重慶房產(chǎn)稅開征的雷聲再次響起。
“重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案還未獲得最后批復(fù),待消息確定后,將會(huì)第一時(shí)間召開新聞發(fā)布會(huì)�！敝貞c市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉10月25日對(duì)記者透露,“參加發(fā)布會(huì)的有關(guān)媒體名單都已經(jīng)擬定好了。”
重慶市地稅局一位基層官員同日向記者表示,目前尚未接到上級(jí)關(guān)于征收房產(chǎn)稅的指令。但市稅務(wù)局已對(duì)地方稅務(wù)人員展開培訓(xùn),內(nèi)容包括掌握應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的基本方法、學(xué)會(huì)操作應(yīng)用軟件等。
此前,有消息稱,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部已啟動(dòng)對(duì)房產(chǎn)稅的會(huì)簽程序,其中包含已上報(bào)的重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。
據(jù)記者了解,目前重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案較年初時(shí)的版本已有一些重要調(diào)整,如對(duì)重慶市民個(gè)人擁有三套以上普通住房的,改為從第二套開始征收房產(chǎn)稅;建筑面積200平方米以上的大戶型住宅物業(yè),則從首套開始征稅。對(duì)高端住宅征稅對(duì)象的認(rèn)定也有變化。
200平米大戶型首套征稅？
重慶秋季房地產(chǎn)交易會(huì)開幕前一天,10月13日,關(guān)于“重慶將于10月18日后全面開征房產(chǎn)稅”的消息在開發(fā)商間不脛而走。該消息當(dāng)時(shí)也得到重慶政府部門個(gè)別官員的確認(rèn)。
這在地產(chǎn)界引起極大震動(dòng)。一位開發(fā)商短信下屬的銷售經(jīng)理,要求其特別關(guān)注此事。一些開發(fā)商開始緊急調(diào)整銷售策略。一家房地產(chǎn)銷售代理公司的老總斷言,只有兩個(gè)字,“快跑”,因?yàn)椤笆袌?chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期,將抑制投資需求,短期內(nèi)市場(chǎng)一定會(huì)受到影響”。
結(jié)果,10月14到10月18日這次房地產(chǎn)秋交會(huì),據(jù)官方統(tǒng)計(jì),4天累計(jì)成交商品住房41.21萬平方米,較今年春交會(huì)減少60.4%。
但到了18日,傳說的房產(chǎn)稅并未出臺(tái)。
“關(guān)于這個(gè)‘故事’,我們會(huì)在以后的發(fā)布會(huì)上做出說明。”劉偉25日對(duì)此表示,重慶還沒接到國(guó)務(wù)院明確的回復(fù)。
重慶今年初確定了“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房改革方案。即占人口三到四成的低收入群體由政府提供公共租賃房予以保障,占六到七成的中高收入群體由市場(chǎng)提供商品房解決,同時(shí),通過開征房產(chǎn)稅,抑制房?jī)r(jià)過快上漲。
在今年全國(guó)“兩會(huì)”之前,重慶就已向國(guó)務(wù)院提出上述房改試點(diǎn)的申請(qǐng),并在4月底向國(guó)務(wù)院遞交了具體方案。其中房產(chǎn)稅征收試點(diǎn),是方案的重點(diǎn)內(nèi)容。
一位知情的政府官員透露,“上報(bào)后,根據(jù)國(guó)家部委的意見,又進(jìn)行了調(diào)整。”
據(jù)了解,調(diào)整之后,重慶版的房產(chǎn)稅,首先在名稱上有變化,以前是“特別房產(chǎn)稅”,現(xiàn)更名為“城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅”。
在內(nèi)容上,重慶擬試點(diǎn)的房產(chǎn)稅,以個(gè)人為單位,購(gòu)買第二套房,每年按房屋評(píng)估價(jià)0.3%征收物業(yè)稅。二套房以房交所登記的第二套房為準(zhǔn),包含已經(jīng)購(gòu)買及即交購(gòu)買物業(yè)。另外,建筑面積200平方米以上的大戶型住宅物業(yè),
首套即征收房產(chǎn)稅。
這較記者在今年4月看到的版本有所改動(dòng)。原來的方案提出,重慶市民個(gè)人擁有三套以上普通住房的,從第三套開始征收房產(chǎn)稅,新方案則改為從第二套開始征稅。
“4月版的方案,對(duì)征收時(shí)間之前有多套房產(chǎn)的市民,并沒有明確何時(shí)開始征稅,而新的方案可能會(huì)將這些一并納入了征稅范圍�！�
一位知情人士透露。
在高端住宅的認(rèn)定上,原來在征稅對(duì)象上,分有獨(dú)棟住房,及單套面積在200平方米以上、每平方評(píng)估單價(jià)達(dá)到上年度商品房均價(jià)3倍以上的高檔商品房?jī)深?新方案將征稅對(duì)象統(tǒng)一為“200平方米以上的大戶型”。
知情人士透露,重慶的房產(chǎn)稅可能將實(shí)行累進(jìn)征收,在具體征收中,依據(jù)面積分檔,按檔次逐級(jí)調(diào)高稅率。擁有的房產(chǎn)套數(shù)越多,面積越大,其最終繳付房地產(chǎn)稅的稅率也越高。這一點(diǎn)和4月的版本是一致的。
財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康本月23日在成都舉行的第一屆西部金融論壇國(guó)際資本論壇上表示,目前離房產(chǎn)稅最終推出的時(shí)間不會(huì)超過一年。房產(chǎn)稅不會(huì)向“第一套房”征收。劉偉對(duì)此未予置評(píng),只是稱,財(cái)科所并非信息的權(quán)威發(fā)布部門。
不過,在重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案正式獲批和出臺(tái)之前,上述新方案不排除仍有再作調(diào)整的可能。
或按面積分檔調(diào)高稅率
按照4月份的方案,重慶的房產(chǎn)稅擬于7月30日起征收。這說明重慶對(duì)該稅的征收已有充分的準(zhǔn)備。今年6月,劉偉也曾對(duì)媒體表示,重慶已做好開征房產(chǎn)稅的相關(guān)準(zhǔn)備。
西南政法大學(xué)財(cái)稅法專家張怡教授認(rèn)為,重慶的試點(diǎn)在法律層面是可行的。首先是在1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》框架下制定,另外,像當(dāng)年東北、新疆試行增值稅改革一樣,這種經(jīng)中央政府授權(quán)的試點(diǎn),允許在試點(diǎn)中對(duì)現(xiàn)行法律有所突破。
不過,重慶房產(chǎn)稅方案在未正式揭開面紗前,仍有許多謎團(tuán)待解。
西南大學(xué)教授、原重慶市國(guó)土局副局長(zhǎng)邱道持提出疑問:“如果個(gè)人二套房就征稅,那么個(gè)人在市外或主城以外區(qū)縣購(gòu)二套、三套房征不征稅？”
邱道持稱,現(xiàn)在主城與區(qū)縣各國(guó)土局,以及各地國(guó)土房管部門之間,都還沒形成一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù),這是在征收前要仔細(xì)考量的事,需要在前期做大量的基礎(chǔ)性工作。
另外,邱道持認(rèn)為,在保有環(huán)節(jié)增收房產(chǎn)稅,帶有重復(fù)征稅的嫌疑。按照現(xiàn)行法律,購(gòu)房者只有70年的土地使用權(quán),這部分土地租用的稅款,在購(gòu)房前已交付。從理論上說,房產(chǎn)稅征收時(shí),應(yīng)該扣除土地那部分價(jià)格,單計(jì)房屋的價(jià)值,否則就是重復(fù)征稅了。
重慶理工大學(xué)工商管理學(xué)院副院長(zhǎng)許難奇認(rèn)為,政府應(yīng)首先明確,征收房產(chǎn)稅到底要起到什么樣的作用。
“房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁的。中國(guó)正在高速城市化的過程,住房本身存在剛性需求,如果剛性需求存在,那么房產(chǎn)稅就會(huì)轉(zhuǎn)移到下一個(gè)購(gòu)房者,這樣反而會(huì)推高房?jī)r(jià)�！痹S雄奇說。
據(jù)最新的統(tǒng)計(jì),重慶主城區(qū)商品房均價(jià)為每平方米6905元。業(yè)界甚至政府也認(rèn)為,重慶的房?jī)r(jià)和上漲幅度在西部并不算突出。既然如此,重慶政府為何還要積極申請(qǐng)房產(chǎn)稅先行試點(diǎn)呢？
有學(xué)者分析,房產(chǎn)稅在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅,可為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。重慶這次大規(guī)模的公租房建設(shè),加上土地成本,擬投入近1000億元資金。而如果將房產(chǎn)稅收入全部投入公租房建設(shè),將可望部分解決后者的建設(shè)資金來源問題。
另外,重慶近年來也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲較快、投機(jī)趨多的狀況,“提前加以控制,觸及利益較少,有利于改革的順利開展,也有利于地方房?jī)r(jià)的健康發(fā)展。”上述學(xué)者表示。
重慶市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的積極預(yù)期,也被認(rèn)為是征稅的底氣所在。
房地產(chǎn)為地方政府貢獻(xiàn)了35%以上的稅收,對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、就業(yè)均有深遠(yuǎn)影響。而征收房產(chǎn)稅,嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府,可能面臨土地市場(chǎng)低落而帶來的一系列連鎖挑戰(zhàn)。除非重慶經(jīng)濟(jì)能長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)。
重慶市長(zhǎng)黃奇帆已向外界傳達(dá)了這種樂觀。他在近日向來自國(guó)內(nèi)外的金融專家推介重慶的會(huì)議上透露,今年前三季度重慶GDP增長(zhǎng)17.1%,增速排在西部第一位,今年GDP增速可達(dá)16%,“我自己認(rèn)為,在今后五年,保持15%左右的增長(zhǎng)率,在重慶是可能的。”黃奇帆說。
許雄奇認(rèn)為,如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能達(dá)到這一目標(biāo),房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是持續(xù)向上,房產(chǎn)稅的沖擊就不會(huì)太大。“但仍要考慮周全,預(yù)防萬一情況�！�