國慶節前后,以各地方細則為主的樓市調控政策再掀波瀾。繼5月份北京等地出臺首輪樓市調控細則后,此次上海、深圳、廈門等六城市也先后出臺“加強版”的樓市調控細則。除了增加保障房供應外,以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心,對于投機投資性需求而言,每道令都猶如一把尖刀。
調控著重“四限合一”
在“9·29”二次調控出臺之后的短短10多天內,深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺了“限購令”,加上4月30日最早推出“限購令”的北京,目前全國已經有七座城市限購,這也使得本來是非常規的“限購令”已成為常見的調控手段。
從各地細則上看,北京、上海、廈門、杭州的“限購令”如出一轍,除了表述上的差異外,在政策內容上幾乎沒有任何區別。四地“限購令”的核心在于“每一戶家庭可新購一套住房”。換言之,不管此前有多少套住房,不管是本地戶籍還是外地戶籍,都有且只有新購買一套住房的資格和權利。
相比之下,寧波、深圳和福州在執行“限購令”的基礎上,還加上了“限外令”,也就是對無法提供在該市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民,暫停購房資格。而京滬廈的政策中,沒有在當地納稅、社保證明的非當地戶籍家庭,也有新購買一套住房的資格。
“深圳限購令唯一寬松的是,深圳市戶籍家庭,如果一套房子都沒有,則可以新購兩套住房。不過,在一般情況下,一套房子都沒有的家庭,具備兩套房購買能力的很少。”地產業內人士直言。
與其他六座城市相比,較晚出臺的福州版樓市細則最為嚴厲,不僅要求“限購”和“限外”,而且規定,福州戶籍居民家庭如果沒有房子,也只能新購買一套住房。
除了“限購令”和“限外令”,“限貸令”也成為樓市調控措施的通用手段。國家全面叫停第三套房貸款,第一套住房貸款一律三成起,嚴控消費類貸款用于購房,各地在執行差別貸款政策完全一致。
事實上,從9月29日二次調控新政出臺之前,北京市燕郊地區就已經出臺對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在新政之后,各地正在落實“限外令”和“限購令”的時候,燕郊已經對外地人購房停止貸款,實施全面“限貸令”。
北京中原地產統計顯示,自8月起,燕郊全面執行外地人購房首付5成后,燕郊樓市已經明顯下調。而從9月29日開始,燕郊開始執行外地人不能提供當地收入證明只能全款購房的政策,執行全面“限貸”,這使得9月價格已經明顯下調的燕郊商品房市場再次在國慶期間出現價格下跌。
在限購、限外、限貸的基礎上,“限價令”也開始閃現身影。據傳,上海樓盤將開始“限價”,新盤售價只能降不能漲。此前,上海市也曾出臺“通知”規定,“各區（縣）房管部門要強化對商品住房項目銷售價格和變動幅度等的指導和審核,房地產開發企業調整銷售價格超出已備案銷售方案范圍的,應當再次報所在區（縣）房管部門備案。”
在上海“限價令”之前,已有北京版的“限價令”。市場曾傳言,為了防止豪宅新房價格帶動住宅成交均價走高,樓市新政后,北京房管部門拒絕批準高價樓盤入市。不過此傳言后被澄清。
各地成交應聲而動
9月樓市進入了傳統的銷售旺季,各城市交易量普遍上漲,樓市成交量呈現回暖跡象。不過,受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響,節前出現的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。
數據顯示,9月份30個大中城市中,有超過2/3城市的樓市成交量環比上漲,其中,北京、南京和深圳等重點城市成交面積環比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地產市場迅速降溫。
北京市房地產交易管理網數據顯示,10月上旬,北京市除經適房和限價房外的商品房住宅總成交量為2060套,較9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均價為21160元/平方米,較9月同期的21800元/平方米,下調了近3個百分點。
10月上旬,北京市二手房總成交量為1948套,相比9月上旬創造的新政后最高峰時的5322套下調了63.4%。而二手房均價也一改在9月出現的上漲勢頭,出現輕微下調,從18180元/平方米下調了0.6%,為18080元/平方米。
在新政影響下,上海市普通商品房市場的成交量出現了大幅波動。數據顯示,盡管十一前夕成交低迷,不過上周（10月4日-10月10日）,上海商品住宅成交面積達到44.9萬平方米,環比前周大漲47%,成交面積已達到2009年高峰時的水平。盡管成交量突增,但是上海的普通商品房市場卻開始降溫,打折聲不斷,部分樓盤打出開盤首日9.2折的優惠。受此影響,上周上海商品住宅成交均價為20095元/平方米,環比前周下跌13%。
深圳版樓市細則的威力也開始顯現。雖然國慶期間深圳樓市創下巨額成交量,不過在長假過后,深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數分別為118套、53套和80套,這與國慶長假期間日均363套的成交量相差甚遠。
此外,上周杭州、寧波和福州等城市出臺樓市細則的房地產成交量也出現了環比下滑。
對于此次新政以及隨后引起的銷售波動,遠洋地產行政總裁李明認為,宏觀調控將“民生問題”放在了第一位,雖然會產生短期的市場波動,但將有利房地產市場的長期穩定發展。他表示,遠洋地產十分關注目前政府宏觀調控下的各項措施,將會采取靈活的銷售策略。
SOHO中國董事長潘石屹也坦言,此次調控“在意料之中”,政府是“根據市場的變化隨時去調整”,“對市場有立竿見影的影響”。
券商:調控政策緊盯房價 未來成交或有震蕩
近期,有關部門分別出臺了新的樓市調控措施,各地也紛紛制定了樓市細則。券商分析師認為,本輪樓市調控是在上一輪調控的基礎上,鞏固調控成果,進一步打擊投機購房,從而抑制房價過快上漲。因此,如果房價繼續上漲,有可能出臺新的政策。在此影響下,未來樓市成交量將出現震蕩。
調控政策仍未出盡
本輪樓市調控,仍然繼續了“國十條”的調控思路,抑制房價過快上漲仍是調控核心。對此,業內人士認為,如果未來房價繼續上漲,將會出臺新的調控措施。
銀河證券分析師丁文認為,如果房價繼續上漲,政府有可能出臺更為嚴厲的調控措施。在房產稅的靴子未落地的情況下,難言“利空出盡”。在當前流動性充裕情況下,僅通過行政性限購措施和收縮信貸控制房價,還是有相當的難度。房地產行業將仍然面臨著政策調控的陰影。
安信證券也認為,新一輪調控政策在前期基礎上有所加碼,顯示中央政府堅決遏制房價上漲的決心。如果房價繼續上漲,未來很可能有新的政策持續出臺。
國元證券指出,政府在實施了史上最嚴厲調控政策后的半年時間,再次出手打擊,是為了保持上次調控的成果。4月份的調控重點是開始考慮在供應面增加供給,對于房價上漲過快的一線城市壓制需求,對于需求量大的二線城市以增加供應量為主,但這次調控進行了一刀切的模式,主要以壓抑投資性和投機性需求為主。
國元證券研究員毛力表示,8、9月份各城市成交量開始上升,并且已超過4月份調控前的水平,一線城市的房價也開始上升,因此政府再次出臺調控措施,旨在維持調控成果,打擊投機購房,壓制房價的上漲。
大通證券研究員黃鶴指出,調控第二波要求鞏固第一波的政策,加大第一波政策的執行力度,并且強調推進房產稅改革、對首套房一律執行首付30%及以上的信貸政策。這些政策將使房地產市場短期成交量迅速下降,回暖無法持續,量縮的同時價格有所下降。
黃鶴認為,房產稅或物業稅到底能在多大程度上影響房價,取決于具體的細則、稅收如何征收、對第幾套房是否采取分別的稅率。
未來成交或將震蕩
由于新政出臺,各地成交量在10月上旬出現波動,部分城市成交量大幅下滑。分析師認為,政策將對未來樓市成交量產生影響,四季度樓市成交量將出現震蕩。
國信證券分析師方焱指出,“十一”前出臺樓市新政后,10月第二周樓市出現降溫跡象,18個重點城市周銷量平均環比下滑24%,部分城市如濟南、昆明等地環比降幅在60%以上。政策變化將對行業產生顯著影響,10月樓市降溫將是大概率事件,預計四季度行業整體銷售速度可能明顯放緩。
浙商證券戴方表示,借鑒4月“國十條”出臺后的商品房成交走勢,今年“銀十”商品房成交將會相對黯淡。結合近期的房地產調控政策仍然以“遏制需求”為中心的現狀,未來2-3個月內的商品房成交將會出現反復和震蕩。
中投證券李少明則認為,市場預期一個個政策利空靴子落地,房產稅的出臺也為時不遠。四季度主要城市將可能出現價跌量增。
后續政策仍有跟進
從目前出臺的樓市細則看,執行“限購令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市,這些屬于房價上漲過高過快、供求關系較為緊張的城市。據傳,廣州、南京等城市的“限購令”也已箭在弦上。
分析人士指出,未來其他地方的樓市調控細則將會陸續出臺,除了限購、限外、限貸和限價等手段外,征收房產稅等其他措施也將成為調控樓市的砝碼。
大通證券研究員黃鶴認為,除了對保有環節征稅如物業稅和房產稅這一殺手锏以外,還有一些其他的政策可供出臺,例如對開發貸款進一步收緊以促進開發商快速銷售,以及進一步改變個人住房貸款信貸政策,堅持非價高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預售制度等等,都將從一定程度上穩定房價。
專家指出,本輪調控政策與“國十條”一脈相承,在執行上更加細化和深化。顯然,8、9月份各地樓市出現的反彈促使了“二次調控”的出臺。未來政策仍將著眼于穩定房價,這就意味著,房價的變化已經成為后續政策的關鍵。
■ 特寫 限購令下 千人排隊開房產證明
“我早上六點就出門了,趕到檔案大廈一看,前面已經排了好長的隊伍,一直等到9點多才拿到排號,一看竟然是400多號。”中國證券報記者在深圳市檔案大廈門前遇到了徘徊苦等的張先生,“一天只發460個號,估計輪到我恐怕得五六點。”
“我已是第三天來排隊了。”市民黎先生上個月購入一套房產,如今資金已被監管,可必須辦好房產證明才能去過戶,“8日和9日我都來過但都沒排上號,等了3個多小時卻突然被告知已沒號了,今天終于排到了。”中國證券報記者看到,市民已將位于檔案大廈的深圳市規劃國土房產信息中心圍得水泄不通。
9月30日,深圳市發布“限購令”,對在本市擁有2套以上(含2套)住房的深圳市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非深圳市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民,暫停在深圳購房的資格。如無法出具房產信息證明,房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶,銀行不提供按揭。
10月8日開始,市民如潮水般涌向深圳市規劃國土房產信息中心開具房屋產權查詢證明,隨后兩天達到“井噴”狀態,出現千人“長龍”的壯觀景象,不少市民只好半夜就去排隊等號。
蜂擁而至的人群,令房產信息中心的保安員也大為吃驚。為維持現場的秩序,物管公司一度加派了20多位保安,附近的南園派出所也派出20多位民警和協管員前來幫忙。
中國證券報記者在檔案大廈四樓業務大廳看到,一間100平方米左右的房間開設了7個服務窗口,每個窗口前都擠滿了人。而在檔案大廈外面,沒能排到號的市民遲遲不愿離去,任憑保安反復解釋,人群仍是相當激動。
“我在香港工作,家在深圳,剛簽約買房,匆忙補辦的社保證明沒有用,可能很難過戶。”劉小姐告訴中國證券報記者,沒想到這次政策相當嚴格,原以為交錢補辦個社保證明就可以了,但到了國土局卻不承認。旁邊一位女士也表示,以前中介屢試不爽的外地人補辦社保證明的方法,現在卻遭到嚴格審查,很多類似情況過戶時被退回。
而一位有多套房產的投資客直截了當地表示:“估計我的房子是過不了戶了,不抱幻想了,只能想辦法把定金要回來。”中國證券報記者在現場采訪獲悉,已有大量不符合條件的過戶申請遭到國土部門拒絕,雖然有些麻煩,多數市民對這項政策仍持肯定態度,對其嚴格執行寄予厚望。
就在要離開檔案大廈時,記者發現,門前已經貼出告示,為了方便市民辦理房產檔案證明,深圳在全市不同區域設置14個查詢點,相信千人排隊的景象會成為“歷史”了。