樓市調控再出重拳。繼26日晚間國土資源部、住房和城鄉建設部公布《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(以下簡稱《通知》)后，27日，國土資源部有關負責人在答記者問時再次重申，要力促房地產市場繼續向好發展。
當天，股市房地產板塊開盤即現急跌。業內人士稱，調控仍將繼續的強烈信號表明了中央政府加強房地產市場調控的決心，但在一定程度上并未超出市場預期，為此，購房者普遍擔憂10月樓市再現“量價齊升”。專家稱，繼《通知》之后，年內有關部門很有可能出臺一系列更具有可操作性的細化新政的措施，甚至不排除“下猛藥”的可能。
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近日，在天津國際展覽中心，一名市民在2010秋季天津房交會上的售樓信息板前駐足。新華社記者 李木子
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市場 調控未超預期 地產股先抑后揚
股市房地產板塊周一早盤急跌，整體跌幅逾1%，萬科A、保利地產、金地集團和招商地產早盤跌幅均超2%，其中萬科A跌幅一度逾3%。隨后地產股跌幅迅速收窄，但在兩市個股普漲的局面下，房地產板塊整體跌幅仍居兩市前列。截至收盤，中江地產、*ST海鳥分別跌5.56%和5%。萬科A跌0.37%，保利地產、金地集團和招商地產則分別上漲4.45%、3.71%和1.09%。
業內人士普遍認為，兩部門聯合發布的《通知》，將對未來一段時間地產市場的走勢產生影響，而先抑后揚的走勢則說明了市場已對樓市后續調控有了一定的心理準備。
國土資源部土地利用司相關負責人27日在答記者問時表示，兩部門聯合下發的《通知》，在內容上更加注重政策可操作性，相關政策措施更加細化、實化，便于地方執行。拿住房建設用地出讓管理來說，其涉及土地、建設、規劃三部門銜接的重要環節較多，對住房建設項目能否按要求如約履行起著關鍵性作用。此次《通知》便從規范編制擬供地塊出讓方案、制定土地出讓的規劃和建設條件、嚴格土地競買人資格審查、嚴格劃撥決定書和出讓合同管理四個方面，提出了具體要求。
有分析師表示，《通知》中提到企業閑置土地一年以上者禁止拿地，而實際上眾多開發商的很大一部分業績來自于土地的轉讓收入，可以說對上市地產公司構成較大利空，地產板塊早盤急跌也在預料之中。
宏源證券認為，在當前房價依然高企、市場出現階段性回暖的情況下，兩部委聯合發布上述通知，進一步表明了中央政府加強房地產市場調控的決心，即樓市政策近期仍將以嚴格執行和細化落實“國十條”為主，其中保障性住房建設是調控重點。中郵證券也表示，《通知》將促使房企加快資金周轉，加快新開工面積的增加，間接抑制房價過快上漲。
銀河證券地產行業分析師潘瑋對《經濟參考報》記者表示，如果《通知》能夠得到切實有效的執行，預計將對地產行業產生較大的影響。她分析，《通知》禁止閑置土地一年以上的企業拿地，將逼迫開發商快速拿地、快速周轉，從而增加地產市場的供給，將對房價起到抑制作用。
不過，潘瑋同時表示，此次國土部和住建部再度出臺的樓市調控政策，是今年4月樓市新政以來的延續，在很大程度上并沒有超出市場的預期。
美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，或正是由于市場已對后續調控有一定的預期，才使得房地產板塊出現先抑后揚的局面。
擔憂 10月樓市延續“量價齊升”
雖然受中秋長假等因素的影響，剛剛過去的一周全國主要城市的成交量環比出現一定程度的下滑，但這并不影響整個9月北京、上海等重點城市量價齊升態勢，為此，購房者普遍擔心這一局面將在10月得以延續。
中國指數研究院27日發布的報告顯示，受中秋假期影響，上周(9月20日至9月26日)多個重點城市可售量明顯增加，北京、上海、深圳等城市可售面積均增加30萬平方米左右，開發商趁“金九銀十”黃金期，加大市場供應，以擴大銷量。能監測到價格的城市中，多數城市價格上漲，重點城市中，杭州、上海上漲明顯，漲幅都在11%左右。
以上海為例，據佑威及樓市專評網聯合提供的數據，上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面積為42.1萬平方米，與前周相比上漲16%，環比前周上漲7%；上周上海市商品住宅成交面積為31.8萬平方米，環比前周上漲14%，至此，這種穩步上漲的趨勢已持續了七周。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對《經濟參考報》表示，前期實行的高價盤限制入市政策，只在短時間內出現效用，加之一些項目在“金九銀十”之際伺機漲價，如前期銷售火爆的綠地薔薇九里上周均價已達到了14340元/平方米，相比5、6月份12500元/平方米的均價高了不少，“可見成交量的持續反彈也增加了開發商對未來房價上漲的信心。”
同樣的情形也發生在北京，新建商品住宅(除去期房、經濟適用房、限價商品房)認購量在24日認購數量達952套，創今年以來的峰值。
“鏈家地產”首席分析師張月認為，認購是簽約量的市場前期反應，認購量大也說明市場購房火爆。
她進一步分析說，開發商在靜觀9月上中旬市場走勢之后，中秋節形成了集中供給的態勢，開發商趁10月消化樓盤的意圖非常明顯。據“鏈家地產”市場研究部基于北京市房地產交易管理網統計，截至25日，9月共有23個項目入市，總供給房源6919套。其中，中秋節期間共有6個項目獲得預售許可，一共供應住宅2681套，占9月總房源套數的39%。
那么，“金九”的實至名歸是否可使接下來的“銀十”重現呢？對此業內人士看法不一。中國房地產學會副會長陳國強認為，去庫存、業績、資金等壓力將會在年底集中表現，未來一段時間內尤其是國慶長假期間樓市成交量回升的可能性較大，但開發商漲價基礎比較薄弱，更多的企業和項目將運用價格手段來促進銷售。
而在徐楓看來，《通知》的效果和影響更多體現在中長期，尚不會在短期內對整個樓市產生立竿見影的效果，如果沒有更加嚴厲的政策出臺，全國經濟發達地區的城市，尤其是一線城市還可能延續量價上揚的局面，“成交量的提升會推高價格，保守估計，四個一線城市每月二手房成交價仍會保持3%至5%的環比上漲速度。”
政策 更強硬的調控措施或出臺
雖然部分接受記者采訪的業內人士對短期內的市場表現持相對樂觀態度，但他們同時認為《通知》實際上是向市場傳遞了樓市調控仍將繼續的強烈信號，接下來有可能出臺一系列“國十條”的細化政策。還有觀點認為，如果10月份的成交數據出現較大幅度躍升，不排除出臺更強硬調控政策的可能性。
陳國強表示，《通知》的出臺傳遞出一個強烈的信號，即國家有關部門會密切關注市場動態，并將繼續堅持樓市調控，政策松動的可能性不存在，市場各方不應誤判政策走向，對開發商來說，則應更清醒地判斷形勢和政策環境。“如果成交量反彈之后，價格也隨之出現反彈，肯定會使有關部門加大對現有政策的執行力度，或者出臺相關新措施。”
在他看來，4月份出臺的樓市調控新政內涵豐富，其中有些政策要求由于比較籠統等原因執行情況不太好，因此很有可能繼《通知》之后，出臺一系列更具有可操作性的細化新政的措施。“此前提到過的稅收政策等內容，都是可以繼續做文章的，政府調控可用的手段還有很多。”
張月認為，兩部委聯合發布的通知是繼國土部8月公布全國閑置土地專項調查結果以來首次針對土地發布新的管理條例和標準。與新政類似，此次《通知》雖然明確了囤地超過1年的開發商沒有競買土地資格，但是如何確定如今哪些開發商有囤地1年行為的政策細節并沒有公布。預計未來進一步細化的政策將會使得調控繼續升級。另外，此次公布的《通知》主要是調控和規范土地市場，直接針對樓市的政策并沒有提及。預計未來直接作用樓市的相關政策可能會依次出臺。
就年內的形勢來看，徐楓預測，如果10月的成交數據呈現大漲勢頭，部分地方不排除“下猛藥”的可能。
而隨著《通知》等后續調控政策出臺，整個行業也將逐漸發生實質性調整。徐楓認為，從更長時間段來看，“未來市場競爭格局將產生較大的調整。”比如，此次《通知》的一個深遠意義在于明確了“游戲規則”，《通知》要求嚴格土地競買人資格審查，國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標)保證金外，還應提交競買(投標)保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明。
“這意味著市場逐漸走向分化成為大勢所趨，實力弱小的開發商必然要出局，行業準入門檻提高，項目公司將越來越難以生存，很可能在未來十年的時間里，排行前20位的開發商將占據市場50%的份額。”徐楓說。