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相比大部分上海人對(duì)承辦世博會(huì)榮耀感的沉醉,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視角更為務(wù)實(shí)。它們看到的是這場(chǎng)盛會(huì)征用了上海市中心最為黃金的大片地塊。根據(jù)中原地產(chǎn)的估算,按照20%的世博場(chǎng)館在閉幕后予以保留,世博園區(qū)可能有40%的土地推向市場(chǎng),不到2個(gè)月世博會(huì)就將閉幕,5.28平方公里的世博園區(qū)土地已成為眾多開(kāi)發(fā)商覬覦的“肥肉”。
9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊推出,港資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)九龍倉(cāng)旗下子公司卓光控股有限公司以48.28億元總價(jià)競(jìng)得,折合樓板價(jià)35490元/平方米,刷新了由新江灣城C-6地塊創(chuàng)造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價(jià)地王紀(jì)錄。
黃浦江沿岸E18地塊的成交價(jià)格對(duì)后續(xù)世博園區(qū)土地出讓前景具有借鑒意義,但是,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管刷新單價(jià)地王紀(jì)錄,黃浦江沿岸E18地塊受到當(dāng)前政策調(diào)控氛圍的影響,地價(jià)已經(jīng)打折。事實(shí)上,世博園區(qū)內(nèi)的黃金地塊前景更為優(yōu)越,這個(gè)區(qū)域或?qū)⒊蔀樯虾Ｖ行某菂^(qū)一個(gè)密集的“地王帶”。
業(yè)內(nèi)人士還指出,世博園區(qū)地塊的優(yōu)秀前景,并非得益于“后世博”概念,地處中心城區(qū)的稀缺性以及完善的基礎(chǔ)配套則是其被看好的得益點(diǎn),甚至有業(yè)內(nèi)人士指出,世博概念將會(huì)隨著世博會(huì)的結(jié)束而消失,同時(shí)傾向于高端商務(wù)路線的世博土地后期發(fā)展如何,將取決于政府的規(guī)劃。
黃金地塊打7折？
“怎么會(huì)那么多人!”一位遲來(lái)的徐姓觀摩開(kāi)發(fā)商驚訝地對(duì)記者表示。9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊出讓,偌大的土地交易市場(chǎng)里人滿為患,上海各路媒體悉數(shù)到齊。這位徐先生不無(wú)感慨地補(bǔ)充道:“看來(lái)世博就是火!”
業(yè)內(nèi)人士指出,黃浦江沿岸E18地塊世博準(zhǔn)“地王”身份最受關(guān)注。該地塊在預(yù)申請(qǐng)階段,就博得了包括新鴻基、和記黃埔、瑞安集團(tuán)、新世界集團(tuán)、保利地產(chǎn)等20多家開(kāi)發(fā)商的高度關(guān)注。當(dāng)日,來(lái)自香港的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)子公司卓光控股有限公司擊敗新鴻基等2家對(duì)手,以48.28億元總價(jià)競(jìng)得該地塊,折合樓板價(jià)35490元/平方米,溢價(jià)率41%,刷新了由新江灣城地塊創(chuàng)造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價(jià)地王紀(jì)錄。
事實(shí)上,早在拍地之初,多位業(yè)內(nèi)人士均表示,憑借該地塊世博園區(qū)特性、陸家嘴金融特性、濱江江景特性三重優(yōu)勢(shì),總價(jià)及單價(jià)均具有創(chuàng)造“新地王”的潛質(zhì),同時(shí)也被業(yè)內(nèi)視作后續(xù)政策調(diào)控走向及“后世博”地價(jià)走勢(shì)的標(biāo)桿。甚至一位業(yè)內(nèi)人士語(yǔ)氣肯定地表示,該地塊成交樓板價(jià)有望沖破50000萬(wàn)元/平方米。
“從結(jié)果看,既出乎意外又在意料之中。”上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏對(duì)記者表示,出乎意外的是,在供應(yīng)十分稀缺而又寸金寸土的中心城區(qū)土地溢價(jià)如此低,只有41%,低于今年居住用地平均76%的溢價(jià)率35個(gè)百分點(diǎn);意料之中的是,宏觀政策對(duì)房企影響正逐步顯現(xiàn),拍出低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格也屬正常。
華燕資深分析師張宏偉認(rèn)為,“后世博”供地悄然啟幕,世博板塊內(nèi)高端休閑配套興建,黃浦江沿岸E18地塊的價(jià)值會(huì)更加突顯。從這個(gè)角度來(lái)講,這個(gè)地塊的升值潛力和開(kāi)發(fā)價(jià)值巨大,此番土地價(jià)格未達(dá)到預(yù)期,和當(dāng)前的市場(chǎng)處在政策調(diào)控期有著密切關(guān)系。龔敏也表示,不排除政府在出讓過(guò)程中有一定的施壓。
盡管世博“準(zhǔn)地王”價(jià)格打了折扣,但是業(yè)內(nèi)對(duì)于這宗世博“地王”的前景依然非常樂(lè)觀。中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,從當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)測(cè)算,預(yù)計(jì)該地塊住宅產(chǎn)品售價(jià)在60000元~80000元/平方米之間,如果市場(chǎng)走高,長(zhǎng)期有可能沖破100000元/平方米。
同時(shí),他還表示,黃浦江沿岸E18地塊處于世博園外圍,前景已然如此,世博園區(qū)內(nèi)的土地前景“可想而知”。
事實(shí)上,記者走訪的十多位業(yè)內(nèi)人士均表示十分看好世博園區(qū)內(nèi)土地的發(fā)展前景,但是對(duì)于被熱炒的“后世博”概念對(duì)這些黃金地塊發(fā)展的帶動(dòng)作用卻說(shuō)法不一。
“后世博”概念被看淡
有業(yè)內(nèi)人士表示,世博會(huì)后,下一波的房地產(chǎn)上漲行情將會(huì)出現(xiàn)在世博地區(qū)。但是對(duì)于此類(lèi)看中“后世博”概念的觀點(diǎn),在業(yè)內(nèi)駁多贊少。
一位業(yè)內(nèi)人士直白地表示,沒(méi)人會(huì)因?yàn)橐谑啦﹫@區(qū)看世博或者看過(guò)世博,就要在這里買(mǎi)房子。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)分析師付琦認(rèn)為,世博效應(yīng)最大化是在申博成功之初。2002年年底申博成功之前,世博園旁邊的某樓盤(pán)售價(jià)為6000多元/平方米,而在2003年,它的售價(jià)已經(jīng)飆升至16000元/平方米。但隨后世博概念對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)一年比一年弱化,從目前打世博概念的樓盤(pán)來(lái)看,購(gòu)房者并不如開(kāi)發(fā)商想象的那樣,因看重世博概念而來(lái)買(mǎi)房。
來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,從2009年的二手房?jī)r(jià)來(lái)看,世博板塊的漲幅比全市漲幅高出25%,但現(xiàn)在已經(jīng)基本上與全市步調(diào)一致。從租金來(lái)看,在世博會(huì)開(kāi)幕時(shí)一個(gè)月大漲了30%,甚至有房源一個(gè)月漲了100%。“世博效應(yīng)的釋放已經(jīng)接近尾聲,周邊的房?jī)r(jià)已經(jīng)是跟著大勢(shì)在走。”宋會(huì)雍說(shuō),“目前已經(jīng)有短租客開(kāi)始撤離,在世博會(huì)閉幕之后,租金也會(huì)逐步回落。”
宋會(huì)雍認(rèn)為,世博會(huì)結(jié)束后,實(shí)際上世博概念“就已經(jīng)消失了”。他表示,其實(shí)世博會(huì)帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好,不是世博的概念,而是由于興建世博園區(qū),這個(gè)區(qū)域建設(shè)了完備的基礎(chǔ)設(shè)施配套,這包括交通、生活設(shè)施等,而且世博會(huì)結(jié)束后,部分展館拆掉,土地可以直接凈地出讓,不存在動(dòng)遷問(wèn)題。
他表示,以前政府對(duì)于世博片區(qū)的定位,經(jīng)常提到的字眼是“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”、“城市的名片和窗口”,實(shí)際上這個(gè)定位對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并無(wú)顯著利好。
多位業(yè)內(nèi)人士均表示,事實(shí)上,世博會(huì)對(duì)于上海房地產(chǎn)發(fā)展最大的意義在于,在寸土寸金的上海市中心騰出了一大片黃金地塊,而并非被熱炒的“世博”概念。世博會(huì)閉幕后,世博園區(qū)的土地如果推向市場(chǎng),定位和價(jià)格都將攀高。
顯然,房產(chǎn)界人士對(duì)于世博園區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的分析更加理性。張宏偉認(rèn)為,從客戶需求的角度來(lái)講,上海處于未來(lái)世界級(jí)經(jīng)濟(jì)中心的長(zhǎng)三角都市圈中的核心地位,將有大量人才涌入;同時(shí),大浦東“7+1”戰(zhàn)略將導(dǎo)致浦東內(nèi)部相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移又帶動(dòng)高檔住宅市場(chǎng)需求跟隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,這樣的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,使得市場(chǎng)已經(jīng)飽和的陸家嘴區(qū)域高檔公寓潛在需求客戶部分轉(zhuǎn)移到世博園區(qū)板塊成為可能。
雖然眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)世博園區(qū)的土地垂涎三尺,房產(chǎn)業(yè)界對(duì)這個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)前景也是頻繁熱議,但是此番討論并未得到政府的正面回應(yīng)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,現(xiàn)在政府對(duì)世博園片區(qū)進(jìn)行區(qū)域定位的思路并未確定,在這個(gè)定位出臺(tái)之前,并不會(huì)大規(guī)模的推出土地。
世博園區(qū)未來(lái)如何規(guī)劃
上海市長(zhǎng)韓正在今年全國(guó)兩會(huì)期間表示,不希望有新的地王出現(xiàn),世博會(huì)的后續(xù)利用現(xiàn)在還在討論之中,相信世博會(huì)大部分土地將是用于公益性的,可能會(huì)有少部分進(jìn)入市場(chǎng),在各個(gè)國(guó)家館撤掉以后,土地首先不應(yīng)該先去賣(mài),應(yīng)該先做規(guī)劃,規(guī)劃做完以后向全社會(huì)征求意見(jiàn)。
但是具體世博園土地進(jìn)入市場(chǎng)的比例是多少？對(duì)世博園如何規(guī)劃？從目前來(lái)看,上海市政府并沒(méi)有給出明確的說(shuō)法。根據(jù)中原地產(chǎn)的估算,按照20%的世博場(chǎng)館在閉幕后將予以保留的比例,去掉其他用地,世博園區(qū)有40%的土地可能推向市場(chǎng)。
宋會(huì)雍對(duì)記者表示,世博會(huì)結(jié)束后,政府會(huì)有統(tǒng)一的規(guī)劃,“例如浦西世博園區(qū)的土地,我們看來(lái)實(shí)際上不適合做商務(wù)類(lèi)項(xiàng)目,該項(xiàng)目距離中心城區(qū)太遠(yuǎn),而且不存在這樣的氛圍,適合做商業(yè)中心連帶住宅中心,不排除會(huì)成為一個(gè)'人民廣場(chǎng)’類(lèi)商業(yè)圈;浦東世博園區(qū)則是可以和陸家嘴商務(wù)中心聯(lián)動(dòng),可以定位為高端商務(wù)區(qū)域”。
付琦也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn),他認(rèn)為,繼陸家嘴之后,世博園區(qū)可能成為一個(gè)新的CBD。目前陸家嘴的辦公樓已經(jīng)飽和,再發(fā)展需要金融類(lèi)的辦公物業(yè),但陸家嘴的再擴(kuò)張受到限制,因此世博園區(qū)可以承擔(dān)一部分陸家嘴金融區(qū)的功能。
記者走訪的其他業(yè)內(nèi)人士分析,浦西片區(qū)若規(guī)劃為住宅用地,無(wú)疑會(huì)受到開(kāi)發(fā)商青睞,但浦東片區(qū)尚未達(dá)到成熟的商務(wù)項(xiàng)目運(yùn)作條件,世博效應(yīng)能否成功激發(fā)浦東貿(mào)易中心的功能,還是未知數(shù)。
但是不難發(fā)現(xiàn),隨著上海建設(shè)國(guó)際金融中心戰(zhàn)略的推進(jìn),占地面積2.6平方公里的“外灘金融集聚帶”將被重新激活,納入規(guī)劃,而浦西、浦東兩處均處于這條前景無(wú)限的“黃金腰帶”的邊緣。
業(yè)內(nèi)人士指出,世博園區(qū)未來(lái)如何發(fā)展,最主要還是看政府規(guī)劃,以及是否有相應(yīng)的傾斜政策扶持。付琦指出,對(duì)于世博園區(qū)來(lái)說(shuō),規(guī)劃以外更重要的是金融政策的扶持。“陸家嘴為什么沒(méi)有出現(xiàn)在虹橋或者其他地方？就是因?yàn)檎畬?duì)陸家嘴有特別的金融政策扶持。”
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