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記者了解到，由于通州新城屬于北京規劃重點發展的功能區，北京市國土局等相關部門已經在土地、規劃、建設等方面先期進行了周密的安排，正因如此，幾乎在通州新城開工的同時，八塊商業綜合用地亦得以進入土地市場進行出讓。
汲取目前CBD核心區的規劃方式，這些土地在規劃層面均采用了規劃先行、產業配套前置的方式，試圖通過開發節奏的控制，實現區域產業和經濟發展，再行帶動住宅開發的模式，而這也為已經回歸理性的通州地產板塊開發提供了更為明朗的前景與路徑選擇。
新城正式開工通州產業先導
“通州新城的開發，正在力圖避免功能區開發簡單異化為城市房地產開發的老問題。”在研究了通州新城目前的開發進度與節奏之后，中國城市科學研究院城市規劃研究所研究員鄧兆文表示。
能讓鄧兆文如此評價通州新城建設的，是由于在10月13日通州新城正式開工建設之前，預先出讓的并非是住宅用地，而全部是商業金融類的綜合用地。鄧兆文認為，這一點與其他區域簡單的將功能區開發等同于賣地經濟的做法不同，商業金融類用地而不是住宅用地的先行出讓，是一種明確的先產業、再土地的經濟發展模式，具有長期的可持續性。
記者從八塊地的招標公告中獲悉，這八宗地塊都將以“七通一平”形式供地，供應建筑面積高達109.9萬平方米，且均位于運河核心區。其中，最小的一塊地建筑面積為6.02萬平方米，最大的一塊地高達44.11萬平方米。其中華業地產、香港富華集團等品牌地產企業已先后中標。
“從預申請情況來看，通州運河核心區的地塊吸引了不少知名房地產企業參與，于是我們選擇了其中八塊位置更好的多功能用地先期上市交易。”通州區有關部門負責人介紹，由于按照市政府的計劃，這些地塊項目必須在年底之前開工，因此地塊在結束預申請程序兩周后便進入交易環節。由于事先通過預申請進行了市場摸底，國土部門并不太擔心首批通州核心區商業用地遇冷，果斷采用了招標方式。
截至目前，八塊已經投入市場的商業綜合用地中，已經有四塊成功出讓，華業地產、富華集團等在品牌房企成為這四塊土地的“買主”。除此之外，萬科股份、綠地集團也都以不同的方式，對通州新城未來的土地供應表現出了濃厚的興趣。
業內人士對記者表示，此次通州大規模推出商業用地，可以改善、豐富該地區的產業結構，并且緩解該地區居民每日出行給京通等道路帶來的巨大交通壓力。然而，交通問題的緩解，還遠不是通州新城開工建設模式所需獲得的全部。
“更關鍵的是這為通州新城未來功能的健康發展奠定了基礎，由于先行出讓的是商業金融類的綜合用地，這為未來大型商業、金融企業的進駐提供了較大的空間，而這種模式，實際上是提供了多次收益，而不是一次賣地收益的可能，賣地只有一次收入，產業先導之后，一方面，可以享有稅收、就業等方面的收益，另一方面，這些企業帶動的區域經濟發展，會帶來足夠的就業人口的遷入，從而為未來住宅房地產，特別高端房地產的開發，提供基本的需求支持。”鄧兆文說。
借鑒CBD地產板塊效應初現
“正如CBD發展，通州新城規劃核心在五河交匯處，而與之發展相對應的需要新生活區的支持。”中原地產華北區董事總經理李文杰認為。
他告訴記者：“通州核心區南區，本身定位在高端居住區。隨著后續開發的持續放量，該區域有望成為未來新城最具宜居價值和最具增值潛力的生活區。”
記者了解到，李文杰所指通州核心區南區目前在售的是華業·東方玫瑰，該區域大量地塊被規劃為居住用地，而多家品牌開發商已對區域多宗地塊情有獨鐘，只待地塊入市即搶灘登陸。
北京樓市向來有“板塊輪動”的傳統。從早年間的依靠使館涉外區域形成的三元橋板塊，再到后來依附于朝陽公園形成的朝陽公園板塊等，造就了鳳凰城、棕櫚泉、陽光上東等北京知名的高檔項目，而朝陽公園高檔居住板塊的形成，實際上就是依賴于國貿CBD的人群——這些具備高消費能力的客戶群，實際上支撐了朝陽公園等周邊高檔住宅板塊的熱銷與發展。
“板塊化的發展，有互相促進的作用，也有互相借勢的作用，但更關鍵的是，有產業支撐，而不是完全的空炒概念。”鄧兆文如此評價。在此之前，因為通州新城龐大而周全的規劃與市場對未來通州新城在未來北京城市區域功能格局中的預期，通州房價一夜之間遭到爆炒，一度超過四環以內的房價。
近年來，隨著北京城區可供土地的減少和房價的快速上漲，越來越多的置業需求開始外溢。但由于各種原因，郊區置業者往往被教育、商業等配套的不足與匱乏所困擾。這也使得諸多區域難以形成真正意義上的“生活區”。而從目前通州市場來看，政府對核心區的明確定位及大盤開發商對項目的大筆投入，有望從根本上化解之前困擾置業者的諸多問題。
品質優先通州樓市回歸理性
記者了解到，目前通州在售熱點項目多達20個左右。綜合北京市房地產交易管理網和北京中原地產數據統計顯示，截至8月底，通州區今年共入市的普通住宅項目為21個，提供的可售住宅總量為6578套。競爭加大，也迫使新推入市的樓盤大打品質牌，以提高性價比，獲取購房者的青睞。
記者在即將銷售的通州最大樓盤華業東方玫瑰項目現場看到，該項目兩萬平方米的實景樣板區已經裝修完畢。據介紹，即將開盤樓座是在去年首次開盤后的升級產品，主推40平方米至60平方米的一居，以及88平方米的二居。產品的綜合品質以及現場園林景觀均比去年有所提升。園林景觀達到18萬平方米，相當于一個城市公園的體量。項目銷售負責人告訴記者，由于此次產品升級，加上通州新城利好，近來來訪來電量劇增，對項目的銷售頗有信心。
除了華業東方玫瑰之外，即將開盤的還有富力金禧花園、遠洋東方等項目，兩個項目均提出要打品質牌。前者總建筑面積28.77萬平方米，容積率2.77，分三期開發，為精裝修，以高級石材為基座；后者占地面積約4.6萬平方米，總建筑面積約13.6萬平方米，規模不大，但是也有景觀資源優勢。
“調控時代是產品取勝，項目如果想獲得市場和購買者的認可，就要在產品上下工夫。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，價格敏感性逐漸式微的后調控時代，樓盤更多的是依據品質和性價比取勝。
“購買華業東方玫瑰，不僅看重的是項目品質，更重要的是這里的生活。從幼兒園到小學這里全有，同時還有11萬平方米的綜合配套，衣食住行全解決了”。一位置業者如是說。而這樣的消費者心態，或許也正是房地產開發企業爭搶進駐這一區域的真正原因所在。