敏感的“金九銀十”樓市還有些虛實難辨，購房者的擔憂情緒正愈加濃厚。16日，在新政后北京首個大規(guī)模房展會上，記者了解到，相當一部分純新盤和老項目后期的均價都出現(xiàn)不同程度的漲幅。業(yè)內(nèi)人士預測，部分一線城市樓市量價齊升的態(tài)勢可能在“金九銀十”期間得以延續(xù)。
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2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會開幕。新華社發(fā)(劉爽
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現(xiàn)場 多數(shù)購房者淪為看客
2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會于9月16日正式拉開帷幕。據(jù)主辦方介紹，本屆秋季房展同去年比，在參展開發(fā)企業(yè)數(shù)量、參展項目數(shù)量、總展出面積三個方面創(chuàng)下新高。然而，記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，這些“新高”背后的熱鬧與大多數(shù)普通購房者無關(guān)。
在隨機采訪的20多位參會的購房者中，只有五位表示“很可能會購買”。其他受訪者普遍反映，來了房展會才知道“自己只能看看熱鬧”。
“房價高得太離譜，我去年3月在豐臺區(qū)看了一套房子每平方米大概13000元，當時兒子的工作還沒有最后落實，就沒急著買房，今年來看，同樣的房子每平方米漲了1萬多元呀！”來自長春的王先生高聲感嘆說，半個多月來一直在為剛剛參加工作的兒子買房，“但總價合適的，不是太遠就是太舊，位置合適的又太貴，我和孩子的媽媽都是工薪階層，按照這樣的價格，要想給兒子買一套房子不知要攢到什么時候。”王先生略帶苦澀地笑著。
接受記者采訪的人中，有一半左右都是來為兒女看房的父母們，來自東北的一對父母也是為孩子來看房，“北京是首都嘛，比咱們地方的房子貴可以理解，但5環(huán)外的房子均價都2萬多實在承受不起，如果能恢復到去年5月的水平還勉強可以接受。”有人當場算了一筆賬：就算孩子比較能干，每年能賺十萬塊，但即使這樣不吃不喝十年也買不起五環(huán)外的一套兩居室。
記者注意到，在現(xiàn)場一些表示無能力購買的購房者還時常會受到銷售人員們的背后奚落。一位年輕男子滿臉歉意地拒絕了推介后，銷售人員不滿地嘟囔說“南四環(huán)里的房子三萬還嫌貴哪”，一副買不起就別來看的輕蔑表情。
“現(xiàn)在一線城市住宅的均價水平，已經(jīng)不是普通老百姓尤其是工薪階層所能參與的游戲了。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟參考報》記者說。
有消息稱，此次房展會上那些尚未入市的純新盤將普遍低于同一區(qū)域在售項目的均價。但中國鐵建青秀城、萬科紅等項目的銷售人員普遍表示，將依據(jù)周邊同質(zhì)樓盤的價格進行定價。位于三環(huán)外的某“純新盤”的銷售人員說，雖然目前還未確定均價，但均價大致在3萬左右，并私下建議說最好能找內(nèi)部人士，否則買到的幾率很小。鏈家地產(chǎn)一位置業(yè)顧問16日告訴《經(jīng)濟參考報》，該樓盤附近的二手房成交價大致在每平方米19000元到每平方米25000元。
資料顯示，本次展會上北京本埠共有30余個老項目后期參展，占比近8成。其中既有二環(huán)的項目如前門前，也有中糧萬科長陽半島等五環(huán)外項目。一位購房者有些不滿地說，老項目后期比以前的均價要高，“有個項目兩期間隔不到三個月，每平方米的均價貴了3000多元”。
徐楓表示，相當一部分從事房地產(chǎn)研究的人士都覺得價格系統(tǒng)比較復雜，要考慮諸多因素才能使定價相對科學。但對開發(fā)商來說，操作是很簡單的，只需要參照市場同質(zhì)樓盤的價位確定一個基準點，然后在確定基準點的基礎上，根據(jù)樓盤所處區(qū)位、戶型等因素進行相應調(diào)整即可，有的可能還會兼顧一些高開低走、低開高走、平走等策略，很大程度上純屬一種市場技巧。
回暖 低調(diào)的量價齊升
北京樓市的擠出效應使北京居民的置業(yè)半徑迅速外擴。記者在展會現(xiàn)場看到，宏強水木清華項目的沙盤前就擠滿了參展的購房者。銷售人員告訴記者，這個項目在河北固安，雖然該項目為典型的學區(qū)房，但每平方米5000元到6000元的價格還是吸引了40%左右的北京購房者。
銷售人員告訴記者，在河北廊坊、張家口等地的新開盤項目中有80%左右的購房者都來自北京，“北京的房價一直那么貴，很多人無力支付只能選擇在河北、天津等地購房。”
正如人們感覺的那樣，一線城市量價齊升的態(tài)勢正趨于穩(wěn)固。剛剛過去的8月份，北京、上海、深圳等地住宅市場均呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。
北京市交易管理網(wǎng)和北京美聯(lián)市場研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剔除經(jīng)濟適用房和兩限房后，北京8月一手住宅市場共成交5511套，環(huán)比分別增長14.5%，成交均價18519元/平方米，環(huán)比增長6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，環(huán)比分別提高了17.4%。
美聯(lián)物業(yè)一份最新的研究報告認為，8月，政策的出臺與成交的回升呈先后交替出現(xiàn)。從8月初的成交攀升遇上之后出臺的三套房停貸政策，到之后國家領(lǐng)導人兩次提及繼續(xù)落實調(diào)控政策，再到最近的成交回暖面臨預售款監(jiān)管政策，政府與市場各方的博弈貫穿著8月一整個月。不過被擠壓多時的購房者需求在8月已難以再選擇等待，在開發(fā)商小額優(yōu)惠的誘惑下，終于出現(xiàn)松動。
雖然在徐楓看來，這還只是“低調(diào)的量價齊升”，但購房者普遍擔心這種勢頭會在九、十月份得到進一步加強。對此，徐楓認為，是否“金九銀十”還要看一個城市的一手房和二手房所占的市場份額，在四個一線城市中，北京、上海一手房市場份額基本達到了50%，也因此很可能迎來量價齊升的“金九銀十”。
不僅如此，“還有可能將投機的氛圍帶動起來，出現(xiàn)一些天花板似的成交。”徐楓表示，北京、上海等地很可能出現(xiàn)過億的一次性成交和整棟物業(yè)成交現(xiàn)象，雖然不一定都是短期炒作，但對市場的帶動作用將很明顯，會把價格推高，繼而將自住客卷入其中，隨后便可能出現(xiàn)投資客帶動自住客的回暖走勢。
調(diào)控 樓市新政可能10月出臺
自從4月份的調(diào)控政策出臺以來，開發(fā)商和政策之間的博弈就未曾間斷。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，樓市量價的細微漲幅可能成為撬動后續(xù)政策的“阿基米德杠桿”。
美聯(lián)全國研究中心的分析報告認為，在目前的市場局勢下，房價和成交量應該“夾著尾巴做人”，這種低調(diào)的反彈可能招致第二輪政策更快到來。徐楓認為，一旦一線城市樓市持續(xù)回暖，預計最快今年10月會再有新政出臺。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，如果是以價格的適度回調(diào)為前提，換取成交量的持續(xù)增長，這是政策部門和消費者都樂意看到的結(jié)果，開發(fā)商也可能把存貨變?yōu)楝F(xiàn)金，出臺更嚴厲新政的可能性不大；如果成交量恢復之后，開發(fā)商再提價，導致量價相互跟漲，則會迎來新的調(diào)控措施。
陳國強認為，房產(chǎn)稅等稅收方面的政策、對企業(yè)融資的限制措施、對企業(yè)土地增值稅的清算清繳等政策都有可能出臺，對于已經(jīng)出臺的政策可能會加大執(zhí)行力度，提出具體的執(zhí)行要求。
徐楓說，政府的調(diào)控更加多元化，但最關(guān)鍵的還是要控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，政府在這方面的作為可以很多，就看有沒有決心。尤其是土地增值稅清算如果執(zhí)行到位的話，大多數(shù)開發(fā)商的資金鏈都會很緊張，因為只有萬科等一些大的開發(fā)商在財務上有土地增值稅的撥備。
瑞士信貸9月13日發(fā)布的研究報告預計，中國政府將出臺同時針對開發(fā)商和購房者的緊縮信貸政策，以遏制“金九銀十”潛在的房價上漲。美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場研究部最新的分析認為，CPI指數(shù)繼續(xù)攀升，8月份已升至3.50%，控制通脹將成為四季度政府經(jīng)濟工作的主要議題，銀行信貸預期會繼續(xù)收緊。
除了信貸的收緊，加強預售款監(jiān)管也正成為地方政府的調(diào)控手段。據(jù)了解，北京市有望于近日出臺關(guān)于商品房預售資金監(jiān)督管理的暫行辦法，核心是“預售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存”，而浙江省將于10月1日起，對預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據(jù)項目節(jié)點完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。
陳國強說，預售款監(jiān)管更加嚴格，將對開發(fā)商的資金狀況和現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響，從而間接影響企業(yè)的經(jīng)營策略。