同比增長15.91%;實現歸屬于母公司股東的凈利潤合計83.29億元,同比增長28.65%。四大龍頭前三季度凈利潤增幅都非常明顯,但第三季度業績則呈現分化態勢,金地集團、招商地產單季凈利潤同比下滑;而環比二季度來看,除金地集團外,其余三家龍頭公司單季營業收入和凈利潤環比均出現下降。
今年第三季度地產公司的現金流有所好轉,截至三季度末,該56家公司經營性活動現金凈流量合計為-521.83億元,去年同期該數值為392.93億元,今年中期則為-576.87億元,三季度單季經營性現金流凈流入55億元。
56家公司中,半數公司單季經營性現金凈流量為正值,而萬科、金地集團第三季度現金流也有較大幅度改善,單季現金流凈流入量分別達到83億元和31億元,位居前兩位,但現金流最為緊張的保利地產仍以-27.59億元的凈流出量排名最后,招商地產凈流出2.39億元。
與此同時,56家公司前三季度實現預收賬款2212.37億元,同比增長高達58.5%,為全年業績的穩定增長打下基礎。但與今年中期72.32%的同比增幅相比出現下降。四大龍頭的預收賬款同比均大幅增長,合計高達1385.34億元,同比增長61.41%,顯示出龍頭公司在調控政策背景之下良好的應對策略及推盤節奏。
二三線房企快速增長
盡管龍頭公司業績依然占據大部分比重,但部分二三線地產公司也顯示出快速增長勢頭。
津濱發展三季報顯示,前三季度營業收入為22.5億元,同比增長155.6%;歸屬上市公司股東的凈利潤5658萬元,同比增長395%。第三季度公司同樣取得不俗增長,營業收入增長142.32%,凈利潤同比增幅更是高達671.54%。公司還同時預計2010年凈利潤為9095.85萬至9922.74萬元,基本每股收益0.055至0.06元,同比增長450%至500%。
津濱發展表示,除去部分出售資產的收益之外,公司開發的濱海國際項目2009年至2010年銷售情況良好,在2010年度確認銷售收入。
地處河北的榮盛發展也取得了大幅增長。該公司項目多集中于三線城市,由于可結算面積增加,以及結算價格上漲,前三季度營業收入達到45.79億元,同比增長110%,凈利潤6.07億元,同比增長58.5%。公司還預計2010年度凈利潤較上年同期增長50%-70%。
業內認為,今年4月份起陸續出臺的地產調控政策,更大程度上是針對此前房價漲幅較大的一線城市,相比而言,二三線城市影響相對較小,同時,在一線城市遭遇嚴厲調控之時,那些房地產市場仍處于發展中早期、房價還有上升空間的二三線城市反而成為新的發展目標,進而價量都呈現出同一線城市不同的分化走勢,當然也提升了相關上市公司的業績。
據wind統計,已有13家地產公司對2010年度業績進行預告,其中9家公司預喜,包括津濱發展、華麗家族、濱江集團、榮盛發展、合肥城建、廣宇集團等在內,均屬于二三線地產上市公司。
商業地產成價值洼地
在住宅開發市場遭遇政策洗禮的同時,商業地產由于市場價格相對較低、政策限制相對較少而擁有了更多的吸引力。
從三季報業績表現看,萬通地產等商業地產公司業績同比均實現增長;世茂股份繼中期業績同比大增744%后,預計三季度業績大幅增長。
事實上,從市場價格來看,商業地產的價值目前仍處于被低估的狀態,尤其是在二三線城市。戴德梁行研究數據顯示,在住宅市場價格達到頂峰、地產調控政策頻出的二季度,上海甲級寫字樓租金為204元/平方米/月,南京為93.6元/平方米/月,杭州為114元/平方米/月,而武漢僅為59.4元/平方米/月。“相比住宅市場的價格漲幅和所受的政策限制,商業地產的發展潛力還沒有完全被挖掘。上半年經濟復蘇強勁,商業地產需求量增加,再加上大量流動性進入,四季度商業地產租金和入住率有望進一步提升。”業內人士坦言。
正是如此,萬科、保利、金地、首創、中糧等地產大鱷均表示未來將加碼商業地產。保利地產便計劃在未來三到五年內,將持有的商業物業投資比例提高到30%。
地產人士指出,一個商業地產項目從建造到招商,再到后期運營管理,通常需要長達3-5年的培育期,資金回籠周期相對較長,這無疑對開發商的資金鏈提出了更高的要求。
不過,今年9月保監會發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》,為商業地產開發商打開了保險資金進入的通道。根據規定,保險資金投資不動產將僅限于商業、辦公,以及與保險相關的養老、醫療等不動產,且5年內不得轉讓。據業內估算,未來約有4500億元的保險資金可以用于投資商業地產。
“保險資金進入商業房地產領域,有利于目前被明顯低估的商業地產項目體現其應有價值,提升物業品質。同時引導更多開發商從事優質商業地產項目的開發。”戴德梁行中國投資部助理董事曹建指出,目前經濟形勢穩步向上,但房地產政策仍有較多調控。在當前的市場氣氛下,買賣雙方處于價格僵持期,以致今年大宗物業交易市場沒有去年活躍。然而明年,隨著險資入市,會有更多商用物業的大宗交易出現,而一些大型的商業地產開發商也將最先獲益。