湖北省黃石市日前探索出一種全新的住房保障新模式，把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策保障性住房統(tǒng)一為公共租賃住房。新模式在發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房源籌集、資金來源、產(chǎn)權(quán)主體多元化，并采用全新模式運(yùn)作，可望對(duì)住房保障對(duì)象全覆蓋。
保障性住房合并為“公租房”
黃石市日前出臺(tái)的《黃石市公共租賃房住房管理暫行辦法》給西塞山棚戶區(qū)的老張帶來福音：他家4口將告別30多米的斗室，住上面積為60平方米的兩室一廳。他將擁有新房等同還建面積的產(chǎn)權(quán)，另外20多平方米可付租金“提前”享用。
這種住戶與政府或他人共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃房，是黃石在全國(guó)率先推出的保障性住房新產(chǎn)品。黃石是有各類棚戶區(qū)164片，占全市約9.6%的城市家庭人均住房面積不到13平方米。2009年10月被確定為全國(guó)公共租賃住房制度建設(shè)試點(diǎn)城市后，黃石把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房統(tǒng)一歸并為公租房。并提出，用3年時(shí)間全面解決80%以上城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。黃石的公租房，是指由政府、企業(yè)、社會(huì)或個(gè)人提供，限定保障面積、供應(yīng)對(duì)象，實(shí)行準(zhǔn)市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離、可租可售、租售結(jié)合的辦法，面向城鎮(zhèn)住房困難家庭居民出租或出售的政策性住房。
為擴(kuò)大公租房源，盤活社會(huì)閑置住房，黃石的公租房包括公益性、社會(huì)性和混合型三大類。公益性公租房主要為政府獨(dú)資籌集，包括過去的廉租房、政府直管公房、政府收購(gòu)的住房等。在普通商品房開發(fā)項(xiàng)目將按總建筑面積的5%配建公益性公共租賃住房，配建住房由政府以成本價(jià)回購(gòu)。社會(huì)性公租房是指由社會(huì)力量獨(dú)資建設(shè)、購(gòu)買和提供的，納入公租房體系的住房。混合型公租房指政府與社會(huì)力量共同出資建設(shè)或收購(gòu)，按投資比例擁有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額的共有產(chǎn)權(quán)公租房。個(gè)人閑置住房愿意納入公租房管理體系的也可納入。
黃石市房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)劉昌猛說：“過去保障性住房由政府獨(dú)家提供，新辦法則鼓勵(lì)社會(huì)、企業(yè)和個(gè)人投資參與建設(shè)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例取得合理收益，既減輕財(cái)政壓力，又拓寬公租房房源。”
今年底，黃石將把4486套廉租房、650套農(nóng)民公寓統(tǒng)一轉(zhuǎn)為公租房。去年12月下旬黃石啟動(dòng)十三排棚戶區(qū)改造工程，異地還建的金廣廈小區(qū)破土動(dòng)工，其中5棟住宅樓1004套住房將納入公共租賃住房管理體系。明年6月底將完成3852套國(guó)有直管公房的清理轉(zhuǎn)換工作。2011年還將開工新建22萬平方米的公租房。
對(duì)低收入家庭發(fā)放住房券
過去的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房一般只提供給有本地戶口的低收入城鎮(zhèn)居民。公租房徹底打破身份差別，將保障對(duì)象擴(kuò)大到“新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在該市居住一定年限的外來務(wù)工人員”，實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋。政府對(duì)低收入家庭發(fā)放住房券。
據(jù)介紹，統(tǒng)一提供的公租房一般不大于60平方米，最大不得超過90平方米。住房困難家庭或個(gè)人可申請(qǐng)租住公租房。黃石對(duì)低收入家庭推出新型票證住房券作為房租補(bǔ)貼。
住房券的使用方法是，公租房承租人按準(zhǔn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)繳納租金，政府針對(duì)低收入家庭的住房、收入等情況發(fā)放金額不等的租賃補(bǔ)貼。租賃補(bǔ)貼以住房券形式結(jié)算，經(jīng)濟(jì)條件越困難的群眾得到的租賃補(bǔ)貼越高。承租人向住房保障中心申領(lǐng)補(bǔ)貼，然后用住房券、貨幣交納租金。
王某和陳某都申請(qǐng)了位于某地區(qū)的公租房，兩人均按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)交納了400元房租，由于陳某得到了價(jià)值200元的住房券，而王某因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)困難則領(lǐng)到價(jià)值300元的住房券，相當(dāng)于陳某公租房月租金為200元，而王某為100元。
黃石去年已成立全國(guó)首個(gè)保障性住房建設(shè)投資、融資平臺(tái)——黃石眾邦城市住房投資有限公司。該公司為國(guó)有獨(dú)資公司，代表政府作為公共租賃房運(yùn)營(yíng)主體，也是公共租賃住房經(jīng)營(yíng)的龍頭平臺(tái)，按照市場(chǎng)化運(yùn)作，公司化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)化管理模式負(fù)責(zé)公共租賃住房籌集、建設(shè)，租賃經(jīng)營(yíng)和日常管理等工作，充分發(fā)揮對(duì)最低收入家庭住房保障的托底作用。
黃石房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)吳金文說，承租戶家庭收入提高，可按市價(jià)購(gòu)買住房完全產(chǎn)權(quán)，但必須租滿五年。政府每年將根據(jù)實(shí)際情況出售一批公租房。公租房出售后，對(duì)實(shí)現(xiàn)保障性住房資金的良性循環(huán)將起到重要的推動(dòng)作用。
創(chuàng)新保障模式實(shí)現(xiàn)三大突破
黃石“公租房”創(chuàng)新政策性住房保障模式，采取“以租為主、先租后售、租售并舉”的辦法，在以下幾個(gè)方面獲得突破：
突破單一模式，多元化發(fā)展，在注重政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)、社會(huì)和個(gè)人的積極性，“多方參與、利益分享、責(zé)任共擔(dān)”。
房源籌集多元化。在通過改造、收購(gòu)等方式籌集公租房房源的同時(shí)，轉(zhuǎn)化原有廉租住房、國(guó)有直管公房，同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)單位、企業(yè)、個(gè)人參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公租房，將自有產(chǎn)權(quán)住房等納入公租房管理。
資金來源多元化。鼓勵(lì)企業(yè)、社會(huì)力量和個(gè)人投資參與公租房經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放中長(zhǎng)期開發(fā)貸款，支持經(jīng)營(yíng)社會(huì)機(jī)構(gòu)通過發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集建設(shè)及營(yíng)運(yùn)經(jīng)營(yíng)資金，探索公積金閑置資金和增值收益用于公租房的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。
產(chǎn)權(quán)主體多元化。政府、企業(yè)、社會(huì)及個(gè)人構(gòu)成多元化產(chǎn)權(quán)主體，不僅能有效解決公共租賃住房房源、資金不足問題，還解決了棚戶區(qū)、城中城、危舊房改造拆遷安置難等突出問題。
突破傳統(tǒng)模式，實(shí)行租售并舉。
在管理運(yùn)行上，通過實(shí)行準(zhǔn)市場(chǎng)租金、差別化補(bǔ)貼等措施，提高租金收入水平，緩解發(fā)展資金壓力。在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制上，鼓勵(lì)承租人逐步獲得產(chǎn)權(quán)。按照“整體開發(fā)、異地安置、騰地發(fā)展”的思路，拓展土地經(jīng)營(yíng)、商品房開發(fā)、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套開發(fā)等收益渠道，力求保本經(jīng)營(yíng)、略有盈余，實(shí)現(xiàn)公租房的滾動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展。
在棚戶區(qū)改造中，推出共有產(chǎn)權(quán)公租房，被拆遷人拆遷還建房中超出被拆遷面積的部分，由政府持有產(chǎn)權(quán)，實(shí)行先租后售、邊租邊售，可緩解被拆遷人的經(jīng)濟(jì)壓力，待經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)時(shí)可分次購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，解決“政府想改貼不起、百姓盼改買不起”的問題，破解棚戶區(qū)改造難題。經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，廉租房只租不售。公租房則實(shí)行“先租后售、可租可售、租售并舉”。
運(yùn)作模式創(chuàng)新，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展。
公租房運(yùn)作模式創(chuàng)新。租金由眾邦公司和其他營(yíng)運(yùn)主體、個(gè)人按準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)向承租人收取。住房補(bǔ)貼由住房保障中心按承租人收入等情況核定，采取住房券方式發(fā)放。承租人向住房保障中心申領(lǐng)補(bǔ)貼，然后用住房券、貨幣交納租金。眾邦公司將回收的住房券內(nèi)部結(jié)算回籠，其他營(yíng)運(yùn)主體憑住房券到住房保障中心兌現(xiàn)。