|
在房地產市場，二手房的價格是許多業內調研人士頗為看重的指標——相比新房，二手房具有“先行性”，同時也更能反映同一房源的價格變動情況。記者對四城市二手房市場進行調查發現，調控5個月以來，相比4月中旬，二手房的降價幅度不大，而且，部分區域的二手房已出現量價齊升的現象。
上海 部分二手房價格已開始反彈
盡管上海新房市場中不少樓盤給出了九折乃至更低的折扣，但在二手房市場上，卻沒有幾個房東愿意大幅降價。在市場成交量反彈之后，二手房房東們更是反應迅速地踏上了漲價之路。
中遠兩灣城：小戶型從未跌過
由于投資者比例較高，中遠兩灣城一度是上海二手房價格的風向標。2005年、2008年的兩次樓市調控，中遠兩灣城的房價跌幅都是最大的。在2008年的樓市調控中，曾有部分房源較高峰時打了七折。
不過，今年4月以來的房地產宏觀調控帶給中遠兩灣城的殺傷力似乎沒有前一次大。來自21世紀不動產整理的一份中遠兩灣城最新掛牌價格顯示，除了中戶型的房源在樓市新政后由29000元/平方米下跌至26000元/平方米外，其他戶型的二手房掛牌均價下調幅度均未超過10%。至于中遠兩灣城內最有吸引力的小戶型，更是在4個多月的時間里從未跌過。
慧芝湖花園：降價空間縮小一半
相比中遠兩灣城，慧芝湖花園一二期項目有更大的降價壓力，因為后者還面臨著慧芝湖花園三期眾多新推房源對目標客戶的爭奪，這使得房東在掛牌出售二手房時存在巨大的心理負擔——要是開發商大幅降價，造成一手房比二手房還便宜怎么辦？
此前開發慧芝湖花園三期嘉悅天地的嘉華集團上海公司總經理谷文勝就曾告訴記者，對于該樓盤公司決定采用貼近市場的策略靈活定價。
一些房屋中介表示，部分房東擔心慧芝湖花園低價出貨，所以考慮提前降價出售，這使得目前慧芝湖花園的二手房價格不過28000元~29000元/平方米。
不過隨著樓市回暖，21世紀不動產大寧分行經理胡余寶說，慧芝湖花園的二手房在樓市新政后，其89~125平方米的中小戶型最多給過7%~8%的降價空間，而目前的議價空間只有500元/平方米左右，縮小了超過一半。
地杰國際城：目前尚未反彈
相比上述兩個樓盤的快速反彈，另一個在上海較有影響力的樓盤——地杰國際城目前基本尚未出現價格反彈跡象。當地的房產中介表示，該樓盤要想價格回暖，除非整個市場環境變好。
21世紀不動產地杰國際城店經理吳有勝分析，由于地杰國際城目前居住氛圍較城市成熟區域遜色，主要的購買對象又以剛性需求為主，因此該樓盤大戶型一直是很難銷售的類型之一。
吳有勝說，地杰國際城的二手房掛牌價一直在跌，樓市調控后就下跌了1000元/平方米，7、8月份，價格更是較4月下跌了1500元/平方米。
穗深 成交量快速放大 業主趁勢提價
8月以來，廣州和深圳的二手房市場成交量回升，《每日經濟新聞》記者從當地房產中介處獲悉，不少二手房業主趁勢提價銷售，兩地二手房市場出現量價齊升的勢頭。
廣州滿堂紅地產的成交數據顯示，8月份，經滿堂紅促成的二手住宅成交宗數環比大增56.4%，是今年以來僅次于3月份的第二高峰；二手住宅成交均價達到1.1萬元/平方米，環比上漲4.3%，同比上漲31%。
世聯地產二手房8月成交數據顯示，8月深圳二手房成交面積達123.83萬平方米，環比增長58.78%；二手房成交均價達1.5萬元/平方米，環比上漲2.11%。
“進入8月市場好轉，部分中心區域價格出現上漲，業主也出現反價（即成交時抬價）的情況。”滿堂紅地產研究部高級主任沈銳培說，位于廣州珠江新城CBD區域的中海旗下某項目盤，某房屋的業主在6月份愿意以800萬元的價格成交，而目前，業主要價已達到820萬元，漲了20萬元。不過他指出，這種幅度的反價較為少見，多數業主的反價幅度在3%~5%或2萬元左右。
不過，目前大多數買家仍比較理智，即使是需求較急切的，也不會像過去那樣盲目追漲，多數能承受的反價幅度不超過2萬元，更多買家面對反價則會降低一些要求另覓其他房源。
同樣情況也在深圳上演，世聯地產8月報告顯示，隨著成交的上漲，深圳二手房業主也開始順勢提價。
深圳美聯物業的侯立勤對記者介紹說，他經手的半島城邦項目盤，在5到6月期間一個月成交不到10套，價格在3萬元/平方米左右；此后成交回暖，8月份該樓盤成交30套，價格也漲到了3萬元/平方米以上。
杭州 中介：二手房價有的比調控前還高
在杭州某中介處掛著一套二手房，掛牌價為24000元/平方米。經紀人小吳表示，這個價格是房東6月份掛上的價格，但昨日剛剛接到房東的電話，房東的第一句話就是：“現在這個價格，我要稍微漲一點了。”
自4月樓市調控以來，杭州二手房成交量下降幅度超過70%。但7、8月以來，杭州二手房市場成交量逐月回升。上周一（9月6日），杭州二手房市場成交87套，創下了4月調控以來單日成交量最高。小吳告訴記者，最近二手房房東經常提高售價，有的甚至比調控前還高。
拒絕降價的房東
向小姐是杭州某醫院的醫生，與妹妹在2005年一起買了套二手房作為投資。“當時買的時候就是每平方米1萬多元，現在小區和周圍的樓盤都漲到2萬多元了。本來打算今年年初賣掉，結果4月調控，樓市一下冷了下來。”向小姐在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。
向小姐當時給房子的定價是24000元/平方米，比調控前該小區的普遍掛牌價要稍微低一點。但調控后的杭州樓市陷入觀望，向小姐的房子也始終未能賣出去。據向小姐介紹，那段時間中介天天要她把價格下調一點。
“當時確實有點猶豫，聽中介說他們一個月幾乎一套房子都賣不出去。”而隨著7、8月份杭州一手房市場成交量的回升，向小姐覺得：“現在降價更沒必要了，樓市調控這么久，我看杭州的房價雖然沒漲，但像這種市中心的房子也沒跌到哪里去。現在成交量上來了，我就耐心等待能接受這個價格的買家吧。”
與向小姐一樣，馬女士也不愿調低自己二手房的價格，但馬女士的理由更為簡單：“我并不缺錢用，房子賣不出就賣不出吧，調控總有一天會結束的。”
杭州我愛我家市場部經理周包軍在接受采訪時表示：“我覺得現在大部分房東的心理預期和調控時相比是有下降的，簡而言之就是調控前房東的心理預期普遍高于市場成交價，調控后房東心態與市場實際情況有所吻合，并且有所下降，但是這個下降幅度不是很大。”
不過小吳卻告訴記者：“最近不少房東每隔一個星期就調一次價格，房價甚至比調控前還高。”
8月二手房量價齊升
8月杭州二手房成交量環比上升了8.73%，達到1657套；成交均價為19967元/平方米，環比上升了0.36%。
杭州搜房網數據顯示，杭州翠苑新村三區二手房昨日掛牌均價為18820元/平方米，環比上漲1.91%，同比增幅達42.61%。該小區房源價格走勢圖顯示，該房源價格在今年4月達到高點21000元/平方米左右。5月、6月、7月，該房源出現連續3個月下降，但8月房源價格又開始走高。
而房源相對較新的次新房源楓華府第目前的掛牌價約為30054元/平方米，環比上漲3.66%，同比增幅31.79%。2010年4月調控之前，該樓盤二手房價格上漲至頂點，價格為30486元/平方米，調控之后，該小區價格稍有下調，最低點出現在今年7月，價格為28994元/平方米。但隨著杭州樓市回暖氛圍的顯現，到8月該小區價格重返3萬元大關。
|